不動産売却の基礎知識

不動産売却の確定申告の必要書類とは?事前に用意して期限前に提出しよう!

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この記事では、不動産売却をした時に行う、確定申告に必要な書類や準備の方法などを徹底解説しています!その他にも、確定申告の方法にもまとめているので、きっと役に立つハズです!

普段から確定申告をしている人なら良いですが、給与所得の人は初めての人が多く、やり方もわからず、申告の時期が近づいてくると不安に思うでしょう。

確定申告には必要な書類が多く、ギリギリに準備を始めると、申告期限までに間に合わない可能性もあるのです!そうならないように、この記事を読んで、バッチリ確定申告の準備をしましょう!

そもそも、なぜ確定申告が必要なのか?

給与所得だけならお馴染みの年末調整によって、確定申告の必要はありません。しかし、もし不動産売却をして利益が発生した場合、確定申告をして税金を払う必要があります。不動産売却で発生した利益を「譲渡所得」と呼ばれ、譲渡所得がいくらなのか?を明確に申告します。

また「特別控除」を使うためにも確定申告が必要です。特別控除とは、条件を満たしていたら場合、支払う税金を節約できる制度です。税金は以下の式で計算されます。

・譲渡所得=譲渡収入金額-(取得費+譲渡費用)

・支払う税金=(譲渡所得-特別控除)× 税率

譲渡収入金額 不動産の売却価格
取得費 売却した不動産を取得するためにかかった費用
譲渡費用 不動産売却の時に支払った仲介手数料などの費用

また、損失が出た場合は確定申告はしなくても良いのですが、申告によって節税出来る方法があるので、損をしないためにも不動産売却では確定申告をすることをおすすめします。

不動産売却の確定申告の必要書類とは

譲渡所得の申告や特別控除を受けるため、、必要な書類をあらかじめ準備しておく必要があります。用意する書類は大きく分けて7種類です。

  1. 個人事業主用の確定申告書B様式
  2. 分離課税用の申告書
  3. 譲渡所得の内訳書
  4. 不動産登記簿謄本
  5. 売却した不動産の取得に関する書類
  6. 不動産を売却した時の売買契約書や経費の書類
  7. 特別控除を受けるための書類

それぞれの書類について、入手方法などを含めて詳しくご紹介します。

①~③:税務署か国税庁のHPで入手できる3種類の必要書類

番号 書類 用途
個人事業主用の確定申告書B様式 譲渡所得や納税額を記入
分離課税用の申告書 給与所得などの課税と不動産や株の利益に対する分離課税を算出、納税額を決定
譲渡所得の内訳書 売却をした不動産の情報(面積や売却額など)を記入するための書類

この3種類の書類は税務署や、国税庁のホームページで、入手できます。

税務署なら例年1月半ば以降から配布をしています。また、国税庁のHPにある確定申告書等作成コーナーを利用すると、この3種類の書類はネット上だけで書類作成ができます

④~⑥:譲渡所得の計算に必要な3種類の書類

確定申告で不動産売却を行った証拠や、譲渡所得を計算するために使った数字の証拠として、さまざまな添付資料が要求されます。以下で紹介する書類は、事前に手元に準備できるものです。確定申告にも必要な書類ですので、大切に保管しておきましょう。

④法務局で取得する登記簿謄本

自分が所有していた不動産を売却したことを示すために、登記簿謄本を用意します。添付するのは登記簿謄本のコピーでも問題はなく、新たに用意をするのなら、売却した土地や建物を管轄する法務局に行けば、1通600円で発行することができます。

⑤売却した不動産の取得費がわかる書類

取得費の証拠として、取得したときの売買契約書とその領収書を用意しましょう。取得費は計上するほど、譲渡所得を低く見積もれて税金を安くできるので、取得費に含められる以下の内容がわかる書類があれば、探しておきましょう。

