土地売却

土地売却でかかる税金を払う時期や税金の金額の計算方法を解説

土地の売却でかかる税金には何種類かあります。しかし、すべての税金を決済の時に支払うわけではありません。そして、自分で手続きをして支払う税金もあります。いざ、支払いの時期になって焦らないためにも、事前に金額や支払い時期などを確認しておくと安心です。

また、事前に税率が売却時期で変わることを知っていると、節税することが可能です。ここで土地の売却にかかる税金について理解して、スムーズに売却できるよう備えましょう。

土地を売却したらさまざまな税金を払う

土地を売却する時には、利益があると譲渡所得税や住民税がかかります。これらの税額は売却価格が高くなるほど、税金の支払いも多くなります。

そのため、売却時の税額を計算してみると、意外に高額で驚くかもしれません。そして、税金には、売買契約時に支払う税金もあれば、決済の時に支払う税金があります。また、売買取引完了後に支払うものもあります。

特に、売買取引が完了してから支払うものの場合、事前に税額を把握してお金を用意しておかないと、支払いができないという事態になりトラブルにつながります。そのため、事前に税額や支払い時期を確認しておくことが大切です。

また、売却する時期を調整したり、特例を利用したりすることで節税できます。そのため、売却の際には、信頼のおける不動産会社に相談しながら売却を進めるとよいでしょう。

【質問】

利益がある場合にかかるのは、譲渡所得税と住民税だけでしょうか?

【監修者コメント】

土地などの不動産を売却した時は、売却額ではなく売却した際に発生した利益に対して税金かかります(この利益のことを「譲渡所得」といいます)。

通常の所得(給与など)にかかる所得税や住民税は、総合課税として月々の給与から天引きをされている場合が多いのですが、不動産の譲渡所得は分離課税となりますので、都度、支払うことになります。

また、一般的には、譲渡所得にかかる所得税と住民税とを合わせたものを「譲渡所得税」と称することが多いようです。

必ず支払う税金の種類と支払う時期

売買契約が成立すると、印紙税や抵当権を抹消するなどの手続きにかかってくる税金の支払いがあります。また、消費税が課税されるものと課税されないものがあるので確認してみましょう。

印紙税

不動産の売買契約書には、収入印紙を貼付し納税します。税額は下記の表で確認できます。印紙税の額は国で決められています。そして、不動産の売買契約書に貼付するものは、2020年3月31日までに作成される契約書は軽減税率が適用されます。

売却価格 本則税率 軽減税率
500万円超~1,000万円以下 10,000円 5,000円
1,000万円超~5,000万円以下 20,000円 10,000円
5,000万円超~1憶円以下 60,000円 30,000円
1億円超~5億円以下 10万円 60,000円

なお、この印紙税は、売買契約書に貼付することで契約時に納税できます。この契約書は売主、買主それぞれが印紙を貼ります。

登録免許税

登録免許税は登記申請の際に支払います。司法書士に登記を依頼する場合には、司法書士へ支払う報酬とともに支払います。

名義変更する場合の登録免許税

売却をして土地の所有者が変わると、所有者の変更の手続きが必要です。この名義を変更する手続きを所有権移転登記と言います。そして、登記の際には、登録免許税が課税されます。税額は以下の式で算出できます。

・登録免許税 = 課税標準額 × 税率

この計算の際の課税標準額は、土地の売却の場合には固定資産税評価額を使用します。この固定資産税評価額は、固定資産税通知書の課税明細で確認できます。また、都道府県税事務所の固定資産課税台帳でも確認できます。

なお、税率は2.0%ですが、2021年3月31日までは、軽減税率の1.5%が自動的に適用されます。

抵当権抹消登記にかかる登録免許税

土地を購入する時に、その土地を担保にして借入れをして購入した場合には抵当権が設定されています。そのため、この抵当権を外さないと売却できません。

この抵当権抹消の手続きにも登録免許税が課税され、税額は不動産1件につき1,000円です。

【質問】

そもそも、「登録免許税」とは何でしょうか?説明をお願いします。

【監修者コメント】

登録免許税とは、不動産登記や会社・法人の登記などについて、登録をしたり変更をしたりする際の登記手続きにかかってくる税金のことです

消費税

不動産の取引では、消費税が課税されるものと課税されないものがあります。そして、消費税は支払う側が事業者に消費税を支払い、事業者が国に回収した税金を納める間接税です。

消費税が課税されるもの 消費税が非課税のもの
・仲介手数料
・住宅ローンの融資手続きの手数料
・司法書士への報酬
・土地の売買
・土地にある樹木や庭石等の定着物
・印紙
・火災保険料
・固定資産税精算金

土地の売却では課税されません。しかし、建物を売却する場合には、消費税が課税されるので注意が必要です。ただし、建物であっても個人が居住用の家を売却する時は消費税は課税対象外です。

