不動産売却の基礎知識

登記事項証明書と登記簿謄本って何?取得方法も併せて解説

不動産を売却する時には、必ず必要になる登記という手続き。これは不動産がどこにあって、どのようなもので誰のものであるかなどを公に証明できる手続きです。そして、不動産の登記では、その不動産の権利の状態も記載されています。

原則、不動産の売却を行えるのは所有者本人のみです。そのため、正しく登記が行われていないと不動産を売却できません。売却時にはその不動産の所有者であることを証明するために、登記事項証明書などが利用されています。

ここでは、登記事項証明書や登記簿謄本の取得方法やどのようなことが記載されているかを見てみましょう。

登記事項証明書と登記簿謄本の違い

不動産の取引を行う際には登記事項証明書で売却人本人のものであるかや権利の状況を確認します。登記事項証明書を確認することで、その不動産の所有者や抵当権が設定されているかを知ることができます。そして、その不動産の所在地や構造、面積などもわかります。

そのため、不動産の購入の前には登記事項証明書を取得して状態を確認することで、トラブルを回避することにつながります。

以前は、登記簿謄本と言って、紙に不動産の状態や権利の状態等の登記の内容を記入し保存していました。それを複写して発行していたものが登記簿謄本です。現在では、登記の内容はコンピューター処理が行われ、データ化して保存されています。

そして、そのデータをプリントアウトして登記官が認印を押し発行したものが登記事項証明書です。そのため、登記事項証明書と登記簿謄本は同じものと考えてよいでしょう。ほとんどの登記情報はデータ化が行われており、大阪にいても東京の不動産の登記事項証明書の交付請求は行えますし、大阪にある登記所で受け取れます。

ただし、データ化されていないもの(地積測量図や公図の一部)に関しては、その不動産を管轄している法務局での入手となるので、事前に法務局に電話して確認するとよいでしょう。

登記事項証明書は不動産売却時には用意したほうが良いのか

不動産会社は顧客から不動産の売却の依頼があると、初めに不動産の状態を確認します。この時に利用する書類の1つが登記事項証明書です。

不動産会社が用意してくれるので必要ない

登記事項証明書に記載される内容は公にすることで権利を主張できます。そして、公にすることで不動産取引を安全・円滑に行うために役立っています。

登記事項証明書は交付請求書に記載して手数料を支払えば誰でも取得可能です。一般的に不動産の売買を行う時には、不動産会社に仲介を依頼していると思います。そのため、登記事項証明書の取得は不動産会社に任せるとよいでしょう。

まずは不動産会社を探して相談することが大切

家の売買は一生にそう何度も行うことはないでしょう。そのため、高額になる不動産の取引に不安を感じる人も少なくないはずです。安全にトラブルなく不動産の売却を進めるには、信頼できる不動産会社を見つけることが重要です。

不動産会社を探す時には、1社1社探して査定を依頼していたのでは時間も手間も際限なくかかり大変です。不動産の一括査定なら、簡単な不動産の情報を入力するだけで、複数の不動産会社に一度に査定を依頼できます。

そして、査定額が出たら実際に担当者と話してみて、査定の根拠を尋ねたり、販売方法を尋ねたりして比較することで信頼できるかどうかを見極められるでしょう。

一括査定のサイトに登録されている不動産会社は、厳しい審査を通った不動産会社ばかりです。そのため、トラブルを起こすような不動産会社は排除されており、安心して売却を任せることができますし、売却に関するいろいろな相談にも乗ってもらえます。

また、一括査定では、入力された不動産の情報をもとに、戸建てなら戸建ての実績の多い適切な不動産会社がピックアップされて、査定額を出します。そのため、より高値での売却につなげることができます。

そして、信頼できる不動産会社が見つかれば、疑問や不安に思うことを相談し、解決できるとその後の売却活動もスムーズに進められるでしょう。

登記事項証明書を自分で取得するには

登記事項証明書の取得には特に必要なものはありません。ただし、交付請求書にはその不動産の地番や家屋番号を記入する欄があるので、事前に調べておくとスムーズに手続きが進められます。