●取得した時に支払った印紙税、登録免許税、不動産所得税

●仲介手数料

●整地や解体にかかった費用

●測量費

●設備の代金

●改良費

書類のコピーさえあれば、確定申告で取得費として計上できます。取得費を証明できるものが何も残っていなければ、「譲渡収入金額×5%」で取得費は計算されます。

⑥不動産の譲渡収入金額や譲渡費用がわかる書類

売却のために不動産会社などとやり取りした時に作成した書類で、譲渡をした証明や譲渡収入金額や譲渡費用の証拠として使われます。該当する書類は以下です。

●売買契約書やその領収書

●仲介手数料の領収書

●売却のための測量や解体の費用がわかるもの

●登記のため支払った税金や司法書士への報酬

●負担をした印紙税

●資産価値を上げるために行ったリフォームなどの領収書

●不動産売却後の土地や建物の全部事項証明書

譲渡費用の領収書は、取得費と同様に計上するほど節税につながるので、該当するものは全て確定申告で必要となります。各書類は不動産を売却する段階で受け取っています。確定申告まで大切に保管をしておいてください。

⑦税金の控除を受けるために必要な書類

控除を使えば不動産売却で発生する税金を、100万円単位で減らすこともできます。税金を減らすことができる制度と必要な書類を紹介するので、使える制度がある場合、上記で紹介してきた書類に追加で、以下の書類を用意してください。

減税できる制度 確定申告に追加で必要な書類
5,000万円控除する公共事業による不動産売却 公共事業用資産の買取り等の申出証明書や買取り等の証明書
3,000万円控除するマイホームの売却 追加で必要な書類なし
2,000万円控除する再開発による土地売却 特定土地区画整理事業等のために土地等の買取りがあったことを証する書類
1,500万円控除する建設や宅地造成での土地売却 特定住宅地造成事業等のために土地等の買取りがあったことを証する書類
1,000万円控除する平成21、22年取得の土地売却 追加で必要な書類なし
800万円控除する農地のばいきゃく 農地保有の合理化等のために譲渡したことを証明する書類
相続した不動産の売却で取得費加算の特例 相続税の計算明細書
相続税の申告書のコピー
不動産売却で損失がある時の損益通算と繰越控除 売却した不動産の借入金残高証明書
譲渡損失の金額の計算に関わる明細書
繰越する譲渡損失の金額の計算書

不動産売却で確定申告をする方法


必要書類が準備できたら、実際に確定申告を行いましょう!

確定申告は「自分で行う」か「税理士に頼む」かの2つの方法から選ぶことができます。

①確定申告を自分で行う場合

確定申告を自分で行えば、税理士報酬を節約することができます。不動産売却の確定申告も、きちんと調べて行えば難しくないので、自分でも十分に行うことができます。

自分で確定申告を行う場合の流れは、以下の通りです。

  1. 使える控除がないか確認
  2. 税務署もしくはネット上で必要書類を揃える
  3. 確定申告書を作成
  4. 確定申告書を提出

紙の書類を入手して確定申告をする場合は、税金の計算間違いに注意してください。不動産を所有していた期間で税率が変わったり、取得費の計算で手間取ったりします。国税庁のHPにある確定申告書等作成コーナーを使えば、自動で計算してくれるのでおすすめです。

確定申告の提出方法は税務署の窓口へ持参、郵送、インターネット- e-Taxで電子申告のいずれかになります。税務署は確定申告の時期は大変混むので、確定申告を提出する日は時間に余裕を持ったスケジュールを組みましょう。郵送の場合は、確定申告最終日の消印が押されていれば、期限内の提出として取り扱ってもらうことができます。

自分で確定申告を行う場合、国税庁のHPにある記載例がわかりやすいので、参考にすると良いです。

②確定申告を税理士に依頼する場合

自分でやる時間がない、または不動産の譲渡所得が高額な場合、税理士に依頼をすることもできます。税理士は専門家なので、ミスなく確実に確定申告を行いたいときに依頼すると良いでしょう。税理士費用の相場は10万円前後となっています。

また、自治体が主催する確定申告会場や役所で、税理士が確定申告の無料相談をしている場合があります。しかし、無料の場合には、順番が回ってくるまで時間がかかってしまうことや、イレギュラーなケースなどに柔軟に対応してもらえないことがあるので注意が必要です。

