空き家の固定資産税はいくら払う？管理が負担なら売却まで検討

都会で仕事をしている人の中には、賃貸の自宅に住んでいる人も多く、不動産の管理とは無縁だという方もいるのではないでしょうか。

しかし、もしあなたの実家が地方にある場合、近い将来高齢の親から田舎の家を相続することになるかもしれません。このような場合、不動産を所有していることで負担しなければならない出費が発生することになるでしょう。

不動産を所有していると、例えその家が空き家で誰も住んでいなくとも税金がかかります。特に現在住んでいる家が賃貸だと、不動産を所有していることでかかる税金について考えたことがないという方もいるかもしれません。

この記事では、空き家を所有していることでかかる税金についての基本情報や税金の計算方法、空き家にかかる税金の軽減措置などについて解説します。また、支払う固定資産税を増やさないための知識や売却についてなども併せてご紹介します。

固定資産税の仕組みの基本

まずは、固定資産税とは何か、仕組みや基本的なポイントを確認していきましょう。

空き家は税金の支払いが必要な固定資産

固定資産税は、その名の通り「固定資産」に課される税金です。固定資産には、個人の場合は土地や建物、事業者にはさらに備品や機械系の器具なども含まれます。
たとえ人が住んでいない状態の空き家であっても、固定資産となります。

固定資産税は、毎年1月1日時点で固定資産を所有している人に課税されます。固定資産の所有者は、4～6月頃に届く納税通知書を確認し、決められた額の税金を納めなくてはなりません。

自治体が決めた固定資産評価額で税金が決定

固定資産税の納付額を決める計算式は、以下になります。

計算式：固定資産税＝固定資産評価額×1.4％

固定資産の価値を表す固定資産評価額は、各自治体の固定資産評価基準によって決まります。

固定評価基準とは、土地や建物をそのように評価するか定めた基準です。不動産の時価を参考に、面積や形状、立地などの状況により、固定資産評価額が決定され、3年に1度見直しがあります。

固定資産評価額を確認する方法

自分の不動産の固定資産評価額を調べたい場合、どのようにして確認すれば良いでしょうか。

１番簡単なのは、「固定資産税評価明細書」を確認することです。固定資産税評価明細書は、毎年１月１日時点の不動産の所有者に市町村から送られる書類で、固定資産評価額が記載されています。物件の売買が行われた場合には、売主から買主へ受け渡す必要がある大切な書類です。

固定資産税評価明細書が手元にない場合には、役所の窓口で申請することで固定資産評価額を確認することが可能です。確認者が不動産の所有者本人ではない場合には、委任状を準備する必要があります。
また、各市町村ごとに固定資産税台帳というものが存在します。この固定資産台帳を閲覧することでも、自分の不動産の固定資産評価額を知ることが可能です。不動産を管轄する市役所や区役所で、無料で閲覧することができます。

固定資産税と一緒に支払う税金

固定資産税と一緒に支払う税金として、「都市計画税」というものがあります。

都市計画税は、土地区画整理事業の費用を目的として課税される税金です。使い道が決まっていない固定資産税に対し、都市計画税は道路や区画整備の費用として使うことが決まっている目的税です。

課税対象は市街化区域にある土地や家屋となります。納税義務の対象や税金を支払うタイミングは、固定資産税と同じです。

空き家の価値が下がると固定資産税は0円

空き家の税金を考える際に覚えておきたいことがあります。それは、固定資産税評価額が低いと固定資産税が免税となるケースがあるということです。

建物の場合、固定資産税評価額が20万円未満、土地の場合は30万円未満だと、固定資産税が免税となり、支払う税金は0円となります。

田舎の狭い土地にある古い空き家であれば、該当する可能性がありますので確認することをおすすめします。

空き家で支払う固定資産税をシミュレーション

ここからは、空き家を所有することで支払う固定資産税の金額を、簡単にシミュレーションしていきます。

空き家の土地部分は広さによって軽減措置が変わる

土地に課される固定資産税は、その土地の上に家が建っており、住宅用地として使われている場合、税金の軽減措置があります。

軽減措置は、土地部分の広さによって軽減率が異なります。小規模住宅の方が軽減率が大きく、納めなければならない税金の負担が小さくなることが特徴です。

200㎡以下の住居用地部分（小規模住宅用地）	固定資産税評価額（課税標準額）×1/6×1.4％
200㎡を超える住居用地部分（一般住宅用地）	固定資産税評価額（課税標準額）×1/3×1.4％

上記の計算式のうち、1.4％は標準税率です。小規模住宅用地、一般住宅用地どちらの計算でも最後に1.4%の税率をかけて計算します。また、この軽減措置は建物部分には適用されませんので、建物にかかる固定資産税に優遇はありません。

小規模住宅用地で支払う固定資産税

小規模住宅用地で支払う固定資産税を、簡単にシミュレーションしてみましょう。

＜土地の条件＞

• 敷地面積：100㎡
• 課税標準額：2,100 万円

 

