マンション売却

損しないマンション売却の注意点18個|売却成功の秘訣と流れ

マンションは部屋の日当たりや騒音など、環境も立地まちまちで、高く売るためのポイントがどれも同じとは限りません。自分のマンションに合わせた不動産売却方法を選び、少しでも高く売れるように自分のマンションのメリットをアピールすることが大切です。

そこでマンション売却における注意点の中から、流れに沿って18個に絞りました。初めての人でも注意しやすいように、マンション売却の流れに沿って解説していきます。

マンション売却で確定申告するまでの流れ

準備を始めてから売却に至るまで、目安としては最短で3ヶ月、長いときには12カ月以上かかります。マンション売却から確定申告までの流れは、大まかに分けて次の6ステップです。

1.準備:相場や土地の広さを調べ、必要書類を用意しておく
2.査定:一括査定を受けて選んだ不動産会社の訪問査定を受ける
3.不動産会社と契約:媒介契約を締結する
4.売却活動:宣伝や室内の掃除・リフォームなど
5.売買契約を締結:契約後、物件引き渡しや引っ越しを行う
6.確定申告:売却の翌年に確定申告をする

マンション売却の流れの説明は、この6つのステップで大丈夫でしょうか?もし追加・追記があれば、お願いします。

売却活動の間に、購入希望者の内見が入るかと思います。掃除やリフォームなどは、その内見のために行うものですから、ここに「購入希望者による内見(内覧)」を入れる方がよいと思います。また、売却活動からいきなり売買契約の締結となっていますが、その間に「購入希望者からの申し入れ(申し込み)」を入れた方がよいのではないでしょうか。申し入れがあってから、価格の交渉や支払方法、購入希望者のローン審査などが入るからです。

不動産会社と契約するまで7つの注意点

不動産の売れ行きを左右する要素が、契約する不動産会社です。特にマンションの買取ではなく、売却仲介を依頼するのであれば、不動産会社選びは財産を預けるパートナーを選ぶ気持ちで見極めましょう。

売却までの期限は余裕をもっておく

短期間で売ろうとすればするほど、値下げの可能性が高まります。準備から引き渡しまでの目安は、3~12カ月とされ、買い手が住宅ローンを使用するならその審査に1ヶ月は必要です。

その期間を含めて短い期間で売却しようとすると、買い手がつくように無理な値下げを迫られることも考えられます。

より短い期間で売る方法として、買取が挙げられます。買取を専門とする不動産会社に依頼し、直接買い取ってもらうという方法です。仲介売却に比べると8割ほどになりますが、1ヶ月程度で売却することも可能なため、早く売りたい人は買取を検討してみましょう。

住宅ローンの審査は、1ヶ月もかかるのでしょうか?

非常に特殊な方がローンを組まれるのであれば、もしかしたら本審査を通過するまでに1ヶ月かかる場合があるのかもしれませんが、通常は1~2週間で本審査が終わると思います。もっとも、ある金融機関での本審査が通らずに、他の金融機関に再度審査を依頼すれば、その分長くかかりますが。また、買取り業者を利用して売却する場合、市場価格の8割で買い取ってもらえることは少ないかと思います。せめて「7割程度」という表現の方が良いのではないでしょうか。

売却前に大規模なリフォームはしない

マンションのリフォームは、古いマンションであっても修繕までに留めるのがベストです。特に水漏れやカビの浸食といった部分は、修繕した方が喜ばれます。不動産会社に仲介を依頼するのなら、どのくらい修繕すればよいか相談するためにも、修繕前に査定を依頼しましょう。

しかし壁を塗り替えたり、床を新しい素材にしたり、大規模なリフォームは購入希望者自身の希望を反映できる方が好まれます。リフォーム代を売却価格に上乗せすることもできますが、リフォームの範囲が広くなると売却額も高くなってしまい、購入者が現れないこともあるため注意が必要です。

売却するマンションの相場を調べておく

売却するマンションが高く売れたかどうかは、マンションの相場によって判断できます。時にはマンションの売却価格は、不動産会社によって100万円単位で差がつくことがあるため、相場を自分でも知っておくことで安く売ってしまうのを防ぐことができます。

