離婚時の家の財産分与の方法｜住宅ローンの残債がある場合には

離婚するときになった際、話し合いが必要な項目の一つとして「財産分与」が挙げられます。夫婦が離婚することになった場合、法律によって相手に財産分与を求めることが可能です。

家を所有している場合には、その家も夫婦の共通財産として財産分与の対象となります。しかし、家は預貯金などと違い、物理的に分けることが難しい財産です。財産として、家をどのように分ければ良いでしょうか。また、住宅ローンが残っている場合には、どのような形で財産を分けることになるのかも知っておきたいポイントです。

家の財産分与において知っておきたい基礎知識や、住宅ローン残債がある場合の財産分与、具体的によくある財産分与の方法などをご紹介します。

離婚する際の財産分与の基礎知識

まずは、離婚時の財産分与における基礎的なポイントを確認しましょう。

財産分与は法律で定められている権利

財産分与とは、結婚期間中に夫婦が2人で協力して築き上げた財産（共有財産）を、離婚の際に分配することを指します。離婚となった場合には、相手方に対して財産の分与を請求できることが法律で認められています。

夫・妻どちらかだけが、相手の希望を無視して一方的に財産を持っていくことができないようになっています。

財産分与の対象となる共有財産とは

財産分与の対象となる「共有財産」とは、どのようなものを指すのでしょうか。

具体的には、共同名義で購入した不動産などが共有財産となります。また、どちらか片方の名義になっている貯金なども、夫婦２人で協力して得た財産と見なされれば財産分与の対象となります。その他、夫婦の共同生活に必要な家具や家財なども共有財産に含まれます。

＜共有財産となり得るもの＞

• 不動産
• 家具や家財
• 預貯金
• 車
• 有価証券
• 保険解約返戻金
• 退職金　など

結婚生活を送る中で、夫婦が協力して取得した財産といえるものであれば、名義に関係なく幅広く対象となっています。

財産分与の対象とならない特有財産とは

資産として保有しているものの中でも、離婚時に財産分与の対象にならないものもあります。このような財産分与の対象とならない財産を「特有財産」と言います。

例えば、独身時代に貯めた預金などの「結婚前から片方が所有していた財産」などが挙げられます。また、婚姻中に取得した財産であっても、相続によって得た不動産など「結婚期間中であっても夫婦の協力とは無関係に取得した財産」などが、特有財産にあたり、これらは分与の対象とはなりません。

＜特有財産になり得る財産＞

• 独身時代の貯金
• どちらかが親から相続した財産　など

 

財産分与の対象はあくまでも、結婚生活を通して夫婦２人で築き上げた共有の財産に限られるということになります。

分与の割合は2分の1ずつが一般的

財産分与を行うとき、財産を受け取る割合は一般的に2分の1ずつとなります。

家計の収入全てが夫の稼ぎで、妻が専業主婦で収入が無いケースでも、分与の割合は原則2分の1ずつと考えられています。これは、妻は家事や子育てを担い、外で働く夫を支えて夫婦２人で財産を築いたと見なされるためです。

また、財産分与の割合においては、離婚の原因がどちらにあるかは原則は関係ありません。夫婦どちらかに離婚の原因や責任がある場合は、財産分与の割合ではなく慰謝料で解決していくケースが多いでしょう。

家の財産分与の方法

家を財産として所有している場合、物理的に半分に分けることはできません。離婚時の財産分与では、財産となる家は、どのよう考えれば良いのでしょうか。

法律による家の財産分与の方法には決まりはなく、当事者同士の合意があれば自由に分け方を決めることができます。

多くの人が選択する方法の一つとして、家を売却し得た利益を現金で分ける方法があります。家を手放しわかりやすくお金で分けるため、後々のトラブルを避けられることができます。住宅ローンが残っている場合には、家を売却して得た利益でローン残債を返済し、残額を分けるケースもあるでしょう。

また、夫婦どちらかが譲り受け、住み続けるという選択肢もあります。特に子供がいる場合には、子供の学校が変わることを避けるために、同じ家に住み続ける選択を選ぶケースも多いでしょう。このような場合、夫名義で購入した家に離婚後に妻が住み続ける場合には、名義変更をする必要がありますので、注意が必要です。

どのようにして分けるかは、それぞれの当事者の事情にもよります。のちのトラブルを避けるため、分与時に取り決めた内容は文書にしておくことが大切です。

離婚時に家を売却して財産分与をするには

ここからは、家を売却して財産分与をする際の具体的な方法やポイントを確認していきます。スムーズに財産分与を進めるために、事前にポイントを把握して準備しておくことが大切です。