上記の条件を小規模住宅用地の計算式に当てはめ、計算を行うと以下になります。

計算式：2,100万円×1/6×1.4％＝49,000（円）

この住宅用地の場合、固定資産税は49,000円ということになります。また、実際に支払う税金は、これに加えて都市計画税分も支払う必要があります。

一般住宅用地で支払う固定資産税

先ほどの小規模住宅用地と同様に、一般住宅用地で支払う固定資産税をシミュレーションしてみます。

＜土地の条件＞
敷地面積：250㎡
課税標準額：3,000 万円

計算式に当てはめて計算を行うと以下のようになります。

 計算式：3,000万円×1/3×1.4％＝140,000（円）

一般住宅用地の場合は、1/3の軽減措置となります。なお、この計算でも都市計画税は考慮していませんので、実際には、この金額に固定資産税を加えた額を納税することになります。

管理なしの空き家は軽減措置がなくなる

先にご紹介した通り、土地を所有していることでかかる税金は、家が建っている状態（住宅用地）であれば、軽減措置が適用されます。しかし、平成27年に「空き家対策特別措置法」という法律が制定され、空き家の状態によっては、軽減措置が解除されてしまうようになりました。

空き家問題解決のため特別措置法の制定

近年、高齢化や人口の減少で空き家が増加しています。管理されていない古い家がたくさんあると、防災や衛生、景観の観点からも良くありません。

誰も住んでいないのに空き家がたくさんある理由の一つとして、住宅用地の固定資産税の軽減措置の影響があると考えられています。そのため、増加する空き家の数を減らすために「空き家対策特別措置法」が制定されました。

この当別措置法で指定される「特定空家等」と見なされた場合、土地に適用されていた軽減措置がなくなります。

このため、古い空き家を放置することで所有者の負担が大きくなるため、適切に管理を行い状態を維持するか、手放すことを検討しなければなりません。

軽減措置がなくなる空き家の条件

空き家対策特別措置法により、土地の税金の軽減措置がなくなる空き家（特定空家）はどのような状態の空き家を指すのでしょうか。

具体的に以下のような状態の場合には、特定空家と見なされることがあるため注意しなければなりません。

＜特定空家等の条件＞

• 建物が破損し、倒壊の恐れがある
• 異臭や、ゴミなどによる害獣の繁殖
• 落書きや汚物、立木に家が侵食されている　など

一方、相続した古い空き家マンションの場合は、特定空家に指定されるケースは少ないでしょう。マンションの場合は、棟ごとに状態を判断されるため、戸建より特定空家の判断がしにくいためです。

軽減措置がなくなるまでの流れ

空き家の軽減措置がなくなる際、急になくなるわけではなく、自治体の調査のもと、始めに助言や指導を受けることがほとんどです。

また、特定空家に指定されたとしても、次の年の1月1日までに状況を改善すれば、翌年の固定資産税の軽減措置がそのまま据え置かれます。

段階	詳細
1.自治体の調査	空き家の状態を見て、特定空家に指定されます。
2.助言・指導	所有者へ助言や指導を行います。所有者が期限内に応じない場合や対応が不十分だと、次の勧告へ進みます。
3.勧告	住宅用地特例の対象から除外されます。
4.命令	命令を聞かないと最大50万円以下の罰金を課されることがあります。
5.行政執行	行政代執行法により、措置が行われます。

もしも、あなたの所有する空き家が助言を受けた場合、早急に空き家の整備を行うなどの対策を取るようにしてください。

空き家の固定資産税を増やさないための対策

空き家は所有しているだけで、毎年税金がかかります。空き家の固定資産税をこれ以上増やさないためには、どのような対策を取れば良いでしょうか。

定期的に空き家の手入れをする

状態が悪いまま空き家を放置し、特定空家に指定されないよう、定期的に空き家の手入れを行いましょう。

空気の入れ替えを行う、家の周囲や敷地内のゴミや落ち葉の掃除を行うなど、年に数回でも手をかけるだけで空き家の状態の悪化を緩やかにすることができます。

外壁や水道管などの傷みは、自分で行うことが難しい箇所です。必要に応じて業者に修繕を依頼しましょう。

更地にするのは固定資産税を計算してから

遠方に住んでいる場合など、定期的に空き家の手入れを行うことが難しい場合には、空き家を取り壊して更地にしてしまおうと考える人もいるでしょう。

空き家を更地にすると、家部分の手入れは不要になります。しかし、土地に家が建っていない場合、住宅用地ではないと見なされるため、土地の税金に対する軽減措置が使えなくなります。

よってこれまでよりも土地にかかる税金が高くなります。一方で、空き家を壊すことで、これまで建物部分にかかっていた固定資産税の負担がなくなります。

土地を所有し続ける場合、更地にする費用や払い続ける固定資産税を計算してから、空き家を壊した方が得かどうかを判断することをおすすめします。

空き家を売却してしまう

空き家の管理を行うことや固定資産税を支払い続けることが困難な場合、空き家とその土地を売却してしまうという選択肢もあります。

売却する場合は、空き家を土地付きの中古物件として売却する方法と、空き家を解体して更地にしてから売却する方法があります。どちらの方が買い手がつきやすいかは、その空き家と土地の状況にもよります。不動産会社などのプロに相談をしながら進めましょう。

