不動産を売却する時には、何を知っていると高く売却できるのでしょうか。ほとんどの人が少しでも高く売却したいと考えているはずです。しかし、その方法を知っていないと高値売却にはつなげられません。
ここでは、戸建ての売却時にはどのような方法で売却を進めると高値で売却できるのか。また、高く売却するための対策を解説しています。ここで事前に知識を蓄えて、高値売却ができるように備えましょう。
戸建を売却する際の流れ
不動産の売却ではしっかりと目標金額を決めて計画を立てることが高値売却への早道です。売却活動の流れを理解し、スムーズに売却活動ができるように備えましょう。
売却期限と目標売却金額を決める
戸建ての売却を行う時には、まずどのくらいの価格で売りたいか。どれくらいの期間をかけて売却するかなどの計画を立てることが大切です。
売却の際の価格設定はとても重要で、高すぎても安すぎてもスムーズに売却することはできません。不動産を売却する時には適正価格に設定することで、短期売却につなげられます。
この適正価格の幅を確認し、売り出しを始めることでよほどの悪い条件がない限り売却できるでしょう。
適正価格を見極めるためには、周辺に競合しそうな同じような物件の有無や、どれくらいの価格で売り出されているかを調べることでわかります。また、不動産会社が出す査定額を比べることでも相場価格を知ることができます。
そして、販売を始めてもなかなか売れない場合には、値下げして販売を続けることになります。しかし、築浅の物件や駅近などの好立地の物件である場合には、その時期に買手がいないだけで少し待てば買主が見つかることもあります。
また、好条件の戸建ての場合、値引きの交渉があっても、他に購入希望者が見つかる可能性があるのですぐに応じる必要はありません。
不動産の売却方法を選ぶ
戸建ての売却を行う時には、不動産会社に買主を見つけてもらう仲介と不動産会社に直接買ってもらう買取が選べます。一般的な売却方法である仲介を選べば市場価格での売却が可能です。
しかし、売却完了までの時間が限られている場合や、売却活動を近隣の住民に知られたくないなどの理由がある場合には、買取を選択できます。ただし、不動産会社による直接買取は、市場価格での売却よりも3~4割程度低い売却価格になることが多いようです。
また、一定期間売却活動をしてから不動産会社に買取してもらう方法もあります。この場合には、選ぶ不動産会社に注意が必要です。全ての不動産会社が買取をおこなっているわけではないので、媒介契約をする前に確認が必要です。
そして、親族間や知り合いに売却する場合や自分で買主を見つけられる場合には、仲介業者を利用せずに売却することも可能です。個人で不動産を売却する時には、さまざまな手続きや書類の作成も自分で行うことになります。これらのことができるのであれば、不動産会社に支払う仲介手数料を節約できるため、売却で得られる利益を増やせます。
不動産業者に査定を依頼する
ほとんどの人は家を売却する時には、不動産会社に査定を依頼するでしょう。これはその家の価値を把握するだけでなく、不動産会社を選ぶ時の判断材料にすることもできます。
しかし、1社だけに査定を依頼してもその査定額が妥当なものかどうかは判断できません。そのため、複数の不動産会社に査定を依頼して、比較することで相場価格がわかり、適正価格での売り出しが可能になります。
また、査定額が提示された時に、担当者と話すことやなぜその査定額になるかをたずねることで、その担当者の知識や信頼性を確認できます。
このように、査定を依頼することは、不動産会社や担当者を選ぶ時の参考にしたり、販売活動を始める時の適正価格の設定に役立ちます。
不動産業者と媒介契約を結ぶ
| レインズへの登録 | 報告義務 | 契約期間 | 自己発見 | |
| 一般媒介契約 | 任意 | なし | 3カ月 | 〇 |
| 専任媒介契約 | 7日以内 | 2週間に1度 | 3カ月 | 〇 |
| 専属専任媒介契約 | 5日以内 | 1週間に1度 | 3カ月 | × |