まずは家の状態を把握する

家の財産分与を進める際、最初にしておくべきことは、家の状態を把握しておくことです。所有している家の名義人やローンの契約内容など、基本的な家の情報や権利などを把握しておく必要があります。

家の名義人の確認する

家の所有が誰の名義になっているかを確認しましょう。夫婦どちらかの名義の場合や共有名義の場合などがあるでしょう。名義を失念してしまった場合には、法務局で登記簿謄本を取得して調べることができます。

離婚後にどちらかが住み続ける場合には、住み続ける人の名義に変更する必要があります。また、売却する際には、共同名義となっている場合は全員の同意が必要になります。

このように財産分与における家の権利はとても重要です。事前に名義人を確認しておきましょう。

住宅ローンの契約内容の確認する

家の権利を確認すると同時に把握しておきたいのが、住宅ローンの契約内容や残債の有無です。残債がある場合にはその額や債務者、連帯保証人などの契約内容を今一度確認し、把握しておきましょう。

特に残債がある場合、その額で今後の対応方法を変えなくてはならないケースもあるため、早い段階での確認が必要です。

家の価格相場を調べる

家を売却する際にどれくらいの価格で売ることができそうか、相場を確認しておきます。不動産会社に家の査定を依頼し、査定額を見て相場を把握しましょう。

住宅ローンの残債がある場合には、想定できる売却額と比較することが必要になります。具体的にどれくらいの価格で売却することができるのかがわかれば、売るのか所有し続けるか悩んでいる場合には、今後の対応について適切な判断もしやすくなります。

住宅ローンを完済している場合には

家の財産分与を行う時点で住宅ローンが完済している場合には、家の売却による利益をシンプルに夫婦で等分して分与することができます。

この際、家の売却方法は、「買取」と「仲介」の2つがあります。「買取」は、不動産会社に家を買い取ってもらう方法で、すぐに現金化することが可能です。デメリットは売却か価格が相場よりも低くなりがちな点です。少々価格が下がったとしてもすぐに家を売却し、財産分与を早く完了させたいケースにおすすめです。

一方で、「仲介」は不動産会社が間に入り、一般の購入希望者を探す方法です。購入希望者が現れるまで長期戦になる可能性もありますが、だいたい相場通りの価格で売却することができるケースが多いでしょう。時間がかかっても、少しでも高く家を売りたい場合には、仲介で進めると良いでしょう。

売却額より残債が少ない「アンダーローン」の場合

住宅ローンが残っている場合には、想定される家の売却益と比べて、今後の進め方を判断する場合があります。

残債が家の売却売却益より低いケース「アンダーローン」の場合には、売却益で住宅ローンを完済しても、まだ利益が残る計算となります。

この場合には、売却益から売却時に発生した仲介料などの諸費用を差し引いた残金を、夫婦で分けることが可能です。

売却額より残債が多い「オーバーローン」の場合

財産分与が少々複雑になってしまうのが、「オーバーローン」の場合です。

「オーバーローン」は、先ほどのアンダーローンとは逆で、住宅ローンの残債が物件価値を上回るケースを指し、家の売却益では住宅ローンが完済できずに借金が残ってしまう状態を指します。

売却益で完済できなかったの分のローンは、貯金などで充当することになります。しかし、貯金や他の財産がない場合やローンの残債が大きくどうしても完済できない場合もあります。この場合、家の売却ができません。

売却益や貯金ではローンが返しきれない場合、金融機関の合意を得て売却する「任意売却」という方法を使って売却を進める方法もあります。しかし、金融機関に任意売却に応じてもらえない場合もあるので注意が必要です。

財産分与に必要な家の価格相場を知るには

先にご紹介したように財産分与を進める際には、家の価格相場を把握しておくことが必要です。ここでは、家の価格相場を知る方法をより詳しく解説します。

複数の不動産会社に査定を依頼する

財産分与時に限らず、家の売却時には事前に売却したい家の相場を把握しておくことが大切です。相場を把握する方法としては、近い条件の物件の過去の取引額情報を調べる方法や、不動産会社に査定を依頼する方法がなどあります。

不動産会社に査定を依頼する方法で相場を調べる場合、査定結果は不動産会社によって違いがあるので、複数の不動産会社へ査定を依頼することが大切です。複数の査定結果を比べることで、売却したい家の相場をより高い精度で把握することができます。

また、複数の不動産会社に査定を依頼すると、仲介を依頼する不動産会社選びにも役立ちます。複数の不動産会社の対応や担当営業を見比べることで、信頼できる不動産会社や相性の良い営業を見つけることができます。

