土地売却

【わかりやすく解説!】土地売却でかかる税金の種類・支払う時期・計算方法について

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この記事では、土地売却をした際に発生する税金や支払う時期、税金計算方法などを徹底解説していきます!

土地の売却でかかる税金には何種類かありますが、全ての税金を決済の時に支払うわけではありません。その他にも、自分で手続きをして支払う税金もあります。

いざ、支払いの時期になって焦らないためにも、事前に金額や支払い時期などを確認しておくと安心です。この記事で、土地の売却にかかる税金について理解して、スムーズに売却できるよう備えましょう。

土地を売却したらさまざまな税金を払う

税金には、売買契約時に支払う税金もあれば、決済の時に支払う税金があります。また、売買取引完了後に支払うものもあります。

特に、売買取引が完了してから支払う税金の場合、事前に税額を把握してお金を用意しておかないと、支払いができないという事態になりトラブルにつながります。そのため、事前に税額や支払い時期を確認しておくことが大切です。

また、売却する時期を調整したり、特例を利用したりすることで節税できます。そのため、売却の際には、信頼のおける不動産会社に相談しながら売却を進めるとよいでしょう。

必ず支払う税金の種類と支払う時期

売買契約が成立すると、印紙税や抵当権を抹消するなどの手続きにかかってくる税金の支払いがあります。また、消費税が課税されるものと課税されないものがあるので確認してみましょう。

  1. 印紙税
  2. 登録免許
  3. 消費税

①印紙税

不動産の売買契約書には、収入印紙を貼付し納税します。印紙税の額は国で決められており、詳しくは下の表をチェックしてみてください。

売却価格 本則税率 軽減税率
500万円超~1,000万円以下 10,000円 5,000円
1,000万円超~5,000万円以下 20,000円 10,000円
5,000万円超~1憶円以下 60,000円 30,000円
1億円超~5億円以下 100,000円 60,000円

不動産の売買契約書に貼付するものは、2020年3月31日までに作成される契約書は軽減税率が適用されます。

②登録免許税

登録免許税は登記申請の際に支払います。司法書士に登記を依頼する場合には、司法書士へ支払う報酬とともに支払います。

A:名義変更する場合の登録免許税
売却をして土地の所有者が変わると、所有者の変更の手続きが必要です。この名義を変更する手続きを「所有権移転登記」と言います。その登記の際には、登録免許税が課税されます。税額は以下の式で算出できます。

登録免許税 = 課税標準額 × 税率

この計算の「課税標準額」では、土地の売却の場合には固定資産税評価額を使用します。この固定資産税評価額は、固定資産税通知書の課税明細で確認できます。また、都道府県税事務所の固定資産課税台帳でも確認できます。

ちなみに、通常の税率は2.0%ですが、2021年3月31日までは軽減税率の1.5%が自動的に適用されます。

B:抵当権抹消登記にかかる登録免許税
登録免許税とは、不動産登記や会社・法人の登記などについて、登録をしたり変更をしたりする際の登記手続きにかかってくる税金のことです土地を購入する時に、その土地を担保にして借入れをして購入した場合には抵当権が設定されています。そのため、この抵当権を外さないと売却できません。

この抵当権抹消の手続きにも登録免許税が課税され、税額は不動産1件につき1,000円です。

③消費税

不動産の取引では、消費税が課税されるものと課税されないものがあります。

消費税が課税されるもの 消費税が非課税のもの
・仲介手数料
・住宅ローンの融資手続きの手数料
・司法書士への報酬
・土地の売買
・土地にある樹木や庭石等の定着物
・印紙
・火災保険料
・固定資産税精算金

土地の売却では課税されません。しかし、建物を売却する場合には、消費税が課税されるので注意が必要です。ただし、建物であっても個人が居住用の家を売却する時は消費税は課税対象外です。

また、売却を依頼した不動産会社に支払う、仲介手数料は消費税が課税されます。また、住宅ローンを利用していた場合には売却時に一括返済が必要なのですが、一括返済のための手数料も消費税の課税対象です。

仲介手数料や司法書士への報酬、融資手数料にかかる消費税は、決済の時に支払います。なお、仲介手数料は不動産会社によっては、半額を売買契約成立時に支払う場合もあります。

売却益が出た時に支払う税金と支払う時期

土地などの不動産を売却した時は、売却額ではなく売却した際に発生した利益(譲渡所得)に対して「譲渡所得税」と「住民税」がかかります。

購入金額と売却金額の差額だけで算出されるのではなく、売却する際にかかった費用などを差し引いても、利益が出た場合に、その利益に課税されるので注意しましょう。

通常の所得(給与など)にかかる所得税や住民税は、総合課税として月々の給与から天引きをされますが、不動産の譲渡所得は分離課税となりますので、都度支払うことになります。

これらの税額は売却価格が高くなるほど、税金の支払いも多くなります。そのため、売却時の税額を計算してみると、意外に高額で驚くかもしれません。1つずつ見ていきましょう!