不動産会社に仲介を依頼する時、どの媒介契約をするかでその後の販売活動に影響を与えることがあります。一般的には、媒介契約は3種類ありその中から自分で選んで契約します。
一般媒介契約は売主に対する制約はほとんどありません。ただし、レインズへの登録は不動産会社の任意となるため、登録を希望する際には契約前に確認しましょう。この契約では、多くの不動産会社と一度に契約ができるため、物件情報を多くの人の目に触れさせることができます。
しかし、専任や専属専任に比べて、販売活動費が抑えられる傾向にあるため、不動産会社が積極的に売却活動を行わない場合もあります。
それに対して専任や専属専任媒介契約だと1社のみに依頼することになります。そのため、成約時の報酬を横取りされる恐れがないため、積極的に資金を投入して販売活動を行ってもらえます。交通の便が悪い、古い空き家など買い手を見つけることが困難な場合にはこの契約が適しています。
どの契約方法を選ぶかは、ご自身の売却時の状況や物件の状況を考えて慎重に選びましょう。
不動産を売却するために必要な書類を揃える
売却時には多くの書類が必要になります。購入時の書類や役所で入手する書類など、探したり集めたりするのに時間がかかります。購入希望者が現れたらスムーズに売却するためにも、事前にどのような書類が必要かを確認して用意しておくとよいでしょう。
売却を依頼する時の必要書類
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戸建ての場合には、土地測量図や境界確認書が必要です。そのため、境界があいまいな場合には、事前に測量し境界を確定しておくことをおすすめします。
建築確認済証や検査済証、売買契約書、重要事項証明書など、物件に関する書類は購入時に受け取っているものがほとんどです。事前に書類があるかを確認しておきましょう。
建築設計図書や工事記録書は、買主が購入後にリフォームや増改築を行う際に必要な書類です。必ず必要な書類ではありませんが、あると喜ばれる書類ですし、あった方が売却しやすいでしょう。
なお、耐震診断報告書やアスベスト使用調査報告書も必ず必要なものではありません。しかし、売却活動を行う時に有利になる書類です。書類があるのであれば用意しておくとよいでしょう。
買主に引き渡しをする時の必要書類
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不動産の取引を行う際には、必ず本人確認が行われます。これは不動産の売買を安全に行うためのものです。そのため、運転免許証等の写真付きの証明書を用意するのが一般的です。
そして、住民票は売主の現住所と物件の登記情報が異なる時に必要となる書類です。住民票は3カ月以内のものを要求する不動産会社が多いので注意しましょう。また、印鑑証明書も同じく3が月以内のものが必要となります。
引き渡しの時には決済も同時に行われるので、銀行口座の通帳も必要です。また、物件購入時に住宅ローンを利用している場合には抵当権抹消登記も同時に行うため、ローン残高証明書かローン返済予定表が必要です。
そして、物件購入時のパンフレットや広告などがあると、買主にとっては物件情報をより多く得るための書類となるので喜ばれるでしょう。
戸建てを売却するときの注意点
戸建ての売却は土地を一緒に売却することがほとんどなため、マンションの売却に比べて手続きが多くなります。また、売却を急いでいたり、売れなくて不安に思っていると買いたたかれることがあるので注意が必要です。
戸建ての売却はある程度の時間をかけること
戸建てを売却する際の売却価格や期間は、その物件の立地条件や周辺環境、建物の状態によって変わります。平均すると売却までの時間はおおよそ3カ月から11カ月となることが多いようです。
また、売却期間はどのような販売方法を行うかや、どのタイミングで値下げを行うかでも変わっています。なかなか売れなくて焦って売り急ぐと、安く売ってしまう傾向にあるのでじっくりと腰を据えて売却活動を行うことが大切です。