一括査定サイトの利用がおすすめ

複数の不動産会社に査定を依頼する場合には、一括査定サイトを利用することがおすすめです。

複数の不動産会社に査定を依頼する際、通常は一軒一軒にコンタクトをとり、都度家の情報を伝えて査定を受けなければなりません。手間や時間がかかり、特に平日仕事をしている人にとっては、土日でこなさなければいけないため、大きな負担となってしまいます。

このとき、一括査定サイトであれば、インターネット上で、家の情報を一度入力することで、同時に複数の不動産会社に査定を依頼することができます。査定を依頼できる不動産会社の数は一括査定サイトによって異なりますが、平均して５社前後の不動産会社へのコンタクトが可能です。

利用料金は無料ですので、家を売却するかどうか悩んでいる段階でも気軽に利用することができる点も大きなメリットです。査定結果を簡単に見比べることができ、相場を把握することや、仲介を依頼する不動産会社探しを手間をかけずに進めることができます。

おすすめの一括査定サイト3選

サイト名	利用者数	対象エリア	提携会社数	同時依頼数
イエウール	1,000万人	全国	1,700社	6件
イエイ	400万人以上	全国	1,700社以上	6件
リビンマッチ	440万人	全国	1,400社	6件

イエウール：全国1,700社以上に対応

地方・地域密着型の中小規模不動産業者にも対応しているので、都市部以外に所在しているマンションや一戸建てなどの不動産を売却したい人におすすめです。

利用者数	1,000万人
対象エリア	全国
提携会社数	1,700社
同時依頼数	6社
取引件数	非公開
顧客満足度	98％
運営会社	株式会社Speee (Speee, Inc.)

サイト内では一戸建てや土地など、物件の種類別に売却手順の説明も掲載されています。しつこい勧誘があったなど、評判の悪い不動産会社は登録から外されているので安心です。

イエイ：お断り代行サービスを提供

大手不動産会社だけでなく、地域に密着した地方に強い不動産会社への査定も一括で依頼できます。

利用者数	400万人以上
対象エリア	全国
提携会社数	1,700社
同時依頼数	6件
取引件数	1,000件以上
顧客満足度	97％
運営会社	セカイエ株式会社

都心部だけでなく、地方の物件を売却したい人にもおすすめです。また、査定を依頼した不動産会社からの営業連絡を断りたい際に、代わりに断ってくれる「お断り代行」サービスがあるため、営業電話を断りにくい人におすすめです。

なお、依頼先の不動産会社は自分で選べる仕組みとなっています。

リビンマッチ：利用したいサイト第1位

都道府県別に、このサイトに登録している不動産会社の情報をあらかじめ調べることができ、その中から売却査定実績の多い不動産会社を選べることが特徴です。

利用者数	440万人
対象エリア	全国
提携会社数	1,400社
同時依頼数	6件
取引件数	14万件（年間）
顧客満足度	98％
運営会社	リビン・テクノロジーズ株式会社

全国展開しているような大手の不動産業者ではなく、 どちらかと言えば地域に密着した中小規模の不動産会社の登録が多いので、相続などによる地方の不動産の売却を考えている人におすすめです。

財産分与についての請求には期限がある

財産分与を行う際に注意したい点は、「財産分与の請求には期限がある」ということです。財産分与の期限は、離婚が成立してから2年です。2年をすぎてしまうと、財産分与を行うことができない他、財産分与について決めた内容を変更することも不可となってしまいます。

また、期限内に決めた財産分与も、請求や支払いがないままの状態にしておくと、支払義務や権利が10年で消滅してしまう点にも注意が必要です。

離婚時には、様々な手続きや対応が必要になるため、財産分与が後回しになってしまうことがあるかもしれません。しかし、期限があることを忘れず後悔のないよう、財産分与を進めていくことが大切です。

離婚時の家の財産分与は売却を検討しよう

ここまで離婚時の家の財産分与についてご紹介してきました。

財産分与は婚姻時の収入比率や離婚の原因にかかわらず、2分の1となるのが原則です。物理的に半分にして分けることができない家の場合には、売却をして現金化して財産分与を行う方法がスムーズで良いでしょう。

住宅ローンが残っている状態で売却を検討する場合には、先んじて相場を把握し、売却益とローン残債のバランスを確認して、どのように進めるか判断することが大切です。家の相場を把握する際には一括査定サイトを利用するなどし、効率的に売却や財産分与を進められるよう計画を立てて進めていきましょう。

また、一括査定サイトについて詳しく知りたい・比較したいという場合は下記の記事を参考にしてください。

参考：【2019年最新】不動産一括査定50サイトをジャンル別に比較！