相場を調べる方法は、次の2つです。

  • 過去の取引価格を調べる
  • 似たような物件の今の価格を調べる

ネット上のサイトで、この2つを調べることができます。活用しやすい3種類のサイトを紹介します。

レインズマーケットインフォメーション

指定流通機構とも呼ばれ、マンションや一戸建てなど、不動産売却に関する情報が全国規模で管理されているサイトです。不動産会社同士の情報収集源になるほか、直近1年間の売買情報や、過去2年間の市場の動向などから相場を知ることができます。

土地総合情報システム

国土交通省が運営するサイトで、不動産取引を実施した人へのアンケート結果が反映されています。土地や農地など、特殊な不動産についても分かるのが特徴です。

一般の不動産売却サイト

不動産の情報が掲載されているサイトを活用することで、似たような立地のマンションを調べることができます。ただし売却価格であるため、実際の査定額とは異なる点に留意しましょう。

売却価格と実際の査定額とは、なぜ異なるのでしょうか?

ここで記述されている「売却価格」というのは、業者間では「成約価格」と言って、実際に取引(契約が成立)した価格のことだと思います。査定額は「売り出し価格」になることが多いですので、「売り出し価格」から値引き交渉を経て「成約価格」に着地するため、それらの価格間には違いが生じてくるのです。それから、「レインズマーケットインフォメーション」と「レインズ」は違うものです。不動産業者同士の情報網が「レインズ」で一般の人は見ることができません。その中から、おおまかな売買成約情報などを一般向けに公開しているサイトが「レインズマーケットインフォメーション」です。

マンションを売却しにくい時期を避ける

マンションの条件によって、売却しにくい時期は異なります。

経済情勢が上向きになると建設費や新築マンションの価格が高くても売れるようになり、中古マンションも同時に価格が上昇します。また金利が下がると購買意欲が上がるため、マンションも高額になりやすい時期です。

また築年数は、浅いほど希少性も高く、新築とさほど変わらない値段で売れるといえます。築10年未満は中古市場でも最も人気が高いため、こちらも売り込み方次第で高く売れるでしょう。築15年を超えるとリノベーション工事やリフォーム工事が前提となるため、工夫が必要です。

売り出す時期は、人の移動が多い3月や9月がおすすめです。この時期に引き渡せるよう狙って準備を始めると、人の移動も多いため需要が増し、マンションが売れやすくなります。

マンション売却に必要な書類をそろえておく

必要書類は、早めにそろえておくことをおすすめします。不動産会社へ資料として提供できるほか、書類探しに時間をかけずに済むためです。マンション売却に必要な書類を、下記に一覧で紹介します。

必須書類 ・身分証明書
・印鑑証明書
・登記済み権利書もしくは登記識別情報
・固定資産税通知書および固定資産税評価証明書
・マンションの管理規約など決まりが分かること
・マンションの維持管理などの書類
・管理費や修繕費積立金、管理組合費などの書類
状況によって必要な書類 ・住民票(発行から3ヶ月以内)
・ローン残高証明書またはローン返済予定表
・銀行口座書類
・耐震診断報告書、アスベスト使用調査報告書
・地番調査報告書、住宅性能評価書など
・購入時の契約書や重要事項説明書
・パンフレットや広告資料

不動産会社は査定価格だけで選ばない

不動産会社を選ぶ際は、高い査定額を出した会社を安易に選ばないことが大切です。契約をとるために高い査定価格を出している場合があり、その価格で売りだしてくれないこともあります。

  • 担当者が信頼できるか
  • マンションの売却経験が豊富か
  • 分からないことへ納得のいく説明をしてくれるか

少なくとも、この3点は確認しておきたいポイントです。

信頼できる担当者なら、疑問や悩みが発生した時に気軽に相談できます。不動産会社やその担当者にマンションの売却経験が豊富なら、共用部の管理状況調査や最新の管理規約の把握など、確認事項もスムーズに済ませてくれるため、売却が滞りません。

大切な財産を預けるパートナーを探すつもりで、不動産会社を選びましょう。

マンション売却の依頼先探しは一括査定を活用しよう

信頼できる依頼先を探すことは、多くのメリットがあります。狙った価格で売りながら、買い手も自分も満足できる条件をクリアするために、一括査定を活用してみましょう。

一括査定は、基本的に机上査定と呼ばれるデータによる査定であるため、1つ1つの会社に査定依頼を出すのではなく、数社にまとめて依頼できます。サイトごとに優良な不動産会社が厳選されているため、最新の相場を手軽に調べつつ、不動産会社の情報も収集可能です。