確定申告の必要書類に関する問い合わせ先

確定申告が初めての場合、書類の書き方について複雑で難しく感じてしまいます。書類の準備や書き方に悩んでしまった場合に、問い合わせができる場所を紹介します。

①不動産売却を依頼した不動産会社

一括査定などで見つけた優良な不動産会社なら、担当は簡単な確定申告の説明もしてくれます。売却の時に作成した書類が、どこまで必要なのかを聞いてみましょう。

確定申告の作成を税理士に依頼する予定なら、相談をすると提携している税理士の紹介もしてくれます。一から税理士を探すより、不動産売却の確定申告になれた税理士に出会え、利用できる控除の申告し忘れも起きないでしょう。

②国税庁のサイトのQ&A

確定申告の時期はとにかく税務署が混雑するので、まずは国税庁のHPから答えを探してしまう方が早いです。確定申告において多いお問い合わせについて、Q&A形式でまとめられています。

最初にこちらから確認をすることをお勧めします。

参考:国税庁 確定申告Q&A

②所轄の税務署に確認する

確定申告の込み入った質問については、税務署に行けば丁寧に教えてもらうことができます。先ほどのHPのQ&Aでもわからないことがあれば、税務署に確認をしましょう。

ただ、先述の通り、確定申告の時期はとても混み合っているので、時間に余裕を持って税務署にいくことをお勧めします。また、所轄の税務署は国税庁のHPから検索することが可能です。

③ヘルプデスクに問い合わせをする

税務署にいくことができない時には、確定申告のヘルプデスクも設けられていますので、以下から電話で問い合わせすることもできます。なお、あくまで確定申告のヘルプデスクで税務相談はできないので、お気をつけください。

電話番号:0570‐01-5901

まとめ:余裕を持って確定申告の必要書類を用意しよう

不動産売却をすると、確定申告には複数の書類が必要です。書類を探し出したり申請が必要だったりするので、できるだけ余裕を持って書類を準備しましょう。不動産の売却活動を始めた時から、確定申告のことを見越して書類の準備ができていればベストです。

不動産売却で利益が出ても損失が出ても、確定申告をすれば税金で損をすることはありません。確定申告が必要なのにしないでいると、追加で税金を支払うことになってしまいます。しっかり情報収集して必要書類を準備し、提出時期がきたら早めに終わらせてしまいましょう!

厳選!おすすめの不動産価格一括査定サイト5選!

①まずはここから!『LIFULL HOME’S』

運営会社 株式会社LIFULL
運営開始 2008年
対象エリア 全国
提携会社数 1,830社以上
同時依頼数 10社
累計利用者数 612万人
公式サイト https://www.homes.co.jp/

CMでもお馴染みの『LIFULL HOME’S』ですが、大手不動産会社から地方の中小不動産会社まで全国1,830社の不動産会社と提携しており、マンションや戸建て物件はもちろん、土地の売却にも対応しています。

また、個人情報の入力をせずに査定依頼できる「匿名査定」にも対応しており、また依頼する不動産会社の担当者の顔写真や、会社毎の強みなどが細かく紹介されているので、初めての方でも安心して使うことができるでしょう。

入力項目も少なく、わかりやすいサイト構成で、査定依頼も最短1分でとっても簡単です!1人1人に合った不動産会社が見つけられる仕組みが詰まった一括査定サイトと言えます!まずはここから始めてみましょう!

★こんな人にLIFULL HOME’Sはおすすめ!!

●とりあえずマンションの価格を知りたい人
●個人情報なしの匿名で査定依頼をしたい人
●都心・地方関係なく、幅広く査定が欲しい人

②対象エリア限定!大手厳選!『おうちダイレクト』

運営会社 Yahoo!株式会社
SREホールディングス株式会社
運営開始 2015年
対象エリア 東京・神奈川・埼玉・千葉・大阪・兵庫・京都・奈良・愛知・札幌市・福岡市
提携会社数 大手厳選10社
同時依頼数 10社
累計利用者数 データなし
公式サイト https://realestate.yahoo.co.jp/direct

Yahoo!とSREグループ(旧ソニー不動産)が共同運営する一括査定サイト『おうちダイレクト』は、厳選された大手10社の不動産会社と提携していることが特徴です。

利用できるエリアは限られていますが、厳選された大手不動産会社から無料で査定が受けられるのはメリットですね。入力項目も少なく、わかりやすいサイト構成で、査定依頼も最短1分!マンションや戸建て物件はもちろん、土地の売却にも対応しています!