そして、売却を依頼した不動産会社に支払う仲介手数料は、消費税が課税されます。また、住宅ローンを利用していた場合には売却時に一括返済が必要なのですが、一括返済のための手数料も消費税の課税対象です。

仲介手数料や司法書士への報酬、融資手数料にかかる消費税は、決済の時に支払います。なお、仲介手数料は不動産会社によっては、半額を売買契約成立時に支払う場合もあります。

売却益が出た時の譲渡所得税を支払う時期

土地の売却で出た利益に対する税金は、譲渡所得税は翌年の確定申告の時期に、住民税は春ごろに送付されてくる納税通知書で納税します。

所得税と復興特別所得税

売却額が購入額を上回ると譲渡所得税がかかります。そして、2011年からは基準所得税額に復興特別所得税が2.1%課税されます。

この譲渡所得税は土地の所有期間が5年を超えるかどうかで、税率が変わります。5年以下の場合の税率は30%、5年を超えると15%です。

そして、これらの所得税は、土地の売却を行った年の翌年2月16日から3月15日の間に確定申告・納税を行います。なお、納税は確定申告を行った税務署や銀行の窓口でできます。

また、確定申告をする時に一緒に振替手続きをすると、預金口座から振替で納税することもできます。

住民税

土地の売却では譲渡所得税と共に住民税が課税されます。この住民税は、確定申告を行った年の5月頃に納付書が送付されます。

住民税の支払いは、一括払いか4期(6月、9月、10月、2月)に分けての支払いが可能です。納付書に記載されている金融機関やコンビニエンスストアで支払いができます。納付書の必要カ所を記入後、納付期限までに納税しましょう。

【質問】

譲渡所得税の支払い方法について、追加で説明があればお願いします。

【監修者コメント】

譲渡所得にかかる「譲渡所得税」とは、譲渡で発生した利益(所得)に対してかかる「所得税」と「住民税」のことを指すことが多いようです。譲渡所得税としての所得税は、確定申告をして支払うことになり、譲渡所得税としての住民税は、確定申告した譲渡所得に応じた金額を記載した納付書が送られてきますので、それを使って納めることになります。

また、この譲渡所得とは、購入金額と売却金額の差額だけで算出されるのではなく、売却する際にかかった費用などを差し引いても、なお利益が出た場合、その利益に課税されることになります。

譲渡所得税を支払い忘れるとどうなるか

所得を申告し忘れると余分な税金の支払いが発生します。ただし、忘れていた場合には、自己申告してただちに申告納税を済ませると、余分な税金の支払いを減らせます。

無申告加算税を支払うこととなる

譲渡所得が発生しているのに、翌年に確定申告を忘れると無申告加算税がかかります。この無申告加算税は、支払うべき税額の15%から20%です。

支払うべき税金が50万円以下の場合には15%、50万円以上の場合には、納税額の20%の税金が上乗せされます。

そのため、確定申告及び納税は期限内に行いましょう。なお、自分で申告を忘れていたことに気づいた場合に、速やかに申告を行った場合、無申告加算税は5%に軽減されます。

延滞税が課せられる

確定申告が必要なのに行わずに申告期日を過ぎてしまうと、その申告期日から申告書を提出する日までの間、延滞税が課税されます。

この延滞税は、延滞している日数で計算されます。そのため、申告が遅れれば遅れるほど延滞税の金額が増えるので注意しましょう。

なお、延滞税は税額が決定した時点で納付期限が決められているので、その期日までに納付します。

支払う税金額を知るには一括査定サイトを利用しよう

自分の所有している土地がどれくらいの金額で売却できるかがわかると、おおよその税額を計算できます。

土地の価値を調べるには、不動産の一括査定を利用すると簡単に知ることができます。一括査定のサイトでは、簡単な入力をするだけで、土地の査定を依頼することができ、最短で数時間で査定結果を得られます。そして、おおよその売却価格がわかれば、そこから税金の額が計算できます。

下記の計算式で、課税される譲渡所得額が計算できます。取得費や譲渡費用になる主なものは以下の表を参考にして下さい。

取得費 譲渡費用
・購入代金
・仲介手数料
・印紙代
・登録免許税
・不動産取得税
・司法書士への報酬
・仲介手数料
・印紙代
・登録免許税
・司法書士への報酬
・造成費
・測量費
・解体費

また、土地の場合には、売却のために測量や造成を行った場合の費用も計上できます。このように取得費や譲渡費用をもれなくと計上すると、課税譲渡所得が減少し節税できます。

  • 所有期間7年の土地
  • 売却価格 3,000万円
  • 取得費 2,500万円
  • 譲渡費用 200万円


・課税譲渡所得 = 譲渡価格 – (取得費 – 譲渡費用)
上記を条件として、下記の式にあてはめて計算をしてみます。

この計算式にあてはめると、

・3,000万円 -(2,500万円 + 200万円)= 300万円

長期譲渡所得の税率は15%、住民税は5%、復興特別所得税は基準所得税額の2.1%です。この税率を当てはめて計算すると、税額が計算できます。また、5年以下の短期譲渡所得になる場合の税率は、所得税が30%、住民税が9%です。

