不動産売却で必要となる確定申告｜書類についても解説

確定申告の仕方と必要書類の一覧

土地やマンションなどの不動産を売却したあと、確定申告を行わなければならないことをご存知ですか。

確定申告は、毎年２月から３月にかけて行わなければならない手続きです。前年の自分の所得にかかる税金を計算し、税金を支払うために行います。給与所得者であるサラリーマンの多くは、確定申告が必要ない場合も多く、不動産売却で初めて確定申告を行う、という方もいらっしゃるでしょう。

本記事では、不動産を売却した際の確定申告の仕方を解説します。併せて、確定申告に必要な書類についてもご紹介します。

不動産を売却した時の確定申告を行うタイミング

確定申告は、前年の1月から12月の所得分を、翌年2月16日から3月15日までの間に行わなくてはいけません。不動産を譲渡して利益を得た翌年の2月、3月ということになります。

所得税を確定する手続き

所得税とは、給与などの所得に対する税金です。不動産売却は給与など会社が特別徴収で税金を支払っている所得とは別のものとして数えられるため、個人の所得が発生します。

もちろん売却の理由は人それぞれですが、不動産売却で得たお金は利益、つまり儲けたお金と考えましょう。

納税は国民の義務となっているので、万が一、確定申告を忘れて所得税を納税し忘れてしまうと、追徴課税の対象になるので気をつけなければいけません。ですが売却損がある場合には、条件によって確定申告後に税金が戻ってくることもあります。

「利益が出ていないから確定申告は不要」と思わず、確定申告について考えてみましょう。

確定申告をすべきか判断するポイント

確定申告をすべき人は「売却益（儲け）が出ている人」と「特別控除を使いたい人」です。この儲けを課税譲渡所得と呼び、次の計算式で算出できます。

課税譲渡所得＝譲渡価格（売却額）-（取得費+譲渡費用）-特別控除

この計算でプラスになれば、税金を支払う必要があるため確定申告は必須です。取得費は不動産を購入したときの費用、譲渡費用は不動産を売却した時の費用に当たるため、よほど高く売れないと課税譲渡所得は発生しないことが分かります。

注意すべき点は、特別控除を使うためには期日内の確定申告が必要だということです。確定申告は翌年2月16日から3月15日までの間に行わなかったとしても、所定の手続きと税金を支払えば実施できます。しかし期日に間に合わなかった場合、特別控除は申請できません。

共有名義人ごとに確定申告が必要

たとえば夫婦で費用を出し合って購入したマイホームなど、1つの不動産に対し共有名義人がいる場合があります。その際もまとめて確定申告をすることが出来ないので、名義人それぞれの持ち分や収入に応じて確定申告を行います。

通常は不動産を購入した時や相続時など、不動産の持ち主を登記する際に登録します。3,000万円の家を購入した際に妻が500万円、夫がローンを組んで2,500万円を支払うとしたら、妻の持分は6分の1、夫は6分の5と実際の購入資金負担に合わせて決めるのが一般的です。

共有名義人が複雑な場合はどう確定申告するのが一番良いか、税理士など専門家に相談しておくことをおすすめします。

確定申告の方法

不動産売却時は、翌年の確定申告が必要だということはわかりました。では、確定申告は具体的にどのように行えばよいのでしょうか？ここからは、確定申告の方法についてご紹介します。

確定申告は、自分でも行うことも可能ですが、税金の専門家である税理士にお願いすることもできます。それぞれの方法について簡単にまとめています。

自分で確定申告を行う場合

自分で確定申告を行うメリットは、税理士への依頼報酬を節約できますので、結果として費用が安く済むことです。自分で、確定申告を行う際の手順は以下です。

①課税譲渡所得を計算する
②税務署で必要書類を揃える
③確定申告書を作成する
④確定申告を提出

自分で確定申告を行う場合は、必要書類を作成して税務署に提出する、という流れです。税務署への提出方法は、窓口への持参、郵送、インターネット、e-Taxで電子申告のいずれかから選べます。

窓口に行く場合、例年確定申告の時期の税務署は大変混んでいるので、数時間待たされることもあります。税務署に行く日は時間に余裕をもったスケジュールにしましょう。郵送の場合には最終日の3月15日の消印であれば、期間内の手続きとみなされます。

e-Taxは事前準備が必要

e-Taxの事前準備として、インターネット環境のあるパソコン、カードリーダー、マイナンバーカードが必要です。また利用開始申請など、手続きもいくつか実施しなくてはなりません。

