不動産売却で必要となる確定申告|書類についても解説

確定申告の仕方と必要書類の一覧

土地やマンションなどの不動産を売却したあと、確定申告を行わなければならないことをご存知ですか。

確定申告は、毎年2月から3月にかけて行わなければならない手続きです。前年の自分の所得にかかる税金を計算し、税金を支払うために行います。給与所得者であるサラリーマンの多くは、確定申告が必要ない場合も多く、不動産売却で初めて確定申告を行う、という方もいらっしゃるでしょう。

本記事では、不動産を売却した際の確定申告の仕方を解説します。併せて、確定申告に必要な書類についてもご紹介します。

不動産を売却した時の確定申告を行うタイミング

確定申告は、前年の1月から12月の所得分を、翌年2月16日から3月15日までの間に行わなくてはいけません。不動産を譲渡して利益を得た翌年の2月、3月ということになります。

納税は国民の義務となっているので、万が一、確定申告を忘れて所得税を納税し忘れてしまうと、追徴課税の対象になるので気をつけなければいけません。

不動産の売却は必ずしも利益が出るとは限らず、逆に損失が出る場合も多々あります。もし、売却損がある場合には条件によっては、確定申告後に税金が戻ってくる場合もあります。「利益が出ていないから確定申告は不要」と思わず、確定申告について考えてみましょう。

確定申告の方法

不動産売却時は、翌年の確定申告が必要だということはわかりました。では、確定申告は具体的にどのように行えばよいのでしょうか?ここからは、確定申告の方法についてご紹介します。

確定申告は、自分でも行うことも可能ですが、税金の専門家である税理士にお願いすることもできます。それぞれの方法について簡単にまとめています。

自分で確定申告を行う場合

自分で確定申告を行うメリットは、税理士への依頼報酬を節約できますので、結果として費用が安く済むことです。自分で、確定申告を行う際の手順は以下です。

①課税譲渡所得を計算する
②税務署で必要書類を揃える
③確定申告書を作成する
④確定申告を提出

自分で確定申告を行う場合は、必要書類を作成して税務署に提出する、という流れです。税務署への提出方法は、窓口への持参、郵送、インターネット- e-Taxで電子申告のいずれかから選べます

窓口に行く場合、例年確定申告の時期の税務署は大変混んでいるので、数時間待たされることもあります。税務署に行く日は時間に余裕をもったスケジュールにしましょう。郵送の場合には最終日の3月15日の消印であれば、期間内の手続きとみなされます。

税理士に依頼する場合

確定申告は、必要書類を集めなければなりませんし、多少の専門的な知識も必要ですので、その作業を煩わしく感じる人もいるでしょう。そういった場合には、専門家である税理士に依頼するという選択もあります。

税理士に依頼する場合には、確定申告の費用の相場は10万円前後となることが多くなっています。多少費用がかかっても手間を省きたい場合や、売却益が大きい場合、ミスなく確実に確定申告をしたい場合には税理士に依頼をするとよいでしょう。

不動産売却の確定申告に必要な書類について

不動産売却の確定申告時に必要な書類は複数あり、以下に表にしています。それぞれの入手方法や詳細についてご紹介していきます。

必要書類 入手場所
①個人事業主用の確定申告書B様式 税務署
②分離課税用の申告書 税務署
③譲渡所得の内訳書 税務署
④登記簿謄本 法務局
⑤不動産取得時、売却時の資料(売買契約書など) 不動産取得、売却時に取得している
⑥経費の領収書 都度保管していたもの

確定申告に必要な書類

まず、以下の確定申告をするにあたって必要な書類を準備します。

①確定申告書はA様式とB様式がありますが、不動産売却の場合は基本的にB様式で問題ないでしょう。②分離課税用の申告書は、給与所得などの課税と、不動産売却益などの分離課税を算出し、納税額を決めるための用紙です。③譲渡所得の内訳書は、売却した不動産の情報を記載する書類です。

これらは、最寄りの税務署で入手が可能です。なお確定申告よりも早い時期に行くと配布されていないことがあるので注意が必要です。また、国税庁のサイトの確定申告書等作成コーナーで作成することも可能です。

確定申告に必要な添付資料

先にご紹介した、確定申告に必要な書類に加え、不動産売却に関する必要な添付書類があります。④登記簿謄本、⑤売買契約書などの不動産取得・売却時の資料、⑥経費の領収書です。

法務局で取得する登記簿謄本

登記簿謄本は、売却した土地や建物を管轄する法務局で、用意されている申請書に入力して提出すれば取得することができます。発行手数料は、法務局内にある印紙売り場にて購入し、1通600円で発行することができます。

もし、確定申告時に手元にない場合には、法務局で発行しましょう。なお、登記簿謄本はコピーでも問題ありません。

不動産を取得した時と売却した時の資料

不動産と取得、売却した際の資料も、確定申告時に添付する必要があります。以下のものが該当する書類です。これらの書類もコピーでの準備で問題ありません。

<不動産を取得した時の資料>

  • 売買契約書など

<不動産を売却した時の資料>

  • 売買契約書
  • 土地・建物の全部事項証明書
  • 売却後の土地・建物の全部事項証明書など

売買契約書は、土地の売買の際に必ず受け取っているものです。確定申告時の添付は必須ではありませんが、添付されていないと、税務署から連絡がくることがありますので、あらかじめつけておくと無難でしょう。

仲介手数料・登記費用などの領収書

土地の購入・売却時にかかった経費の領収書を用意しましょう。例えば、仲介手数料、登記費用、売却時の測量費などの消臭書です。これらの書類についても、コピーでの準備で問題ありません。

確定申告するときに支払う税金について

最後に、確定申告時に支払う税金の詳細についても確認しておきましょう。支払う税金の種類や、大まかな金額についてもご紹介します。

①利益が出た場合

不動産売却によって利益が出た場合には、住民税と譲渡所得税を納めることになります。また、平成23年12月からは復興特別所得税も支払うことになっています。これらの税率は不動産を所有した期間によって異なります。

課税譲渡取得の出し方については、下の計算式に当てはめて計算します。自分で確定申告をする際にも、この計算が必要になります。

<課税譲渡所得の出し方>

まず、以下の計算式で譲渡所得を算出します。
◎譲渡所得=譲渡価格-「取得費+売却費用)」

譲渡所得の中で、課税対象になる部分の出し方は、以下の通りです。

◎課税譲渡所得=譲渡所得-特別控除

②損失になってしまった場合

不動産売却にて、損失が出てしまった場合は税金が戻ってくることがあります。税金が戻るケースは、次の3つの条件を全て満たしていることです。

  1. 特定の居住用財産であること
  2. 譲渡損失が出ていること
  3. 確定申告を行うこと

特定の住居用財産であり、売却した際に損が出ていても確定申告をしなければ、税金が戻ってこないことになってしまいます。よく調べて確定申告を行いましょう。

不動産売却における確定申告の詳細について、ご説明しました。

確定申告と聞くと、わからないもの、難しいもの、というイメージが先行してしまいがちですが、きちんと情報を得て正しく書類を揃えれば、自分でも問題なく済ませることができます。

余裕がある方は、不動産売却を考え始めた段階で確定申告のことを頭の片隅に入れておき、領収書や売買契約書などを揃えておくことをお勧めします。