知って得する！土地の種類や変更方法や高額売却のコツまで徹底解説！

この記事では、土地の種類や特徴、その種類の調べ方、また種類の変更方法など、土地に関する情報を徹底解説しています。一言で「土地」と言っても全部で23種類もあり、種類毎に用途が決まっているのです。

「相続した土地を売却したい」「所有している土地の土地活用がしたい」など土地を放置しままではなく、売却や活用方法を考えている人もいるはずです。

土地を活用しようとしている人も、売却しようと考えている人も、この記事を読んで、土地に関する知識を深めていきましょう！

個人が所有しやすい5種類の土地

先ほど「土地」は23種類あると言いましたが、その中の5種類が個人が所有しやすく、みなさんに関係ある土地です。まずは、その5種類の特徴や利用目的などを見ていきましょう！

①「宅地」建物を建てるための土地

「宅地」は市街地に多く、家や店舗、工場が建てられる土地です。みなさんが戸建て住宅を購入した際に購入する土地の種類は「宅地」に該当します。宅地は現在建物が建っている土地だけではなく、将来建物を建てる目的で取引する土地も宅地になります。墓地や駐車場、農地なども建物を建てる目的の取引であれば、宅地になります。

ただし、現在公園や道路、河川などは将来建物が建つことはないので、宅地にはなりません。しかし、将来的に道路や公園などになる土地は宅地扱いになります。

②「田」米などを栽培する土地

「田」は、農耕地で用水を利用している土地のことです。

田は無条件で、建物を建てることはできません。また田は農家でなければ、取得できず、管轄する農家委員会の許可がなければ、取引できません。これは農地法で決まっています。

余談ですが、農地法とは、農地は耕作者が所有することが適していると認められて、耕作者の地位を安定と農業生産力の増進を図ることを目的として、農地等の権利移動の制限、農地転用の統制などの仕組みを定めた法律です。

③「畑」野菜などを栽培する土地

「畑」は「田」とはちがい、農耕地で用水を使わない土地のことです。用水を使う「田」以外の農耕地はすべて畑になります。

「田」と同様、利用方法は農地法で決まっています。

④「山林」なにも手を加えていない土地

「山林」は、耕作をしていない状態で竹や樹木が育っている土地のことです。耕したり肥料をやったり、植え育てる作業をして管理をしている土地は山林ではありません。

また、背丈が低い木がたくさんある土地は、山林ではありません。大きな木や竹などが生えている土地が地目が山林と認定されます。山林になっている土地は、土砂災害警戒地域の指定を受けていることが多いです。

⑤「雑種地」法務省が特定しなかった用途の土地

「宅地」や「田」や「畑」など、法務省が定めた種類に該当しなかったものを、全て「雑種地」と分類します。例えば、野球場やゴルフ、飛行場、駐車場や資材置き場などが該当します。

場所によっては、転用して宅地に変更するも可能です。宅地に変更する場合は、地盤改良など必要だったりするので、費用が発生する場合があります。気に入った土地の地目が雑種地だった場合は、確認すると良いでしょう。

その他18種類の土地と定義

なかなか個人で所有することはないですが、次に残りの18種類の土地に関して見ていきましょう。

土地の種類	定義・特徴
学校用地	校舎、附属施設の敷地及び運動場
鉄道用地	鉄道の駅舎、附属施設及び路線の敷地
塩田	海水を引き入れて塩を採取する土地
鉱泉地	鉱泉の湧出口及びその維持に必要な土地
池沼	かんがい用水でない水の貯蓄池
牧場	家畜を放牧する土地。また牧畜のために使用する建物の敷地、牧草栽培地及び林地等で牧場地域内にあるものは、すべて牧場
原野	耕作の方法によらないで雑草、かん木類の生育する土地
墓	人の遺体または遺骨を埋葬する土地
境内地	本殿、拝殿、本堂、社務所、庫裏、教団事務所などの建築物がある一画の土地や参道として用いられる土地で、宗教法人の所有に属しないものを含む
運河用地	水路用地及び運河に属する道路、橋梁、堤防、護岸、運河用通信などの土地
水道用地	専ら給水の目的で敷設する水道の水源地、貯水池、ろ水場、水道線路に要する土地
用悪水路	かんがい用又は悪水はいせつ用の水路
ため池	耕地かんがい用の用水貯蓄池
堤	防水のために築造した堤防
井溝（せいこう）	田んぼ、村落の間いある通水路
保安林	森林法に基づき農林水産大臣が保安林として指定した土地
公衆用道路	一般交通の用に供する道路
公園	公衆の遊楽のために供する土地