印刷や領収書なども不要でまとめて提出できるため、今後も定期的に確定申告をする人は用意しておくと便利です。しかし使うにはある程度の確定申告の知識が必要と言えます。

税理士に依頼する場合

確定申告は、必要書類を集めなければなりませんし、多少の専門的な知識も必要ですので、その作業を煩わしく感じる人もいるでしょう。そういった場合には、専門家である税理士に依頼するという選択もあります。

税理士に依頼する場合には、確定申告の費用の相場は10万円前後となることが多くなっています。多少費用がかかっても手間を省きたい場合や、売却益が大きい場合、ミスなく確実に確定申告をしたい場合には税理士に依頼をするとよいでしょう。

不動産売却の確定申告に必要な書類について

不動産売却の確定申告時に必要な書類は複数あり、以下に表にしています。それぞれの入手方法や詳細についてご紹介していきます。

必要書類	入手場所
①個人事業主用の確定申告書B様式	税務署
②分離課税用の申告書	税務署
③譲渡所得の内訳書	税務署
④登記簿謄本	法務局
⑤不動産取得時、売却時の資料（売買契約書など）	不動産取得、売却時に取得している
⑥経費の領収書	都度保管していたもの

確定申告に必要な書類

まず、以下の確定申告をするにあたって必要な書類を準備します。

①確定申告書はA様式とB様式がありますが、不動産売却の場合は基本的にB様式で問題ないでしょう。②分離課税用の申告書は、給与所得などの課税と、不動産売却益などの分離課税を算出し、納税額を決めるための用紙です。③譲渡所得の内訳書は、売却した不動産の情報を記載する書類です。

これらは、最寄りの税務署で入手が可能です。なお確定申告よりも早い時期に行くと配布されていないことがあるので注意が必要です。また、国税庁のサイトの確定申告書等作成コーナーで作成することも可能です。

確定申告に必要な添付資料

先にご紹介した、確定申告に必要な書類に加え、不動産売却に関する必要な添付書類があります。④登記簿謄本、⑤売買契約書などの不動産取得・売却時の資料、⑥経費の領収書です。

法務局で取得する登記簿謄本

登記簿謄本は、売却した土地や建物を管轄する法務局で、用意されている申請書に入力して提出すれば取得することができます。発行手数料は、法務局内にある印紙売り場にて購入し、1通600円で発行することができます。

もし、確定申告時に手元にない場合には、法務局で発行しましょう。なお、登記簿謄本はコピーでも問題ありません。

不動産を取得した時と売却した時の資料

不動産と取得、売却した際の資料も、確定申告時に添付する必要があります。以下のものが該当する書類です。これらの書類もコピーでの準備で問題ありません。

＜不動産を取得した時の資料＞

• 売買契約書など

＜不動産を売却した時の資料＞

• 売買契約書
• 土地・建物の全部事項証明書
• 売却後の土地・建物の全部事項証明書など

売買契約書は、土地の売買の際に必ず受け取っているものです。確定申告時の添付は必須ではありませんが、添付されていないと、税務署から連絡がくることがありますので、あらかじめつけておくと無難でしょう。

仲介手数料・登記費用などの領収書

土地の購入・売却時にかかった経費の領収書を用意しましょう。例えば、仲介手数料、登記費用、売却時の測量費などの消臭書です。これらの書類についても、コピーでの準備で問題ありません。

確定申告するときに支払う税金について

最後に、確定申告時に支払う税金の詳細についても確認しておきましょう。支払う税金の種類や、大まかな金額についてもご紹介します。

①利益が出た場合

不動産売却によって利益が出た場合には、住民税と譲渡所得税を納めることになります。また、平成23年12月からは復興特別所得税も支払うことになっています。これらの税率は不動産を所有した期間によって異なります。

所有した期間は、所有してから1月1日が何度過ぎたかで数えます。2012年3月2日に購入した家なら、2019年1月1日までの間に6回1月1日が経過しているため、所有期間5年以上として、税率が低い長期譲渡所得と分かります。

	区分	計算式	所得税	住民税	復興特別所得税
所有期間が5年以上	長期譲渡所得	譲渡所得×20.315％	15％	5％	0.315％
所有期間が5年未満	短期譲渡所得	譲渡所得×39.63％	30％	9％	0.63％

課税譲渡取得の出し方については、下の計算式に当てはめて計算します。自分で確定申告をする際にも、この計算が必要になります。

＜課税譲渡所得の出し方＞

まず、以下の計算式で譲渡所得を算出します。
・譲渡所得＝譲渡価格－（取得費+減価償却費+譲渡価格）

譲渡所得の中で、課税対象になる部分の出し方は、以下の通りです。

・課税譲渡所得＝譲渡所得－特別控除

では次の条件の家で、課税譲渡所得を計算してみましょう。

・所有期間7年のマンション ・譲渡価格：3,000万円 ・取得費：2,091万円（購入価格2,000万円+仲介手数料90万円+印紙代1万円） ・売却費用：91万円（仲介手数料90万円+印紙代1万円） ・減価償却費：146万25円