また売り出す気がないときでも、売却価格だけを知ることもできるため、非常に便利です。まずは不動産一括査定を活用して、マンションの価格を知りつつ、自分にぴったりな依頼先を探しましょう。

売却活動をして引き渡すまでの8つの注意点

不動産会社が決まったら、売却活動を優位に進め、スムーズに買主を発見し引き渡すために注意したい8つのポイントがあります。

売却先を見つけやすい契約を結ぶ

不動産会社と契約を結ぶ際、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つの契約があります。それぞれメリットとデメリットがあるため、自分に合うものを選びましょう。

メリット デメリット
一般媒介契約 ・複数の不動産会社と契約を結べる
・多くの人にマンションの宣伝ができる
・自分で買い手を見つけられる
・不動産会社側が積極的に活動してくれないことがある
・指定流通機構(レインズ)へ登録義務や定期報告義務はない
専任媒介契約 ・2週間に1回の報告義務があり、不動産会社の宣伝意欲を高められる←(レインズへの登録義務有)
・自分で買い手を見つけることもできる
・1社としか契約できない
専属専任媒介契約 ・レインズへの登録義務がある
・1週間に1回の報告義務がある
・1社としか契約できない
・自分で買い手を見つけることは禁止されている

3つの契約のうち、レインズへの登録や営業活動の報告義務があり、自分でも買主が探せる専任媒介契約がおすすめです。ただし古い物件や特徴があって売れにくいマンションは、一般売買契約で複数の会社に依頼する方法も考えられます。

売却に必要な費用を見積もっておく

マンション売却をする際には、費用が各種かかるため、あらかじめ用意しておくことが重要です。どんな種類の費用が、いくらかかるかチェックしておきましょう。

費用の種類 何のための費用か 目安金額
仲介手数料 不動産会社に対して、契約が成約した際に売却価格に応じて支払う成功報酬 ・売却価格が200万円以下:売却価格の5%+消費税
・売却価格が200万円超400万円以下:売却価格の4%+2万円+消費税
・売却価格が400万円超:売却価格の3%+6万円+消費税
印紙税 売買契約書へ指定の収入印紙を貼って納める 売却価格に応じて1万円前後
登記費用 住所移転登記や抵当権抹消登記、所有者移転登記などにかかる費用 10万~100万円前後、特に所有者移転登記は不動産の固定資産税評価額によって異なる
司法書士報酬 司法書士に対し、手続きを依頼した場合にかかる費用 10万円~6万円前後、司法書士によって異なる
繰上返済手数料 住宅ローンを繰り上げ返済する際にかかる手数料 会社によって異なる
引っ越し費用 引っ越しが必要な場合 引っ越し距離に応じて異なる
新居購入費用 新居を購入する場合の費用 新居費用による
譲渡所得税 不動産売却後に利益が出た際にかかる税金 不動産売却後に諸費用を支払ってもお金が残った際に、その残ったお金に対してかかる所得税と住民税

高く売却するため室内を綺麗して内覧

内覧で購入希望者は、壁や備品の傷み具合や住みやすさを判断します。散らかっていたり汚れが目立ったり、マイナスイメージを与えると購入を見送られる可能性があるため、内覧前に掃除をしておきましょう。時間がない場合は、ハウスクリーニングを依頼するのも1つの方法です。

また室内をできるだけ広く見せられるように、物を減らしておきましょう。よりきれいに見せる方法として、ホームステージングというインテリアコーディネートを踏まえて良い印象を与えるためのサポートが受けられるサービスもあります。

条件を予め決めて価格交渉

売却価格から安易に値引きをする必要はありませんが、値引きをする上限を決めておき、柔軟に対応しましょう。不動産会社の担当者と話し合い、最低価格を決めたうえで交渉に臨むことをおすすめします。

もし相手が提示してくる価格が低すぎるなら、断っても問題ありません。交渉の余地がある相手なら、エアコンや照明など設備をどこまで残すかなどで価格交渉ができます。

残さず処分をする場合は、こちらがあらかじめ処分するのか、買主が新たに購入してそれから処分するのか、どちらが負担するか明らかにしておくことも大切です。

瑕疵担保責任の内容と期間を確認

瑕疵担保責任とは、外部からは簡単に発見できないシロアリの巣など、住んでみて分かった欠陥の責任を、売主が買主に対して負うことをいいます。

賠償責任を問われることもあるため、買主と売主の間で、いつまでその責任を負うのか事前に決めておくことが必要です。

もし現況での引き渡しや瑕疵担保責任無しなら、問題が起きた時の費用負担を避けられます。ただしこうした条件を持ち出すと、値下げを要求されることもあるため、責任を問える期間を1年や2ヶ月以内といった条件付きにするのも手です。