土地の種類を確認する方法

土地の種類を確認する方法は2つあります。調べ方をご紹介します！

①手持ちの登記書類か納税通知の確認

土地の種類の確認は、土地の登記事項証明書の表題部分に種類が記載しています。もしくは固定資産税納税通知書の課税地目で確認します。

固定資産税納税通知書は、納税額だけではなく、土地の現況地目（種類）が載っています。手元になければ役所に申請すれば、土地の種類がわかります。また、市区町村役場に電話で問い合わせれば、教えてくれることもあります。

土地の登記事項証明書と固定資産税納税通知書では、種類が異なることがあります。土地の登記事項証明書に記載されている土地の種類は、土地の利用状況が変化しても、申請人が申請しないと変更されませんが、固定資産税納税通知書は、市区町村の担当者が一定の周期に、実際の現地を見て判断しているものです。

②土地がある地域の法務局で書類申請

土地の種類は登記書類や納税通知で確認するほかに、法務局に書類申請して確認する方法があります。該当する土地の登記事項要約書か登記事項証明書を、法務局や地方法務局で取得します。費用は500円～1000円程度の手数料がかかりますが、一番正しい調べ方です。

土地の登記事項要約書か登記事項証明書は、他人の土地や所有者ではない人でも、土地の所在地番さえわかっていれば、取得できます。

土地の種類を確認するメリット

土地の種類を確認することによって、メリットがあります。そのメリットについて説明します。

①登記と現況での種類のズレを確認できる

登記の変更を行わないまま、土地に家が建っている可能性があります。たとえば畑として登記されていた土地に、現在家が建っていると宅地になります。

しかし登記の変更を行わないでいると、現況も畑のままです。法律上では、利用目的が変更になってから1カ月以内に登記地目の変更を行う必要があり、行わなかった場合には10万円以下の過料が生じます。

また過去にため池や池沼だと、地盤改良が必要になる場合があります。それは、地盤に水分が多く含まれていると、地盤沈下や液状化現象が発生することがあるからです。地盤改良には、調査や地盤改良費用などの費用がかかってきます。

②土地の種類に合った買主を探せる

土地の種類がわかっていれば、それ求めている買主を探すことができます。家を建てることを希望している人に農地は売れにくいですが、農地を求めている人なら売れる可能性が高くなります。また農地を宅地として利用することはできますが、農地転用の手続きが必要です。

田や畑のまま売るなら近隣の農家など売却する方が農地転用の手続きがいらないので、早くに売ることができます。

土地の種類を変更する方法

土地の種類を変更したい場合には、いろいろな手続きが必要です。特に「田」や「畑」などの農地は変更するのが難しいです。土地の種類の変更方法を説明します。

①法務局に変更をする書類の提出

土地の種類を変更するには、法務局で土地の登記事項証明書または登記事項要約書を取得します。同時に土地の地積測量図が法務局に備わっていれば、取得しておきましょう。

登記と現況が一致しているか確認する必要があります。登記の地目（土地の種類）が田か畑以外の場合、現地の地目が間違いでないか再確認し、地目変更の登記申請書類を作成します。

書類に不備や間違いがなければ、法務局の窓口に申請書類を提出します。補正事項がなければ、約1週間前後で登記完了になります。

②農地の種類の変更は農業委員会に相談から

「田」や「畑」の区分の土地は、農地という扱いになり、農地法などで変更できるかが制限されています。田や畑などの農地を、農地以外にする場合は、農地転用届や農地転用許可を受けなければいけません。

市街化区域の内外や生産緑地などで申請方法が変わってきます。現況を確認して最低限の資料を集めたら、まず農業委員会に事前相談に行って申請に必要な情報を収集しましょう。

市街化調整区域という、人が住むために必要な一般的な住宅や商業施設などを建築するが原則として認められていない区域があります。市街化調整区域の土地を田や畑などの農地以外に利用する場合、農地転用許可を受けなければいけません。