まずは譲渡所得を算出します。

・譲渡所得＝3,000万円－（2,091万円+146万25円+91万円)＝671万9,975円

特別控除が使えなかった場合、この条件だと所有期間が5年以上であるため、税額は以下の通りです。

・税額＝671万9,975円×20.315％＝136万5,162円

一方、3,000万円の特別控除が使える場合は、課税譲渡所得はマイナスになります。マイナスだと税金を支払う必要はありませんが、特別控除を使うために確定申告をする必要があります。

②損失になってしまった場合

不動産売却にて、損失が出てしまった場合は税金が戻ってくることがあります。税金が戻るケースは、次の３つの条件を全て満たしていることです。

1. 特定の居住用財産であること
2. 譲渡損失が出ていること
3. 確定申告を行うこと

これらの条件を満たしている場合、譲渡損失で失ったマイナス分を、給料など譲渡所得以外の所得に対して支払った所得税や住民税で相殺する「損益通算」が行えます。譲渡損失が300万円で給与所得が500万円なら、相殺して200万円分の税金だけ支払います。

特定の住居用財産であり、売却した際に損が出ていても確定申告をしなければ、税金が戻ってこないことになってしまいます。よく調べて確定申告を行いましょう。

事前準備として相場から税額をシミュレーション

もしこれから家を売却するというのであれば、一括査定サイトを利用して相場から税額をシミュレーションしてみましょう。不動産は1つ1つ売却額も条件も異なります。同じマンションの同じ階の部屋でもない限り、確実に参考になる情報というのはほとんどありません。

一括査定サイトを利用して複数の会社に見積もりを依頼すると、その中でも金額にばらつきが出ることがあります。

おすすめの一括査定サイト3選

サイト名	利用者数	対象エリア	提携会社数	同時依頼数
イエウール	1,000万人	全国	1,700社	6件
イエイ	400万人以上	全国	1,700社以上	6件
リビンマッチ	440万人	全国	1,400社	6件

イエウール：全国1,700社以上に対応

地方・地域密着型の中小規模不動産業者にも対応しているので、都市部以外に所在しているマンションや一戸建てなどの不動産を売却したい人におすすめです。

利用者数	1,000万人
対象エリア	全国
提携会社数	1,700社
同時依頼数	6社
取引件数	非公開
顧客満足度	98％
運営会社	株式会社Speee (Speee, Inc.)

サイト内では一戸建てや土地など、物件の種類別に売却手順の説明も掲載されています。しつこい勧誘があったなど、評判の悪い不動産会社は登録から外されているので安心です。

イエイ：お断り代行サービスを提供

大手不動産会社だけでなく、地域に密着した地方に強い不動産会社への査定も一括で依頼できます。

利用者数	400万人以上
対象エリア	全国
提携会社数	1,700社
同時依頼数	6件
取引件数	1,000件以上
顧客満足度	97％
運営会社	セカイエ株式会社

都心部だけでなく、地方の物件を売却したい人にもおすすめです。また、査定を依頼した不動産会社からの営業連絡を断りたい際に、代わりに断ってくれる「お断り代行」サービスがあるため、営業電話を断りにくい人におすすめです。

なお、依頼先の不動産会社は自分で選べる仕組みとなっています。

リビンマッチ：利用したいサイト第1位

都道府県別に、このサイトに登録している不動産会社の情報をあらかじめ調べることができ、その中から売却査定実績の多い不動産会社を選べることが特徴です。

利用者数	440万人
対象エリア	全国
提携会社数	1,400社
同時依頼数	6件
取引件数	14万件（年間）
顧客満足度	98％
運営会社	リビン・テクノロジーズ株式会社

全国展開しているような大手の不動産業者ではなく、どちらかと言えば地域に密着した中小規模の不動産会社の登録が多いので、相続などによる地方の不動産の売却を考えている人におすすめです。

情報をそろえれば確定申告は簡単

不動産売却における確定申告の詳細について、ご説明しました。

確定申告と聞くと、わからないもの、難しいもの、というイメージが先行してしまいがちですが、きちんと情報を得て正しく書類を揃えれば、自分でも問題なく済ませることができます。

余裕がある方は、不動産売却を考え始めた段階で確定申告のことを頭の片隅に入れておき、領収書や売買契約書などを揃えておくことをお勧めします。

また、一括査定サイトについて詳しく知りたい・比較したいという場合は下記の記事を参考にしてください。

参考：【2019年最新】不動産一括査定50サイトをジャンル別に比較！