法務局で取得する

近くに法務局がある場合には、直接窓口で入手することができます。窓口で直接請求する場合には、登記事項証明書交付請求書に記入して、手数料分の印紙を貼って提出すると取得できます。所要時間は10分から20分程度です。

また、交付請求書を法務局のホームページからダウンロードして、自宅で記入して郵送で請求することもできます。どちらも手数料は600円です。ただし、郵送での受取の場合には、別途郵送費用が必要になります。

法務局での手続きができるのは、平日の午前8時30分から午後5時15分までです。なお、交付請求書には、土地の場合には地番が、建物の場合には家屋番号の記入する欄があるので、事前に固定資産税納税通知書などで確認しておくとよいでしょう。また、わからない場合には、法務局に電話しても教えてもらえます。

オンラインから取得する

事前にオンラインで登記事項証明書交付請求の手続きをすると時間の短縮にもなりますし、手数料も安くなります。また、申請できる時間も平日の午前8時30分から午後9時までと夜遅くまで請求が可能です。

請求方法 手数料 受け取れる時間
オンラインで請求窓口で受取 480円 3~4時間後
オンラインで請求郵送で受取 500円 翌日か翌々日

オンラインで交付請求を行った時には登記所や法務局証明サービスセンターを受取場所として選べます。オンラインで申請しておけば、窓口での待ち時間を短縮できます。また、時間がない人には、郵送先を指定して受取が可能です。この際、普通郵便なら郵送料は無料ですが、速達等を利用する時には別途料金がかかります。

内容を確認するだけなら登記情報提供サービスの利用がおすすめ

金融機関に融資を依頼する時など、証明書として提出する時には登記官の認印のある登記事項証明書を用意する必要があります。

しかし、不動産の登記の内容を確認したいだけであれば、「登記情報提供サービス」を利用して登記情報が確認できます。また、登記情報提供サービスでは、行政機関への電子申請の際に登記事項証明書の添付が求められたときの照会番号の発行も行っています。

このサービスを利用するには、利用者登録を行ってIDとパスワードを取得しなければなりません。そして、登録が済めば、登記内容の確認ができます。そして、登記内容を自宅で印刷できますが、認印がないため証明書としては利用できないので注意が必要です。

不動産登記情報の内容 利用料金
全部事項 335円
所有者事項 145円
地図 365円
図面(土地所在図・地積測量図)
建物図面・各階平面図
地役権図面
365円

なお、利用登録の際には利用登録料300円が必要です。

登記事項証明書の種類

登記事項証明書は必要な内容に応じて4種類の中から選べます。手数料は同じなので全部事項証明書の取得が無難です。

全部事項証明書

登記事項証明書を取得する人のほとんどが、この全部事項証明書を取得しています。全部事項証明書は、その不動産が初めて登記を行われた時から現在までの全ての権利に関する事項が記録されています。抵当権が設定されている場合には、債権者や債権額や利息も記載されています。そして、もちろんその不動産の所有者や所在地も表示されています。

そのため、特に指定がない場合には全部事項証明書なら証明書として利用するには問題ないでしょう。

一部事項証明書

特定の事項を証明するものであるため、何区何番事項証明書とも言います。一部事項証明書はマンションなどの敷地権を共有する区分所有者が多い不動産の場合に、特定の事項のみを指定して証明されたものです。

戸数の多いマンションなどは、全部事項証明書を取得すると全ての権利関係を記録したものが交付され、膨大なページ数になることがあります。そのため、必要部分を探し出すのに手間も時間もかかります。

このような場合に必要部分だけを特定して請求できるのが一部事項証明書です。一部事項証明書を請求する時には、共有者の名前を記載するだけで、その部分を抜き出して発行されます。

