不動産査定書の見極め方|査定に有効活用して高額売却しよう

不動産を売りたいと考えている方は「不動産売却をする前に査定をしよう」というアドバイスを聞いたことはありませんか。不動産会社に査定を依頼すると、無料で不動産査定書という査定額と根拠を記した書類を発行してくれます。

不動産査定書を活用すると査定結果の比較が簡単で、なおかつ担当者の説明力なども分かるため、不動産売却を具体的に考える際にも便利です。不動産査定書の基本的なポイントや査定額の出し方、裁判などに活用される不動産鑑定評価書についても解説します。

不動産査定書とは

不動産査定には次の2種類があります。

  • 机上査定:住所や不動産の面積などデータのみで行う、実際の物件を見ない査定方法
  • 訪問査定:不動産に直接担当者が向かい、現状を反映させた精度の高い査定方法

不動産査定書はどちらの査定でも依頼できますが、訪問査定の方が精度が高いため不動産会社を見極めたい場合におすすめです。

不動産売却の際に不動産会社に無料で依頼できる

売り出し価格の参考や価値、相場を把握するために、不動産会社へ査定を依頼した後、不動産会社から無料で提出される細かな査定内容が記載された書類です。

必ず必要というわけではありませんが、細かな査定内容を見比べるのに便利なため、不動産会社に依頼して発行してもらうのが一般的です。

1通当たりの費用は無料であり、書面ではなくメールで提出されることもあります。無料で作られるのは、あくまでも不動産会社の私見で法的拘束力が無く、販売活動の費用は成功報酬として支払われる仲介手数料で賄われることが理由です。

有料の不動産査定書もある

不動産鑑定士という国家資格所持者による、証明力を持つ有料の不動産査定書も存在します。企業や事業者間での取引や、大きな農地など特殊な不動産売却に活用されていますが、一般的な不動産売却不動産会社による無料査定で問題ありません

査定書は価格査定マニュアルを用いて作成される

不動産査定書は、公益財団法人不動産流通推進センターが提示する価格査定マニュアルを利用している不動産会社がほとんどです。そのため書式が違うことは少なく簡単に複数の会社の査定内容を比較できます。

また不動産会社が用意してくれるため、依頼者がダウンロードや記入をする必要はありません。サンプルを閲覧したい場合は、不動産流通推進センターのトップページ下部にある「価格査定マニュアル」からダウンロードできます。

不動産査定書の内容

不動産査定書は数ページの冊子として提示されるほか、メールへのファイル添付などで受け取ることが出来ます。その内容は「基本情報」「項目別の評点」「査定額」という3つに分かれています。

対象不動産の基本情報

最初に記載されるのは、対象不動産の詳細な情報です。所在地や面積、間取り、購入時の取引価格といった基礎情報から、住みやすさを左右する交通面、面している道路があれば交通量も掲載されます。都市部なら、都市計画法の範囲かどうかも基本情報の1つです。

土地であれば、建ぺい率や容積率、用途地域といった特有の情報も掲載されます。マンションなど立地条件にマンションそのものの規模が含まれる場合は、総戸数や所有設備も基本情報の対象です。訪問査定を受けた場合は、地図や対象不動産の写真、参考となる近隣の成約不動産が掲載されることもあります。

対象不動産の査定項目ごとの評点結果

不動産を査定する際、ある程度価格を決めるために不動産会社はポイントを絞って査定します。ポイント別に点数が決められており、合計点数と似たような物件の成約事例の点数を比較して、査定価格を出していくのです。

条件としては、次のような項目が点数化されて用いられます。

条件 内容
立地 バスや電車、徒歩による交通事情や生活利便性が標準的かどうか
建物部分 築年数や建物自体のグレード、駐車場があるかどうか
マンションやアパートの場合は管理人の勤務形態もポイント
専有部分(自宅なら建物部分に相当) 階層や位置、方位、間取り、展望、日当たり、室内の劣化具合、騒音や振動といった生活しやすさ
土地部分 面している道路の状況や方位、幅員、舗装の有無、土地の形状、排水施設
共有部分(マンション・アパートの場合) 設備の内容など