しかし、時間をかけた分だけ高く売れるかというと、そういうわけではなく、売り出されて時間が経つと売れ残っていると思われて、更に売れなくなります。そのため、適切な売出価格の設定と、値引きするタイミングを見極めることが重要です。
値引き幅や値引きするタイミングは物件によって異なります。これは不動産会社に相談しながら行うとよいでしょう。そして、あらかじめ最低価格を決めておき、それ以上の値下げ交渉に対しては応じないと決めることも大切です。
長く一年以上買手が見つからない場合には、値下げを考えたり、売出価格が適正かや、売却活動をしっかりと行っているかや、囲い込みが行われていないかを確認しましょう。
土地の売却を例に挙げると、3,000万円の土地なら値下げ幅は100万円から200万円になることが多いようです。値下げ幅を知っていると、値下げを見越して販売価格を設定することができます。そうすることで、値下げ交渉にも柔軟に対応することができます。
戸建てはマンション売却より手続きが多い
戸建ての売却の際には、土地の面積や境界を正確にする必要があります。登記上の面積と実際の面積が異なると売却価格に影響します。また、隣家との境界線も確定していないと、トラブルの原因となります。そして、隣家との間に塀がある場合には、その塀がどちらのものであるかや、境界の位置などの確認も必要です。
境界の確定には隣家の人の立ち合いなどが必要になるため、思ったよりも時間がかかります。そのため、戸建ての売却を考え始めたら最初に測量して、境界を確定しておくとその後の手続きをスムーズに進められます。
また、前面道路が公道であるかやその幅を確認したり、水道管がどこまで通っているかの確認も必要になります。そして、住居をそのまま利用するか、解体するかでも手続きが異なります。
このように戸建ての売却は、マンションの売却に比べて手続きや事前準備が煩雑です。そのため、信頼のおける不動産会社を見つけて、スムーズに売却できるようにサポートしてもらうとよいでしょう。
戸建を売却するときにやっておくべきこと
境界が確定していない物件は避けられることがあります。そのため、家の状態を把握し、対処できるものは事前に対処することで売却をスムーズに行えます。
家の状態を確認しておく
短期で確実に売却するためには、家の状態を把握しておくことが大切です。そして、設備に不具合がある場合には、事前に修繕しておくとよいでしょう。
不動産の売却時には売主は瑕疵担保責任があります。これは不動産の引き渡し後に瑕疵（かし）が見つかった場合に、売主の責任において修理費用を負担するものです。これは特約で免責にしたり、期間を短縮することができますが、住宅診断をしておくと買い手に安心感を与えると共に、瑕疵が見つかる可能性を下げられます。
そして、もし、住宅診断で瑕疵が見つかっても事前に対処することができます。また、この診断書を付けることでアピールポイントとなり売却しやすくなります。そして、後のトラブルの回避にもつながります。
原則、民法では中古の物件の瑕疵担保責任の期間は1年とされています。しかし、個人間の取引では、売買契約の時に話し合いで3カ月程度に短縮されることがあります。ただし、新築物件を売りに出す時には、この瑕疵担保責任の期間は10年です。
境界部分をはっきりしておく
土地の境界線がはっきりとしていないと隣家とのトラブルの原因となります。土地はその面積も価格に影響します。そのため、土地の境界線の位置によって価格が変わります。そのため、古くからの土地だと境界線がはっきりと定められていない土地もありますが、売却の際には境界を確定しておくべきでしょう。
境界線が確定していないと、購入後の隣家とのトラブルを予測して売れにくくなります。そして、境界確定には時間がかかります。そのため、もし、境界が明確に定められていない場合には、事前に土地家屋調査士に測量と境界確定を依頼すると良いでしょう。また、この時に地積更正登記も併せて行いましょう。
内覧前の準備は入念にする