ローンは引き渡しまでに完済する

抵当権はマンション購入に金融機関を通じローンを利用した際、万が一ローンが支払えなくなった時に、その金融機関がマンションを売却してローン残高を回収する権利を設定するものです。抵当権つきのマンションは売れないため、ローンを完済して抵当権を抹消しておく必要があります。

しかしマンションの売却価格を使ってもローンが残るなら、預金を崩したり住み替えローンの利用が必要です。特にマンションの売却額よりローン残債が高い場合は、任意売却をするという手もあります。

売買契約後の解除で違約金

売買契約までたどり着いたら、買主から手付金の支払いを受けます。売却金額の1割程度が目安となるため、1,000万円なら100万円ということになります。この段階で売主の都合で契約解除すると、手付金を倍返しする必要があります。

また買主側も契約した時期までに支払いができないとなると、違約金が発生することも考えられます。契約前に、こうした万が一に対する対応方法も決めておくと安心です。

引き渡し日に指定して加入保険の解約

加入している火災保険などは、マンションを売却しても自動で解約されません。うっかり忘れていると、不要な保険金を支払う可能性もあります。解約をすれば未経過分は返金されるため、引き渡し日をもって加入保険を解約するようにしておきましょう。

引き渡し日まで待つのは、契約成立後、引き渡し前までに火事や自然災害に合った際、保証が受けられるようにするためです。

これらの8つの注意点について、補足がありましたらお願いします。

任意売却は、ローンが払えなくなった場合の手段ですので、ここでは「おすすめ」として記載しない方がよいかと思います。当然ですが、任意売却をしてもローン残債を支払わなけらばならないことがほとんどですので。また、瑕疵担保責任について、「1年や2か月」と記載されているのは、民法上は1年、通常の特約では2~3ヶ月という期限をつけることからかと思いますが、それならばその説明も記する方がよいかと思います。契約解除の違約金(倍返し)については、売主と買主間の協議で決まりますので、「一般的には」などと入れておく方がよいと思います(ローンが組めなかった場合の解除の特約をつける場合もありますので)。

 

マンション売却後、確定申告の際の3つの注意点

確定申告とはなじみがない人も、マンション売却と確定申告はセットで考えて置いた方がメリットが多くあります。

利益があるのに確定申告しないと罰則

まずマンション売却をして利益が出たかどうかは、次の式を使って計算します。

課税譲渡所得=譲渡収入金額-(取得費+譲渡費用)-特別控除
税額=課税譲渡所得×税率
税率:所有期間が5年超=20.315%
:所有期間が5年以下=39.63%

簡単に言うと、売却価格が購入時の値段や売却にかかった費用の合計より高ければ、税金が発生する可能性が高いということです。取得費や譲渡費用については、下記の内容が当てはまります。

譲渡収入金額 マンションの売却代金や固定資産税、土地計画税の精算金の合計
取得費 2つの方法で計算し大きい金額を使う
・実額法:マンションの購入代金と購入までにかかった費用を合計した金額から、現在の築年数に応じたマンションの減価償却費を差し引いた金額
・概算法:譲渡収入金額×5%
譲渡費用 売るために直接かかった費用の合計

例として、譲渡収入金額が5,000万円、取得費が3,000万円、譲渡費用が200万円だとしたら「5,000万円-(3,000万円+200万円)=1,800万円」が譲渡所得となります。

もし期日までに確定申告をしなければ、申告をしなかったことに対する無申告課税や、税金を納めなかったことに対する延滞税を支払う可能性があります。

売却で損失が出ても確定申告しないと損

「課税譲渡所得=譲渡収入金額-(取得費+譲渡費用)-特別控除」の式でマイナスの値が出て、損失が出ると分かった場合は確定申告の義務はありません

しかし条件に応じて損益通算を使えば、その損失を給与所得と合わせることで相殺できます。1年だけでは相殺できなかった場合、その譲渡の年の翌年以降3年間にわたり、繰り越して控除することも可能です。確定申告をしないとこの制度を使えないため、確定申告の手間をかけた方がお得といえます。