ただし、一部事項証明書はオンライン請求に対応していないので、窓口での交付請求のみとなります。

現在事項証明書

現在において効力のある事項のみが記載されているものを現在事項証明書と言います。現在の権利状態のみが記載されているのでとても見やすいという特徴があります。

そして、全部事項証明書だと過去に差押えがあると、その情報が記載されているので提出先に差押えがあった事実を知られることになります。そのため、過去の権利状態を知られたくない場合などには、現在事項証明書を利用するとよいでしょう。

ただし、金融機関などに提出する際には、全部事項証明書が必要な場合もあるので事前に確認してから取得するようにしましょう。

閉鎖事項証明書

閉鎖事項証明書には2種類あり、閉鎖事項全部証明書と閉鎖事項一部証明書が選べます。この閉鎖事項証明書とは、土地の合筆などで閉鎖された土地の記録や滅失した建物の記録が登記されているものです。

また、コンピューター化される以前の閉鎖の登記は閉鎖登記簿として保存されています。閉鎖登記簿に記載されている登記情報は、土地登記では50年、建物登記では30年保存されています。

コンピューター処理が始まる以前の閉鎖登記簿はデータ化されておらずオンライン請求ができません。そのため、その不動産が所在した管轄の法務局で取得することになります。

登記事項証明書に記載されている内容は土地と建物で異なる

登記事項証明書は、記載されている言葉の意味がわかると簡単に内容を理解できます。トラブルに巻き込まれないためにも、不動産の売買の際には登記事項証明書を確認することをおすすめします。

土地の場合

不動産の所在地や所有者の他にも多くの内容が記載されています。土地の場合には、表題部に所在、地番、地目、地積(面積)、原因とその日付が記載されています。ここを見れば、所有者やどのように利用している土地か、土地の大きさなどがわかります。

そして、権利部の乙区には所有者に関する情報や、所有権の移転の履歴や原因が記載されています。また、乙区を見ると、所有権以外の権利について登記されています。抵当権の設定や賃借権の設定、抹消登記などの記録もこの部分に記載されています。この部分を確認すると、抵当権が設定されている場合には、債権者や借入額、利息などがわかります。

建物の場合

建物の登記事項証明書は土地のものと少し異なります。表題部には、所在や家屋番号、種類、構造、床面積、原因や日付が記載されています。

種類を見るとその建物がどのように使われているかがわかります。居宅であったり、店舗、事務所などと表示されています。また、構造の部分には、木造であるかや鉄骨であるかなどの、その建物の主な部分を構成している材料や屋根の種類なども記載されています。そして、階数などもわかり、何階建てかもわかります。

また、床面積は各階ごとの面積が記載されるようになっています。権利部には土地と同じように乙区と甲区にわかれそれぞれに権利の状態が記録されています。 

登記事項証明書をどのように取得するか考えよう

不動産の売却時には安全に取引を行うためにも、登記事項証明書で確認することは重要です。不動産会社に仲介を依頼するのであれば、取得は不動産会社に任せることもできます。売却時には他にもたくさんの書類を用意したり、手続きがあるため、不動産会社のサポートが必要になることは多いでしょう。

不動産の売却ではこのように不動産会社と販売方法や手続きの仕方など、多くのことを相談しながら進めることになります。そのため、ストレスなく相談できる担当者だと売却もスムーズに進められます。そして、担当者との相性や、その人の実績や知見は売却価格や売却期間にも大きく影響します。

不動産会社を選ぶ時には、一括査定を利用して高値で売却ができる不動産会社を選ぶとともに、その担当者とその後何カ月もの間一緒に売却活動を続けられるかも考える必要があります。よい不動産会社や担当者を見つけるためには、少なくとも3社から5社に査定を依頼して、比較して検討することが大切です。

一括査定は不動産会社を比較して選ぶ際の、最も便利で簡単な方法です。売却を検討しているのなら一括査定を利用して、信頼できる不動産会社を見つけて売却を依頼しましょう。

また、一括査定サイトについて詳しく知りたい・比較したいという場合は下記の記事を参考にしてください。

参考:【2019年最新】不動産一括査定50サイトをジャンル別に比較!