内覧の応対次第で建物や売主に対する印象が変わります。部屋の中は広く、明るく、すっきりと見せるのがポイントです。売却を機会にいらないものは思い切って捨ててしまい、物を減らしましょう。物が多いと雑然とした印象を与え狭く感じます。
また、部屋の明るさや日当たりも買主にとっては重要なチェックポイントです。全ての電気をつけてできる限り明るくしましょう。気候の良い時であれば、窓を開けると明るくなり、換気もできるのでよいでしょう。
そして、部屋の中の臭いは徹底的になくすようにしましょう。特に喫煙する人やペットを飼っている人は、消臭剤を利用するなどして、部屋の中の臭いには気を付けましょう。
忘れてはいけないのが水回りの掃除です。水回りの掃除は特に念入りに行いましょう。水回りが汚れていると、古さや劣化が目立ちます。また、水回りは臭いもこもりやすいので、臭いの対策も忘れずに行いましょう。
戸建ての場合には、庭や玄関までの道も印象を左右する場所です。庭も掃除をしてすっきりとさせましょう。そして、忘れがちなのが外壁の汚れです。外から見て薄汚れた感じがすると、古くみすぼらしく見えて、購入意欲も減退します。外壁をきれいにしておくことも印象を良くする1つの方法です。
仕事をしていて掃除に時間をかけることができない場合には、ハウスクリーニングを利用するとよいでしょう。また、部屋をおしゃれにすっきりと見せるには、ホームステージングを利用すると、プロが魅力的な部屋に演出し、買手を見つけやすくなります。
戸建てを高く売却するためのポイント
戸建てを高値で売却するためには、不動産会社選びが最も重要です。そして、物件の状況を把握し、高値で売れる時期を見極めることも大切です。
リフォームするか値引きに応じるかを検討する
中古の戸建てを探している人は、安さにメリットを感じて購入を検討している人がほとんどです。そのため、リフォームを行ってその費用を上乗せして販売すると、周辺の類似物件よりも価格が高くなり、安さの魅力が半減します。
したがって、高く売却するためにリフォームを行うことは得策ではありません。だからと言って古くなったバスルームやキッチンだと、購入後のリフォーム費用を考えて値引き交渉されることもあります。
水回りは毎日使うものなので、特に汚れや劣化が目立ちやすく機能が古いものだと見劣りすることもあります。そのため、物件の印象を良くするために水回りのリフォームを行うという方法もあります。
また、中古の物件を購入する時に気になるのが、給湯設備や排水管、水道管の老朽化具合でしょう。お湯がでなくなったり、水漏れがあったり、排水管が詰まるととても困ります。排水管や水道管の寿命は15年から20年程度です。そのため、この時期での売却なら事前に交換しておくとアピールポイントにもなり買手も安心です。
リフォームはその物件の状況により行った方が良いか、しない方がよいかは変わります。そのため、不動産会社と相談しながら決めるとよいでしょう。そして、リフォームを行って売り出すか、リフォームを行わず値引きに応じるかも検討しましょう。
一括査定サイトを利用する
戸建てを売却する時には、不動産会社の選び方が大切です。適切な不動産会社を選ぶことで売却期間を短くできたり、高値での売却につなげられます。
また、不動産会社にはマンションの売却を得意とする会社、土地の売却が得意な会社、戸建ての売却を得意とする会社があります。また、仲介を主に扱う会社から、アパートなどの管理を行うことを主な業務にする会社など多くの種類があります。
しかし、どの不動産会社が戸建ての売却に適しているかは素人には簡単に判断できないでしょう。これは査定を依頼して取扱い物件を聞いたり、戸建ての売却実績を尋ねたりすることで確認できます。
このように売却を行う時には、初めに査定を依頼することになります。そして、この査定を複数の不動産会社に依頼することで、おおよその相場価格がわかったり、不動産会社の対応の仕方がわかります。
複数の不動産会社に査定を依頼する時には、不動産の一括査定サイトを利用すると査定にかかる時間を短縮し、手間も省けます。一括査定では数分の入力で自宅にいて簡単に複数の不動産会社に査定が依頼できます。