節税のため使える特別控除を確認

税金がかからないようにする方法の1つが、課税譲渡所得をできるだけ少なくすることです。代表的な特例として「3000万円の特別控除」があります。

これは譲渡価格などからさらに3,000万円を特別に控除する特例であり、一般的なマンションの売却ならこれで譲渡所得税がかからなくなることもよくあります。

他にも10年以上所有している自宅に対して軽減税率が設けられる「10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」や新しく家を買い替えた場合の「特定居住用財産の買換え特例」が挙げられます。

ただし控除を受けるには確定申告が必要なため、使える特別控除を確認し、利用方法をしっかり把握して節税していきましょう。

マンション売却にかかる費用をシミュレーション

マンション売却にかかる費用は、状況によって様々です。たとえば売却額は5,000万円、取得費が不明、所有から5年以上として、かかる費用をシミュレーションしていきましょう。

費用の種類 計算式 金額
仲介手数料の上限 5,000万円×3%+6万円+400万円 556万円(上限値)
印紙税 なし 5,000円
登記費用 抵当権抹消登記:1,000円
所有権移転登記:固定資産税評価額(例:4,000万円)×20/1000=80万円
80万1,000円
司法書士報酬 司法書士による 6~10万円
繰上返済手数料 企業による 5,000~3万円
譲渡所得 5,000万円-(250万円+649万6,000円) 4,100万4,000円
譲渡所得税 4,100万4,000円×20.315% 832万9,962円

計算結果を見ると、特別控除を使わなかった場合、税額だけで832万9,962円かかることが分かりました。3,000万円の特別控除を用いると「4,100万4,000円-3,000万円=1,100万4,000円」となるため、税額も「1,100万4,000円×20.315%=223万5,462円」と節税できます。

自分に合う特例を探して、確定申告を通してできるだけ節税することで、手元に残るお金も増やすことができ、新たな生活を助けてくれます。

上述の計算で合っているかどうか、確認をお願いします。

すみません。いろいろと間違っているようですので、どこから直せばよいのか困っております。とりあえす、売却額5000万円、取得費不明、取得から5年以上経っている物件(マンション)の売却に係る費用を以下に記します。

仲介手数料(上限なので、業者によって変わります):156万円+消費税(124800円)=168万4800円 ※計算式は、5000千万×0.03+6万円が仲介手数料の上限 その金額に消費税を足しています。

印紙税の軽減措置

https://www.nta.go.jp/publication/pamph/inshi/pdf/0018003-093-01.pdf

5000万円は5000万円以下になりますので、軽減措置で1万円の印紙税となります。

登記費用の軽減措置

http://www.nta.go.jp/publication/pamph/pdf/0019003-041.pdf

軽減措置で所有権の移転登記の税率は2%ではなく0.3%となりますので、固定資産税評価額が4000万円だとすると、4000万円×0.003=120000円 になるかと思います。(表内の20/1000は、軽減措置をしていない2%についての表記だと思いますが、20/100とすべきところですので表記ミスかと思われます)

譲渡所得を計算するために、売却額から取得した額を引くのですが、当然、取得費が高ければ譲渡利益は減るわけですから、税金も安くなります。こちらでは、売却金額の5%を取得費とする簡易方法しか記載されていませんが、実施には、昭和38年以降の家屋については公表さてれいる不動産市場の統計指数を用いて、市場価格を反映した取得費計算の方が取得費が高くなる場合が多いようです(指数は、一般財団法人日本不動産研究所が、全国の調査地点の地価を年2回調査して公表しているものです)。

注意点を知って不安のないマンション売却

マンション売却には不安は付き物であり、売ってみないといくらになるか分からない、という不安定な要素もあります。だからこそ注意点をおさえ、信頼できる不動産会社と協力し合うことで、失敗を防ぐことが可能です。

不動産売却は相場を把握し、査定額から売却戦略を見極めることも大切です。マンション売却に特化した不動産会社を見つけるためにも、まずは一括査定を活用して自分の家の今の価値を把握し、注意点に沿って対策を練りながら、成功したと思える売却を目指しましょう。

また、一括査定サイトについて詳しく知りたい・比較したいという場合は下記の記事を参考にしてください。

参考:【2019年最新】不動産一括査定50サイトをジャンル別に比較!