この許可がおりるのは非常に難しく、さらに多くの書類が必要になってきます。専門的なので、行政書士などに相談して、依頼する方がいいでしょう。

土地の売却を考えている場合は一括査定サイトを利用しよう！

『不動産一括査定サイト』とは、あなたのように「マンションを売りたい」「家を売りたい」「土地を売りたい」と思っている方が、インターネット上で日本全国の不動産会社にまとめて査定依頼が無料でできるサイト（サービス）のことです。

一括査定サイトでは、不動産・土地情報などの情報を入力すると、サイト内に登録されている複数の不動産会社に無料で一括査定依頼ができます。サイト内に登録されてる不動産会社はどれも厳選されているので、その中から売却を依頼する仲介不動産会社を見つけましょう。

また、都心だけでなく、地方の不動産売却を検討している人でも、その場所の売却に適した不動産会社が自動的に選ばれ、その中から希望する不動産会社を選んで査定依頼ができるのも特徴なので、初めての方でも問題なく利用できますよ！

[裏ワザ]上手な一括査定サイトの使い方を紹介！

『自分の持っている不動産・土地の場所』に合わせて、一括査定サイトを使ってみましょう。その際、2つ以上のサイトを使うのもポイントです。

不動産・土地の一括査定サイトにも、都心・地方が得意、提携会社数が多い、大手不動産会社に特化、マンションのみ対応など、さまざまな特徴があります。そのため、1つのサイトに絞らずに、複数サイトを利用して各サイトの長所を活かすことで高額売却に繋げることができるのです。

もちろん、入力の手間が増えてしまいますが、1サイトあたり1分程度で入力は完了するので、気にする必要はないでしょう。大切な不動産・土地を売却するので、複数サイトへ無料の査定依頼を行い、査定結果に幅をもたせることが重要です。備考欄に「メール連絡希望」の記載をすれば、基本的に電話が鳴ることもないので、安心して利用してみましょう。

場所で選ぶ！おすすめの一括査定サイトの組み合わせ！

もし、それぞれ2社に依頼をしても「不動産会社が見つからない」「もっと多くの査定結果を知りたい」という場合は、提携社数が最大級の『SUUMO(スーモ)』とNTTグループが運営する『HOME4U(ホームフォーユー)』に査定依頼をすれば、万全と言えるでしょう。

厳選！おすすめの不動産価格一括査定サイト5選！

①まずはここから！『LIFULL HOME’S』

運営会社	株式会社LIFULL
運営開始	2008年
対象エリア	全国
提携会社数	1,830社以上
同時依頼数	10社
累計利用者数	612万人
公式サイト	https://www.homes.co.jp/

CMでもお馴染みの『LIFULL HOME’S』ですが、大手不動産会社から地方の中小不動産会社まで全国1,830社の不動産会社と提携しており、マンションや戸建て物件はもちろん、土地の売却にも対応しています。

また、個人情報の入力をせずに査定依頼できる「匿名査定」にも対応しており、また依頼する不動産会社の担当者の顔写真や、会社毎の強みなどが細かく紹介されているので、初めての方でも安心して使うことができるでしょう。

入力項目も少なく、わかりやすいサイト構成で、査定依頼も最短1分でとっても簡単です！1人1人に合った不動産会社が見つけられる仕組みが詰まった一括査定サイトと言えます！まずはここから始めてみましょう！

②対象エリア限定！大手厳選！『おうちダイレクト』

運営会社	Yahoo!株式会社 SREホールディングス株式会社
運営開始	2015年
対象エリア	東京・神奈川・埼玉・千葉・大阪・兵庫・京都・奈良・愛知・札幌市・福岡市
提携会社数	大手厳選10社
同時依頼数	10社
累計利用者数	データなし
公式サイト	https://realestate.yahoo.co.jp/direct

Yahoo!とSREグループ(旧ソニー不動産)が共同運営する一括査定サイト『おうちダイレクト』は、厳選された大手10社の不動産会社と提携していることが特徴です。

利用できるエリアは限られていますが、厳選された大手不動産会社から無料で査定が受けられるのはメリットですね。入力項目も少なく、わかりやすいサイト構成で、査定依頼も最短1分！マンションや戸建て物件はもちろん、土地の売却にも対応しています！