  • 300万円 × 15% = 45万円(譲渡所得税)
  • 45万円 × 0.021% = 1万円(復興特別所得税)
  • 300万円 × 5% = 15万円(住民税)
  • 45万円 + 1万円 + 15万円 = 61万円(売却益にかかる税額)

なお、他に印紙税が10,000円、名義変更の登録免許税が、固定資産税評価額が2,500万円とすると38万円かかります。そして、抵当権がある場合には、土地が1つであれば1,000円かかります。なお、所有者移転登記の登録免許税は、一般的に買主が負担します。抵当権がある場合には、抵当権抹消手続きとして、土地1筆につき1,000円かかります。

一括査定を利用すると売却できる価格の予測がつくので、税額も計算してだいたいの額を知ることができます。このように一括査定は、不動産の価値を知りたい時にも利用できます。

そして、事前に税額を把握しておくと、売却後の資金計画もスムーズに行えます。また、一括査定で土地の相場価格を把握しておくことで、売却の価格設定の時に役立ちますし、売却活動がスムーズにできて高値売却の可能性が上がります。

これらのことから、不動産の売却の際にはその不動産の売却に適した不動産会社選びが大切です。マンションや戸建て、土地と、売却する不動産の種類によって不動産会社を選ぶことで、高値売却につなげやすくなります。

一括査定なら複数の不動産会社に査定を依頼できるので、査定額や担当者との相性、販売方針などを確認しながら、最適な不動産会社が選べます。

【質問】

長期所有と短期所有については、どのように日数を計算するのでしょうか?

【監修者コメント】

譲渡する土地の保有期間は、取得した日から譲渡した日の1月1日までの日数で計算します。実際の保有期間が5年を超えていても、譲渡した年の1月1日で計算すると5年に満たない場合がありますので注意が必要です。

おすすめの一括査定サイト3選

サイト名 利用者数 対象エリア 提携会社数 同時依頼数
イエウール 1,000万人 全国 1,700社 6件
イエイ 400万人以上 全国 1,700社以上 6件
リビンマッチ 440万人 全国 1,400社 6件

イエウール:全国1,700社以上に対応

地方・地域密着型の中小規模不動産業者にも対応しているので、都市部以外に所在しているマンションや一戸建てなどの不動産を売却したい人におすすめです。

利用者数 1,000万人
対象エリア 全国
提携会社数 1,700社
同時依頼数 6社
取引件数 非公開
顧客満足度 98%
運営会社 株式会社Speee (Speee, Inc.)

サイト内では一戸建てや土地など、物件の種類別に売却手順の説明も掲載されています。しつこい勧誘があったなど、評判の悪い不動産会社は登録から外されているので安心です。

イエイ:お断り代行サービスを提供

大手不動産会社だけでなく、地域に密着した地方に強い不動産会社への査定も一括で依頼できます。

利用者数 400万人以上
対象エリア 全国
提携会社数 1,700社
同時依頼数 6件
取引件数 1,000件以上
顧客満足度 97%
運営会社 セカイエ株式会社

都心部だけでなく、地方の物件を売却したい人にもおすすめです。また、査定を依頼した不動産会社からの営業連絡を断りたい際に、代わりに断ってくれる「お断り代行」サービスがあるため、営業電話を断りにくい人におすすめです。

なお、依頼先の不動産会社は自分で選べる仕組みとなっています。

リビンマッチ:利用したいサイト第1位

都道府県別に、このサイトに登録している不動産会社の情報をあらかじめ調べることができ、その中から売却査定実績の多い不動産会社を選べることが特徴です。

利用者数 440万人
対象エリア 全国
提携会社数 1,400社
同時依頼数 6件
取引件数 14万件(年間)
顧客満足度 98%
運営会社 リビン・テクノロジーズ株式会社

全国展開しているような大手の不動産業者ではなく、どちらかと言えば地域に密着した中小規模の不動産会社の登録が多いので、相続などによる地方の不動産の売却を考えている人におすすめです。

不動産売却で支払う税金の支払う時期はそれぞれ異なる

不動産の売却時には細々とした税金の支払いがあり、支払い時期や支払い方法がそれぞれ違います。また、売却の時期によって税金の支払い額を少なくできます。そのため、売却を検討する時には査定を依頼して、税額を計算してみましょう。

そして、税金は売却の条件によって控除が受けられる場合があるので、不動産会社に相談するとよいでしょう。売却をスムーズに行うためにも、不動産会社選びは大切です。

土地を売却する時には、一括査定を利用して、なんでも相談できる信頼のおける不動産会社を選んで売却を成功させましょう。

また、一括査定サイトについて詳しく知りたい・比較したいという場合は下記の記事を参考にしてください。

参考:【2019年最新】不動産一括査定50サイトをジャンル別に比較!