築40年の中古マンションを売ろう|魅力を伝えて固定資産税から解放

ライフスタイルが変わったので中古で買った古いマンションを売却したい。両親から古いマンションを相続したけれど住まないので売却したい…。

マンションの売却を考えている人の事情は様々です。しかし、築年数が古いので売れるのかどうか悩んでいる人も多いのではないでしょうか。

築40年ほどの中古マンションであっても、ポイントを押さえて売却活動を進めれば資産化できる可能性がぐっと上がります。この記事では、一般的に価値が下がりきっていると言われる築40年前後のマンションの売却についてご紹介します。

築40年でも売れる中古マンションの魅力

建てられてから年月が経っているマンションを売却する場合、そのマンションの魅力を売主が把握し、アピールすることが重要です。

まずは、築40年前後のマンションに共通する魅力部分を確認しましょう。

建物部分の価格は底値になっている

マンション価格の相場は景気などの影響を受けますが、中古マンションはだいたい築20年を超えると、価格が底値になり、ほとんど変動しなくなるという特徴があります。新築のマンションよりも、相場の動きや景気の波の影響を受けにくいのです。

これは裏を返すと、買主側はマンションを安く買うことができるという魅力につながります。築40年であればほとんど底値であるケースが多いため、価格の安さを重視している買主にアピールしやすいでしょう。

また、古いマンションの価格はほぼ横ばいのため、将来売ることになっても価格の変動が少なく、損が少ないという特徴もあります。このように資産価値が下がりにくいという点も、古いマンションの魅力です。

経験を積んだコミュニティーの存在

築年数が古いということは、そのマンションには築浅のマンションにはない歴史があるということです。

例えば、マンションのことを熟知した頼もしいベテランの管理人がいる点や、長期で住んでいる人が多いため、コミュニケーションが活発などのメリットがあるケースが多いでしょう。また、複数回の大規模修繕を乗り切ってきた実績に、安心感も感じる人もいるのではないでしょうか。

もちろんこれらの特徴は、人それぞれ好き嫌いはある特徴ですが、ご近所の方とのコミュニケーションを大切にしたい小さな子供のいる家族などには、アピールポイントにつながります。

暮らしやすい立地で広さもある

築年数が古いマンションの中には、駅の近くや人気のある街に建ち、マンションの規模が大きいものが多い傾向があります。

現在築40年前後になるマンションが建てらてた時代は、現在よりも土地があり、立地の良い場所でも十分な広さがあるマンションを建てることができました。東京都心にある人気のヴィンテージマンションなどの中にも、築30〜40年ほどのものが多くあります。

もし売却したいマンションが立地の良い場所や街中にあれば、マンション自体が古くとも暮らしやすいという魅力があります。

リノベーションで間取りは改善できる

古いマンションの懸念点といえば、内装や間取りです。築40年の中古マンションは、和室があるなど、現在の生活様式とは合わない間取りとなっている場合があります。

しかし、内装や間取りは、リノベーションで好きなように変えることが可能です。築40年前後のマンションを購入する場合、マンション自体の購入費用を抑えることができることと引き換えに、リノベーションにお金を変えることができる点も魅力の一つです。

近年は、リノベーションが流行しており、リノベーションありきで古いマンションを購入する人が増えています。こういった波に乗って築年数が古いマンションをアピールすることも可能です。

【築40年】中古マンションを売る際に一括査定サイトを利用するメリット

築年数にかかわらず、中古マンションを売却する際には、不動産会社にマンション価格の査定を依頼することからスタートする人が多いでしょう。

とくに築年数が古い中古マンションの売却を進める際には、一括査定サイトを利用することがおすすめです。相場価格の把握ができる、築年数が古いマンションの仲介が得意な不動産会社に出会える可能性が上がるなどのメリットがあります。

買主が見つかる相場価格で売りに出せる

中古マンションの売却を成功させるためには、適切な価格設定を行うことが必要です。相場よりも高い価格設定で売り出してしまうと、なかなか買主が見つかりません。また、逆に相場よりも安い価格で売り出すと、取れたはずの利益を得ることができず、損をしてしまうことがあります。相場を把握して、適切な価格設定を行うことが重要です。

相場を把握するために、1社だけではなく複数の不動産会社から査定を受けて、査定結果を見比べるようにしましょう。複数の査定を見ることで、おおよそどれくらいで売却できそうか相場を把握することができます。
複数の不動産会社へ個別にコンタクトをとるとどうしても手間がかかってしまうため、一括査定サイトで同時に複数社への査定を依頼することがおすすめです。