『おうちダイレクト』の対象エリアに含まれている人は、先程紹介した『LIFULL HOME’S』と合わせて利用することを強くおすすめします！対象エリアはこれから順次拡大していくとのことですが、利用できない方は先程紹介した『LIFULL HOME’S』と合わせて、次に紹介する『イエウール』を利用すれば問題ありません！

③都心&地方もカバー！『イエウール』

運営会社	株式会社Speee (Speee, Inc.)
運営開始	2014年1月
対象エリア	全国
提携会社数	1,600社以上
同時依頼数	6社
累計利用者数	1.000万人以上
公式サイト	https://ieul.jp/

全国対応している一括査定サイトの中でも『イエウール』は対応している市区町村の数がNo.1です！

大手不動産会社はもちろん、地方・地域密着型の中小不動産会社にも対応しています。そのため、都心はもちろん地方にある不動産や土地の売却をしたい人におすすめです！

自分で探しきれなかった不動産業社との出会いが期待でき、売却を諦めていた不動産や土地であってもスームズに売却まで進めることができるかもしれません。入力項目も少なく、わかりやすいサイト構成で、しつこい営業があったなど、評判の悪い不動産会社は登録からハズされる仕組みなので、初めての人でも安心して利用できるでしょう！

④提携社数No.1！『SUUMO(スーモ)』

運営会社	株式会社リクルート住まいカンパニー
運営開始	2009年
対象エリア	全国
提携会社数	2,000社以上
同時依頼数	10社
累計利用者数	データなし
公式サイト	https://suumo.jp/

リクルートのグループ会社が運営している『SUUMO』ですが、CMでもお馴染みで、知名度も高く、賃貸物件探しで利用した人もいるのではないでしょうか？

そんな『SUUMO』は提携会社数が日本全国2,000社以上で、国内最大級の不動産一括査定サイトとなっています。豊富な物件・土地情報を元に、都心・地方問わず、幅広い不動産会社から査定を受けることが出来ます。

他の一括査定サイトに比べて入力項目が極端に少ないのも特徴で「郵便番号」or「都道府県&市区町村」を入力するだけで、取り扱ってくれる不動産会社の情報を調べることができ、また査定依頼をする不動産会社は自分で選べる仕組みです。さらに、売却したい不動産・土地の近くに購入希望者がいるかどうかも調べられるのも嬉しいですね！「急いで売却したい」「家族に知られずに売却したい」などの希望も伝えることもできますよ！

⑤NTTデータグループ運営！『HOME4U』

運営会社	株式会社NTTデータ・スマートソーシング
運営開始	2001年
対象エリア	全国
提携会社数	1,300社以上
同時依頼数	6社
累計利用者数	700万人
公式サイト	https://www.home4u.jp/

数ある不動産・土地一括査定サイトの中でも、2001年に運営開始した『HOME4U』は老舗サイトとしても有名です。

NTTグループの運営で、宮内庁や銀行などに使われているセキュリティが使われています。そのため、数ある一括査定サイトの中でも、安心・安全に特化しており、個人情報の観点からも安心して利用できるでしょう。

大手から中小まで、全国1,300社以上の不動産会社と提携しており、中でも「訪問査定」or「机上査定」を事前に選べるのが特徴です。基本的に机上査定から始まりますが、『HOME4U』で訪問査定を選択することで、最初から精度の高い見積もりがもらえるので、早期売却をすることができます。『HOME4U』独自提携の不動産会社も利用して、高額売却に繋げていきましょう！

[まとめ]所有している土地の種類を正確に把握

土地を所有していると、固定資産税などの税金がかかってきます。さらに何も利用せず、放置したままだと雑草などが生えて手入れが必要となり、手間がかかります。これらの問題を解決しようと、土地の売却を考える人もいますが、土地の種類によっては売却が難しい場合があります。

土地の売却を考える前に、所有している土地の種類を把握することが大切です。所有している土地の種類によって、売却価格も変わってきます。さらに土地の種類のことで、売却後にトラブルになるかもしれません。

法務局の登記簿で、土地の所有がどうなっているか確認して、変更したい場合は司法書士などの専門家に相談しましょう。土地を放置したままにせず、土地の種類を把握し、土地活用または、売却など土地を活かす方法を考えてみましょう！