おうちダイレクト』の対象エリアに含まれている人は、先程紹介した『LIFULL HOME’S』と合わせて利用することを強くおすすめします!対象エリアはこれから順次拡大していくとのことですが、利用できない方は先程紹介した『LIFULL HOME’S』と合わせて、次に紹介する『イエウール』を利用すれば問題ありません!

★こんな人におうちダイレクトはおすすめ!!

●厳選された大手10社に査定依頼したい人
●仲介手数料0円のセルフ売却をしたい人
●AIによる価格査定を受けたい人(マンション限定)

③都心&地方もカバー!『イエウール』

運営会社 株式会社Speee (Speee, Inc.)
運営開始 2014年1月
対象エリア 全国
提携会社数 1,600社以上
同時依頼数 6社
累計利用者数 1.000万人以上
公式サイト https://ieul.jp/

全国対応している一括査定サイトの中でも『イエウール』は対応している市区町村の数がNo.1です!

大手不動産会社はもちろん、地方・地域密着型の中小不動産会社にも対応しています。そのため、都心はもちろん地方にあるマンションを持っている人におすすめです!

自分で探しきれなかった不動産業社との出会いが期待でき、入力項目も少なく、わかりやすいサイト構成で、しつこい営業があったなど、評判の悪い不動産会社は登録からハズされる仕組みなので、初めての人でも安心して利用できるでしょう!

★こんな人にイエウールはおすすめ!!

●大手から中小まで幅広い企業から査定を受けたい人
●地方にあるマンションの査定を受けたい人
●条件が悪いと思うマンションを持っている人

④提携社数No.1!『SUUMO(スーモ)』

運営会社 株式会社リクルート住まいカンパニー
運営開始 2009年
対象エリア 全国
提携会社数 2,000社以上
同時依頼数 10社
累計利用者数 データなし
公式サイト https://suumo.jp/

リクルートのグループ会社が運営している『SUUMO』ですが、CMでもお馴染みで、知名度も高く、賃貸物件探しで利用した人もいるのではないでしょうか?

そんな『SUUMO』は提携会社数が日本全国2,000社以上で、国内最大級の不動産一括査定サイトとなっています。豊富な物件・土地情報を元に、都心・地方問わず、幅広い不動産会社から査定を受けることが出来ます。

他の一括査定サイトに比べて入力項目が極端に少ないのも特徴で「郵便番号」or「都道府県&市区町村」を入力するだけで、取り扱ってくれる不動産会社の情報を調べることができ、また査定依頼をする不動産会社は自分で選べる仕組みです。

★こんな人にSUUMOはおすすめ!!

●幅広い不動産会社から査定を受けたい人
●少ない入力情報だけで査定依頼をしたい人
●自分で不動産会社を選びたい人

⑤NTTデータグループ運営!『HOME4U』

運営会社 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
運営開始 2001年
対象エリア 全国
提携会社数 1,300社以上
同時依頼数 6社
累計利用者数 700万人
公式サイト https://www.home4u.jp/

数ある不動産・土地一括査定サイトの中でも、2001年に運営開始した『HOME4U』は老舗サイトとしても有名です。

NTTグループの運営で、宮内庁や銀行などに使われているセキュリティが使われています。そのため、数ある一括査定サイトの中でも、安心・安全に特化しており、個人情報の観点からも安心して利用できるでしょう。

大手から中小まで、全国1,300社以上の不動産会社と提携しており、中でも「訪問査定」or「机上査定」を事前に選べるのが特徴です。基本的に机上査定から始まりますが、『HOME4U』で訪問査定を選択することで、最初から精度の高い見積もりがもらえるので、時間短縮をすることができます。『HOME4U』独自提携の不動産会社も利用できるのも嬉しいですね!

★こんな人にHOME4Uはおすすめ!!

●安全性や信頼性を重視したい人
●早く精度の高い査定を欲しい人
●独自提携の不動産会社を使いたい人