中古マンションが得意な不動産会社に出会える

不動産会社には、得意分野があるケースがほとんどです。例えば、戸建ての売却実績が多く戸建てが得意な場合や、築浅マンションが得意、特定のエリアが得意など、不動産会社によって得手不得手があります。

中古マンションを売却したいなら、中古マンションが得意な不動産会社に依頼することが、売却成功への近道です。一括査定サイトでは、提携先の多くの不動産会社の中で、自分の売却したい物件に合わせて適切な不動産会社を探すことができます。このように、求める不動産会社とネット上で簡単に出会える点も一括査定サイトを利用するメリットです。

不動産会社選びは担当との相性まで確認

中古マンションの売却では、実績のある良い不動産会社に依頼することと同時に、担当営業との相性も大切です。一般的にマンションの売却は、早くても数カ月〜半年ほどかかるものです。この間、二人三脚で売却を進めていく担当営業は、スムーズな売却ができるかどうかに少なからず影響を及ぼします。

出してもらった査定金額が高くても、担当営業が経験や知識不足である場合や、コミュニケーションにストレスを感じるようなら、その不動産会社との媒介契約は避けた方が無難です。営業力があり、売主の立場に立って親身に対応してくれる営業かどうかを判断して決めると良いでしょう。

一括査定サイトで同時に複数の不動産会社とやりとりをすると、担当営業の対応の違いもわかりやすいでしょう。相性が良く、信頼できる担当営業を見つけやすくなります。

耐震基準を満たさない中古マンションには注意

マンションを建てる際には、法律で決められた耐震基準を満たさなくてはなりません。現在は1981年に制定された耐震基準が指標として利用されています。それ以前の旧耐震基準で建てられたマンションの場合、売却時に注意が必要です。

築40年ほどのマンションだと、ちょうどこの耐震基準が切り替わるタイミング前後で建てられたことになります。

1981年以前のマンションで耐震に問題

現在も使用されている新耐震基準は、1981年に制定されたものです。旧耐震基準では震度5程度の地震で倒壊しない強度が基準であったことに対し、新基準では大地震(震度6~7)の地震でも倒壊しない強度が基準となっています。

1981年よりも前に建てられた中古マンションの場合、この新耐震基準を満たしていない可能性があります
新耐震基準を満たしていない場合、耐震の改修や補強、建て替えのため、将来余計にお金がかかる可能性があり、買主が買うのを避ける傾向があります。そのため、なかなか売れない可能性があります。

管理ができていないと危険性はアップ

また、耐震基準と合わせてマンションの管理状態も重要です。マンションの管理が行き届いておらず、ヒビや水漏れなどがあれば、耐震性能にまで影響してしまいます。

1981年以前の古い耐震基準で建てらたまま補強もされず、管理までされていない場合、マンションの危険度はさらにアップし、欲しいと思う人は減ってしまうでしょう。

今一度、管理状態や、耐震基準、旧耐震基準で建てられたマンションであれば補強の履歴などを確認してみましょう。

売れないままだと固定資産税と都市計画税がかかる

不動産は所有していると、納税の義務が発生します。中古マンションを売り出してもなかなか売れない場合、売れるまで毎年固定資産税と都市計画税を支払い続けないといけません。

ここでは、マンションの所有者が支払わなくてはならない税金について解説します。

毎年1月1日時点の所有者に課税される

固定資産税は、土地や建物などの資産を持っている人が納めなければならない税金です。また、都市計画税は、都市計画事業などに使うことを目的に、市街化区域に土地や建物を持っている人が納める税金で、課税は固定資産税と同時に行われます。

毎年、1月1日時点の不動産の所有者へ、市町村から納税の通知書が届きます。通知書が届く時期は市町村によって異なりますが、毎年4〜6月頃となります。4分割または一括での納税を選ぶことが可能です。

税率は市町村で異なりますが、固定資産税で1.4%、都市計画税で0.3%程度となっています。

中古マンションの税金の計算方法

固定資産税は、各自治体で計算をした上で所有者へ通知書が送られます。そのため、所有者は計算をしなくても良いのですが、支払い額を通知書が送られてくる前に知っておきたいという場合もあるでしょう。ここでは中古マンションの税金の簡単な計算方法をご紹介します。

固定資産税の税金額は以下の計算式で求めることができます。

 計算式:固定資産評価額×税率(1.4%程度)

※このときの固定資産評価額は土地の値段+建物の値段です。

計算式にある「固定資産評価額」とは、土地や建物の価値を示すものです。固定資産評価額は、土地の場合は路線価を参考に、建物の場合は再建築した場合にどれくらいの費用がかかるかを基準とした再建築価格を参考に決まります。