また、一括査定サイトだと査定を依頼する時に登録する物件の詳細情報をもとに、適した不動産会社がピックアップされてその中から査定が依頼できます。そのため、不動産会社を探す手間もなくなりますし、戸建ての売却の扱いが少ない不動産会社にあたって売却価格が下がるようなことも避けられます。
売却するタイミングを考える
売却時期をコントロールできれば売却後の手残りを増やせます。ここではいつ売ればよいのかを見てみましょう。
オリンピック直前までの売却
2020年に開催されるオリンピックの直前までは、このまま緩やかな地価の上昇が続くと考えられています。そのため、特に価格の上昇が見られる地域にある物件の売却であれば、オリンピック開催までに売却することで高値での売却できる可能性があります。
人の動きが多い2月から3月にかけての売却
4月からの新学期や就職に向けて、2月から3月の時期は多くの人が物件を探しています。需要が多い時期には不動産は高く売れる傾向にあります。また、人事異動がある9月頃も高く売れる可能性があります。
もし、売却の時期を調整できるのであればこの時期を狙うことで、他の時期よりもスムーズに高値で売却できる可能性があります。
価格の下落が大きくなる前の売却
戸建ての価格の下落は新築から築15年までの間は緩やかな下落が続きます。しかし、15年を過ぎた頃から下落幅が大きくなるため、高く売れる可能性が下がります。
そのため、戸建てなら15年までの売却が、買主を見つけるにも、ある程度の売却価格を保つにも適しているでしょう。
税率が下がる時期がきてからの売却
家を売却して利益が出た際に支払う税金の税率は、その家の所有期間によって異なります。5年を超えると長期譲渡所得となり、税率が大幅に下がります。短期譲渡所得と長期譲渡所得では税率が大きく異なるため、税金の支払い後の手残りの金額にも大きく影響します。ここで、売却益が800万円の時の支払う税金の額を計算してみましょう。
| 短期譲渡所得の場合（所得税：30.63%、住民税：9%） 800万円 x 39.63% = 317万400円 長期譲渡所得の場合（所得税15.315%、住民税5%） 800万円 x 20.315% = 162万5,200円 317万400円 - 162万5,200円 = 154万5,200円 |
このように5年を超えるか超えないかで、154万5,200円も納税額に差が出ます。このため、税金の支払い額を考えると、5年を超えてからの売却がよいでしょう。
また、居住している家を売却する際には、税額の控除が行える特例があります。特に「3,000万円の特別控除の特例」を利用すると、税金の支払いをなくせる人も多いでしょう。
住宅ローンの金利が低い時の売却
住宅を購入する時には、何千万という大きな金額になるためほとんどの人が住宅ローンを利用します。そのため、少しでも支払いを減らすために金利が安い時期を選んで購入する人は多くいます。
購入希望者が増えると、不動産市場が活発化し中古の物件も売れやすくなります。もし、売却を考えているのなら、金利の動きを見ながら検討することで、短期に高値で売却できる可能性が上がります。
おすすめの一括査定サイト3選
| サイト名 | 利用者数 | 対象エリア | 提携会社数 | 同時依頼数 |
| イエウール | 1,000万人 | 全国 | 1,700社 | 6件 |
| イエイ | 400万人以上 | 全国 | 1,700社以上 | 6件 |
| リビンマッチ | 440万人 | 全国 | 1,400社 | 6件 |
イエウール：全国1,700社以上に対応
地方・地域密着型の中小規模不動産業者にも対応しているので、都市部以外に所在しているマンションや一戸建てなどの不動産を売却したい人におすすめです。
| 利用者数 | 1,000万人 |
| 対象エリア | 全国 |
| 提携会社数 | 1,700社 |
| 同時依頼数 | 6社 |
| 取引件数 | 非公開 |