計算式と査定価格を記載した査定結果

査定結果は査定額だけが掲載されているわけではなく、査定額を求めるプロセスまで掲載されています。この時活用されるのが、近隣エリアにある参考となる不動産の情報です。

たとえば参考不動産が1坪あたり150万円、1㎡あたり50万円、評点合計が120点だったとします。対象不動産は評点合計が115点と分かった場合、プロセスは次のようになります。

計算式 計算
対象不動産の評価点数÷参考不動産の評価点数 120点÷150点=0.8
参考不動産の1坪あたりの単価(1㎡あたりの単価)×上記の計算結果=1坪あたりの単価(1㎡あたりの単価) 150万円×0.8=120万円/1坪
50万円×0.8=40万円/1㎡

しかしこの時点で出た査定価格が、最終的な査定価格ではありません。ポイントは流通性比率です。流通性比率とは、その不動産が現段階でどの程度売れやすいのか、100%を基準に85%~110%の範囲で調整したものです。

最終的な査定価格は「対象不動産の面積×面積当たりの価格×流通性比率」で求められます。そのため100%より流通性比率が多いか少ないかから、次のようなことが分かります。

100%以上:価格が上乗せされている
100%以下:価格がその分減額されている

減額の理由がリフォーム工事や掃除で改善できるものなら、売却額を高くできるかもしれません。どんな理由によりその流通性比率が決まったのか、担当者に確認してみましょう。

査定書より証明力の高い不動産鑑定評価書

不動産鑑定評価書は、簡単に言うと裁判や相続などより厳密な評価が必要な場面で活用できる、証明力の高い不動産の評価を示す書類です。

国家資格の不動産鑑定士による査定

不動産鑑定評価書を制作できるのは、国家資格である不動産鑑定士を取得した人だけです。国の定めた不動産鑑定評価基準に基づいて、価格の根拠や理由も明確に示されることから、財産分与や公的機関へ資料を提出する際に活用されます。

  • 不動産査定書:無料でもらえる代わりに大事な場面では信頼性に欠ける
  • 不動産鑑定評価基準:有料で手間もかかるが信頼性が高い

ただしあくまで鑑定評価額であるため、売却額とは異なる点に注意しましょう。

不動産鑑定評価書の作成費用は高額になる

費用は鑑定評価した対象不動産の額に左右されることから、具体的な目安を示すことは難しいとされます。たとえば3,000万円の物件と1億円の物件であれば、後者の方が手間も時間もかかり、不動産鑑定士が下す評価に対する責任も重大なことを反映し、費用が高くなります。

不動産鑑定評価書を制作する費用なども含めると、3,000万円の一軒家に対し費用は約40万円くらいが目安とされます。少なくとも20万円~30万円はかかると考えておきましょう。

不動産売却の際は鑑定依頼までしなくてよい

不動産売却は市場価格で取引されるため、鑑定依頼の必要はありません。不動産鑑定評価書に記載される国の基準と市場で実際に売買される価格が異なるほか、不動産業者と依頼人の間でのみ使用されるため、高い法的根拠が必要ないからです。

一方、不動産売却でも相続や遺産分割が目的であるなど、評価額を第三者と共有する必要がある場合は、不動産鑑定依頼も視野に入ります。

良い不動産査定書を見極めるポイント

不動産査定書の書き方はマニュアルこそありますが、厳密に法的に拘束力があるわけではありません。良い不動産査定書を見極めて、不動産会社選びに生かしていきましょう。

概算値ではなくピッタリ表記された査定価格

査定額が低くとも、計算のプロセスがはっきりしていて、ピッタリ算出された査定価格を表記している査定書の方が信頼度が高いです。反対に○○万円~△△万円などと概算値で表記している場合は、わざと含みを持たせている可能性があります。

もし査定額が1,500万円~2,000万円と表記されていたら、2,000万円で売れる可能性を期待してしまいます。

不動産売却は入ってくるお金だけではなく、税金など費用もかかるため、出来るだけ綿密な資金計画を立てることが重要です。そのため、参考になるような価格を出してくれる会社の方が信頼できます。

査定価格の根拠の説明がきちんとされている

査定の内容について具体的に説明が記載されており、不動産査定書を提示した時に根拠もしっかり説明してくれる不動産会社は信頼度が高いといえます。独自の査定視点を持っている会社であれば、何故その視点から査定したのか説明してもらいましょう。