なお、更地にして売却する場合は、更地にした翌年の1月1日時点で売却ができていないと、税金の軽減措置がなくなり納める税金が高くなるため注意が必要です。

一括査定サイトを利用して空き家の売却を開始

空き家を売却すると決めた場合、売却の仲介を依頼する不動産会社選びがとても大切です。空き家の売却は通常の中古物件と比べて難航するケースも多く、売却を手伝ってもらう優良な不動産会社を探すのに手間がかかることがあります。

そんなときにおすすめなのが一括査定サイトを利用することです。一括査定サイトを利用することで、売却したい家の相場を知ることができると同時に、優良な不動産会社探しを効率的に行うことができます。

一括査定なら最新の空き家の売却相場がわかる

一括査定サイトでは、ネット上で売却したい不動産の情報を登録するだけで、複数の不動産会社に査定依頼を出すことができます。情報の入力は数分程度で終わり、利用料金も無料なため気軽に査定を受けることができます。

複数の不動産会社から査定結果を受け取ることのメリットは、査定結果を比較することができる点です。査定結果を見比べることで、おおよその相場を把握することができます。

相場を把握することは、のちに売り出し価格を決めるときに役立ちます。不動産の売り出し価格が相場よりも高いと、なかなか買い手がつかずいつまでも売れ残ってしまいます。逆に、売り出し価格を相場よりも安くつけると、取れたはずの利益が取れず損をしてしまうことにつながります。

このように、家の売却は相場を把握した上で、適切に売却価格を決めることがとても重要なのです。

効率的に優良な不動産会社探し

一括査定サイトの利用は、優良な不動産会社を見つけることにも役立ちます。通常であれば、1件1件不動産会社巡りをし、担当営業が信頼できるか、空き家売却の知識が豊富な不動産会社かどうかを確認しなければなりません。しかし、この方法で不動産会社を探す場合、時間と手間がかかってしまいます。

一方で、一括査定サイトに登録されている不動産会社は、一サイト独自の審査を通っている企業のみです。そのため、優良な不動産会社に巡り合いやすいと言えます。また、同時に複数の不動産会社とやりとりができるので、比較検討しながら、売却したい家の地域や条件に強い不動産会社を選ぶこともできます。

おすすめの一括査定サイト3選

サイト名	利用者数	対象エリア	提携会社数	同時依頼数
イエウール	1,000万人	全国	1,700社	6件
イエイ	400万人以上	全国	1,700社以上	6件
リビンマッチ	440万人	全国	1,400社	6件

イエウール：全国1,700社以上に対応

地方・地域密着型の中小規模不動産業者にも対応しているので、都市部以外に所在しているマンションや一戸建てなどの不動産を売却したい人におすすめです。

利用者数	1,000万人
対象エリア	全国
提携会社数	1,700社
同時依頼数	6社
取引件数	非公開
顧客満足度	98％
運営会社	株式会社Speee (Speee, Inc.)

サイト内では一戸建てや土地など、物件の種類別に売却手順の説明も掲載されています。しつこい勧誘があったなど、評判の悪い不動産会社は登録から外されているので安心です。

イエイ：お断り代行サービスを提供

大手不動産会社だけでなく、地域に密着した地方に強い不動産会社への査定も一括で依頼できます。

利用者数	400万人以上
対象エリア	全国
提携会社数	1,700社
同時依頼数	6件
取引件数	1,000件以上
顧客満足度	97％
運営会社	セカイエ株式会社

都心部だけでなく、地方の物件を売却したい人にもおすすめです。また、査定を依頼した不動産会社からの営業連絡を断りたい際に、代わりに断ってくれる「お断り代行」サービスがあるため、営業電話を断りにくい人におすすめです。

なお、依頼先の不動産会社は自分で選べる仕組みとなっています。

リビンマッチ：利用したいサイト第1位

都道府県別に、このサイトに登録している不動産会社の情報をあらかじめ調べることができ、その中から売却査定実績の多い不動産会社を選べることが特徴です。

利用者数	440万人
対象エリア	全国
提携会社数	1,400社
同時依頼数	6件
取引件数	14万件（年間）
顧客満足度	98％
運営会社	リビン・テクノロジーズ株式会社

全国展開しているような大手の不動産業者ではなく、どちらかと言えば地域に密着した中小規模の不動産会社の登録が多いので、相続などによる地方の不動産の売却を考えている人におすすめです。

空き家は今すぐ固定資産税の対策をしよう

空き家の固定資産税の基本知識や売却する場合のポイントなどをご紹介しました。

空き家だからといって放置しておくと、支払わなくてはいけない税金や諸費用が膨らんでしまいます。空き家の相続を行ったら、すぐに税金の対策を考えることが重要です。

また、一括査定サイトは基本的に無料で査定を受けることができます。売却するか悩んでいる段階でも、一度査定を受けて相場を把握してから、管理しながら所有するのか、または売却するのか、今後の処遇を決めても良いでしょう。

また、一括査定サイトについて詳しく知りたい・比較したいという場合は下記の記事を参考にしてください。

参考：【2019年最新】不動産一括査定50サイトをジャンル別に比較！