また、変動する土地や建物の価格に合わせ、固定資産評価額は3年ごとに見直されます。

【築40年】中古マンションの場合

築40年の古いマンションを想定して、固定資産税を計算してみます。今回は、土地と建物に分けて納税額を計算し、最後に合計額を出していきます。

<マンションの条件>

  • 築年:1979年
  • 構造:鉄筋コンクリート
  • 専有面積:80㎡
  • 固定資産評価額(土地):1,800万円
  • 固定資産評価額(建物):2,000万円 ※新築時
  • 税率:1.4%

<土地の税額>

計算式:1,800万円(固定資産評価額)×1.4%(税率)×1/6(控除)=42,000円(納税額)

この時、専有面積が80 ㎡となっているため、「小規模住宅用地」にあたり、課税標準額が1/6になる控除が適用されます。

土地の固定資産税は、その土地が住宅用地として使用される場合に、税金の軽減措置があります。200㎡以下の敷地であれば税金が1/6、200㎡を超える敷地であれば税金が1/3に軽減されます。

<建物の税額>

計算式:2,000万円(新築時の固定資産評価額)×0.2089(経年減価補正率)×1.4%(税率)=58,492円(納税額)

建物の税額を求めるときには、新築時の固定資産評価額に経年原価補正率をかけてから計算します。経年原価補正率とは、経年によって価値が下がる建物の部分の価値を計算するために必要な指標です。年数によって減額割合が決められています。

今回は、東京都の非木造建物の経年減価補正率表を参考に、築40年の物件の経年減価補正率を0.2089として使用しました。

 

<固定資産税の納税額>

計算式=42,000円(土地)+58,492円(建物)=100,492円(納税額合計)

※なお、この計算には都市計画税が含まれていません。

参照リンク:経年減価補正率表(東京都)

売れない築40年の中古マンションを資産化する方法

築40年のマンションでも魅力ポイントを押さえて売却を進めれば、買主を見つける可能性をあげることができます。

しかしどんなに魅力点をアピールしても、立地の問題などでなかなか買主が見つからないこともあります。売却活動をしてみてもなかなか売れない場合、方向転換をしてマンションを資産化するという選択肢もあります。

安くてもいいなら買取業者を利用

中古マンションの売却を進める際、多くの場合は不動産会社を通して買主を探す「仲介」の形を選択する人が多いでしょう。しかし、仲介で買主が見つからない場合、別の売却方法として「買取」という手段があります。

買取は、その名の通り不動産会社に中古マンションを買い取ってもらう方法です。買取の場合には、買主を探す必要がなく、交渉がまとまればすぐに買い取ってもらうことができる点がメリットです。仲介手数料や瑕疵担保責任ない点も特徴です。

一方でデメリットとして、買取の場合は仲介で売るよりも売却価格が低くなる傾向にあります。

賃貸にして家賃収入で固定資産税の支払い

買い手が見つからない場合、そのままマンションを所有して賃貸に出すという選択肢があります。マンションの入居者が見つかれば、所有者は不労所得を得ることができます。マンションの管理や入居者対応は管理会社に依頼することができるため、負担も少ないでしょう。また、マンションの修繕費や固定資産税などの出費を経費として計上することができる点もメリットです。

一方で、デメリットもあります。例えば、賃貸にして貸し出した場合、将来売却するときに、売却益を3,000万円までが非課税になる「3,000万円の特別控除」などが使えなくなります。また、賃貸に出しても必ずしも借主が見つかるとは限らず、空き家リスクなども考えた上で賃貸に出すか判断をする必要があります。

観光地が近いなら民泊

近年、民泊の人気が高まりつつあります。外国人観光客も増えており、引き続き民泊の需要が高い状態が続くと予想されています。

所有している中古マンションが観光地が近く交通の便が良い場所にあるならば、民泊としての活用も期待できます。
一方で、民泊の利益はあまり大きくないため、マンションの管理や民泊の受付は、外注すると儲けがでにくい傾向があります。民泊は、管理や受付も自分で行うことができる場合に特におすすめの方法です。

築40年でも条件次第で中古マンションは売れる

たとえ築年数が古いマンションであっても、そのマンションの持つ魅力をアピールし、適切な売却価格で売り出せば、売却を成功させる可能性がぐっと上がります。

また、もし売却がスムーズに進まなくても、買取で手放す、賃貸に出すなどの別の方法で資産化することができます。ぜひ、ご紹介したポイントを押さえて売却活動や活用を進めてみてください。