一方で、説明が少なく担当者に尋ねても根拠を教えてくれない場合は、担当者自身が不動産市場について理解不足かもしれません。

不動産売却は担当者によって売却戦略が変わるため、売却額にも影響します。担当者がきちんと説明してくれないようなら、その不動産会社は避けた方が良いでしょう。

流通性比率が100%以外の際に理由の説明がある

100%以外の流通性比率が計算に使われていた場合、より高い仲介手数料をもらえるように流通性比率を調整して査定価格を操作していることがあります。何故その流通性比率になったのか、担当者に尋ねてみましょう。

たとえ流通性比率が低い場合でも、不動産のマイナス面を正確に説明し、何故低いのか解説してくれる不動産会社なら信頼できます。高い場合は、どうして高く売れると判断したのか聞いてみると良いでしょう。

見やすく丁寧に作成されている

不動産を売却する際、広告制作を不動産会社に依頼しますが、そのセンスの見極めにも不動産査定書が活用できます。

フォントの統一性がなく読みづらい、コメントが手書き文字で読めないなど、分かりにくい不動産査定書を提示してくる不動産会社は避けた方が良いかもしれません。

また査定した担当者からのコメントから「他の不動産にも使えそう」と感じた場合、複数の不動産にコメントを使いまわしている可能性があります。

対象の不動産ならではのメリット・デメリットをきちんと理解して言語化してくれる不動産会社なら、購入希望者への説明も信頼できます。

査定書を見極めれば信頼できる不動産会社を選べる

不動産売却を託す不動産会社の見極めは、高く売却するために必要なプロセスです。売却戦略が分かる査定書の内容が信用できるような良いものであれば、不動産会社の実力が高いと評価できます。

不動産会社や担当者の紹介も掲載されているため、多くの会社を比較する際も便利です。

  • 概算値ではなくピッタリ表記された査定価格
  • 査定価格の根拠の説明がきちんとされている
  • 流通性比率が100%以外の際に理由の説明がある
  • 見やすく丁寧に作成されている

上記4つのポイントをチェックして、良い不動産査定書を見極めましょう。

査定書の内容を見極めて不動産売却を成功させるには

不動産査定書を見極めるためには、査定書同士を見比べるのが一番です。複数の不動産会社へ、査定を依頼しましょう。

複数の不動産会社に査定を依頼する

査定価格を含め、査定書は不動産会社によって違いがあります。複数の不動産会社で比較し、信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。

2社だけだと違いが分からないことも多いため、少なくとも3社は比較して、内容を確認することをおすすめします。

一括査定サイトの利用がおすすめ

これから不動産会社を探す場合は、一括査定サイトを利用するのがおすすめです。おすすめポイントは、3つあります。

  • 査定依頼がスピーディー
  • 業者の絞り込みが簡単
  • 無料で使える

一括査定サイトなら、査定依頼はネット上のフォームに住所など簡単な不動産の情報を記入するだけで依頼できます。急いで査定をしてほしい、という場合にもおすすめです。

また一括査定サイトを利用すると、住所を入力することで査定に対応できる業者をまとめて検索でき、さらにそこから依頼したい会社を複数選べます。

マンションならマンションが得意な不動産会社に依頼した方が高く売れる可能性があるため、効率よく絞り込んでいきましょう。

そして一括査定サイトは登録された不動産会社から、広告費をもらって運営されているため、利用者は無料で何度でも査定依頼が出来ます。

まだ不動産売却はこれから、という人も、まずは一括査定サイトを利用して、不動産売却の準備をしていきましょう。

複数の不動産会社の不動産査定書を比較しよう

不動産会社の見極めは、実際に担当者に会ったり、不動産会社の情報を収集したり、方法はいくつかあります。

どちらも1度に書面で確認できる不動産査定書を利用すると、契約先候補を絞り込むのに便利です。しかし近場の不動産会社を探し、1社ずつ連絡するのは大変です。

一括査定サイトを利用すると、手軽に複数の会社に一度に査定書を依頼できるため、よりスピーディーに契約先候補を絞り込めます。

おおよそでも早めに査定結果を知りたいときは机上査定を、正確な結果を知りたいときは訪問査定を利用して、大切な不動産が少しでも高く売れるよう工夫していきましょう。