| 顧客満足度 | 98％ |
| 運営会社 | 株式会社Speee (Speee, Inc.) |
サイト内では一戸建てや土地など、物件の種類別に売却手順の説明も掲載されています。しつこい勧誘があったなど、評判の悪い不動産会社は登録から外されているので安心です。
イエイ：お断り代行サービスを提供
大手不動産会社だけでなく、地域に密着した地方に強い不動産会社への査定も一括で依頼できます。
| 利用者数 | 400万人以上 |
| 対象エリア | 全国 |
| 提携会社数 | 1,700社 |
| 同時依頼数 | 6件 |
| 取引件数 | 1,000件以上 |
| 顧客満足度 | 97％ |
| 運営会社 | セカイエ株式会社 |
都心部だけでなく、地方の物件を売却したい人にもおすすめです。また、査定を依頼した不動産会社からの営業連絡を断りたい際に、代わりに断ってくれる「お断り代行」サービスがあるため、営業電話を断りにくい人におすすめです。
なお、依頼先の不動産会社は自分で選べる仕組みとなっています。
リビンマッチ：利用したいサイト第1位
都道府県別に、このサイトに登録している不動産会社の情報をあらかじめ調べることができ、その中から売却査定実績の多い不動産会社を選べることが特徴です。
| 利用者数 | 440万人 |
| 対象エリア | 全国 |
| 提携会社数 | 1,400社 |
| 同時依頼数 | 6件 |
| 取引件数 | 14万件（年間） |
| 顧客満足度 | 98％ |
| 運営会社 | リビン・テクノロジーズ株式会社 |
全国展開しているような大手の不動産業者ではなく、どちらかと言えば地域に密着した中小規模の不動産会社の登録が多いので、相続などによる地方の不動産の売却を考えている人におすすめです。
戸建ての売却事例を紹介
売却事例は「レインズ・マーケット・インフォメーション」や「土地情報総合システム」などで調べることができます。事例を調べる時には、同じ地域にあるよく似た物件を調べることで、おおよその価格を予測できます。
【事例1】築3年の都心部の戸建ての場合
| 東京都 京浜東北・根岸線 赤羽駅（徒歩15分） 土地：80~100平方メートル 建物：80~100平方メートル 2SLDK 築3年 売却価格：4,300万円 |
都心の築浅物件の売却事例です。駅まで徒歩15分の比較的便利な地域で80平方メートル以上の広さを持つ物件です。そのため、かなりの高額での売却となっています。ただし、所有期間が5年に満たないので、短期譲渡所得となり売却益が出ていると税金の支払いが大きくなる可能性があります。
【事例2】築5年の地方の戸建ての場合
| 三重県 津市一身田中野 土地：160~180平方メートル 建物：100~120平方メートル 4SLDK 築5年 売却価格：1,500万円 |
地方の戸建ての売却事例です。地域的に土地が広いものが多く、家の間取りも5~7LDK等の大きな物件が多いのが印象的です。築5年での売却価格は都心の物件に比べるととても安く感じられます。
ポイントをおえて準備をしておけば戸建ては高く売却できる
中古の物件を購入する時に一番気になるのが、その家にどれくらいの期間住めるのかということでしょう。安く購入できても、数年後には住めなくなるような物件は避けたいでしょう。
このように、買主の立場に立って、中古物件の購入に対する不安を少しでもなくせるように準備をすると売れやすくなります。
そして、高値での売却を目指すのであれば、不動産会社選びから始まり、適切な価格設定や販売活動、内覧での応対など、事前に知識を備えて準備をすることで、何も知らないよりははるかに高く売却することができます。
戸建ての売却を検討しているなら、ここでの知識を活かして事前準備をしっかりとして高値売却ができるように備えましょう。
また、一括査定サイトについて詳しく知りたい・比較したいという場合は下記の記事を参考にしてください。
参考：【2019年最新】不動産一括査定50サイトをジャンル別に比較！