【譲渡所得税/復興特別所得税】

①譲渡所得税
土地の所有期間が5年を超えるかどうかで、税率が変わります。5年以下の場合の税率は30%、5年を超えると15%です。

②復興特別所得税
2011年からは基準所得税額に復興特別所得税が2.1%課税されます。

これらの所得税は、土地の売却を行った年の翌年2月16日から3月15日の間に確定申告・納税を行います。なお、納税は確定申告を行った税務署や銀行の窓口でできます。

また、確定申告をする時に一緒に振替手続きをすると、預金口座から振替で納税することもできます。

【住民税】

③住民税
土地の売却では譲渡所得税と共に住民税が課税されます。この住民税は、確定申告を行った年の5月頃に納付書が送付されます。

住民税の支払いは、一括払いか4期(6月・9月・10月・2月)に分けての支払いが可能です。納付書に記載されている金融機関やコンビニエンスストアで支払いができます。納付書の必要カ所を記入後、納付期限までに納税しましょう。

譲渡所得税を支払い忘れるとどうなるか

所得を申告し忘れると余分な税金の支払いが発生します。ただし、忘れていた場合には、自己申告してただちに申告納税を済ませると、余分な税金の支払いを減らせます。

「無申告加算税」を支払うこととなる

譲渡所得が発生しているのに、翌年に確定申告を忘れると「無申告加算税」がかかります。

支払うべき税金が50万円以下の場合には15%、50万円以上の場合には、納税額の20%の税金が上乗せされます。

そのため、確定申告及び納税は期限内に行いましょう。なお、自分で申告を忘れていたことに気づいた場合に、速やかに申告を行った場合、無申告加算税は5%に軽減されます。

「延滞税」が課せられる

確定申告が必要なのに行わずに申告期日を過ぎてしまうと、その申告期日から申告書を提出する日までの間、「延滞税」が課税されます。

この延滞税は、延滞している日数で計算されます。そのため、申告が遅れれば遅れるほど延滞税の金額が増えるので注意しましょう。

なお、延滞税は税額が決定した時点で納付期限が決められているので、その期日までに納付します。

[まとめ]事前準備をしっかりして税金申告をしよう!

不動産の売却時には細々とした税金の支払いがあり、支払い時期や支払い方法がそれぞれ違います。また、売却の時期によって税金の支払い額を少なくできます。そのため、売却を検討する時には査定を依頼して、税額を計算してみましょう。

そして、税金は売却の条件によって控除が受けられる場合があるので、不動産会社に相談するとよいでしょう。売却をスムーズに行うためにも、不動産会社選びは大切です。

土地を売却する時には、一括査定を利用して、なんでも相談できる信頼のおける不動産会社を選んで売却を成功させましょう。

[おまけ]土地一括査定サイトを利用してみよう!

査定結果は各不動産会社によって異なり、百万円~数千万円単位で査定価格に差が生じることがあります。そのため、まずは一括査定サイトを利用して複数の不動産会社から具体的な価値・価格を査定してもらいましょう。

一括査定サイトでは、土地情報や個人情報を入力すると、サイト内に登録されている複数の不動産会社に無料で一括査定依頼ができます。サイト内に登録されてる不動産会社はどれも厳選されているで、その中から信頼できる不動産会社を見つけましょう。

<メモ>机上査定と訪問査定

査定する方法は「机上査定」と「訪問査定」の2通りあります。

●机上査定

与えられた情報やデータを元に概算で価格を査定する方法です。あくまでも検討中の時に大体の査定価格を知りたいという時に用いられることが多いです。簡易的ではありますが、取引事例や相場を基準に査定されるので、十分に信頼できる査定となります。売るかどうか決まってないけど一旦価格くらい知っておきたいという人におすすめです。

●訪問査定

与えられた情報やデータに加えて、売却予定の土地や周辺状況を見て査定する方法です。土地のデータや書類だけでは分からないことが、現地では状況がはっきりと分かるため、精度が高く明確な査定価格となります。実際に不動産会社と契約をして、売却活動を始める際の売値の参考となりため、土地売却を本気で考えている時におすすめです。

ただ、どちらに共通しているのは、査定依頼をしても、必ず売却する必要はありません。無料で利用できるので、まずは気軽に査定依頼をしてみましょう!

[裏ワザ]上手な一括査定サイトの使い方を紹介!


一括査定サイトはいくつもあるので、どこに依頼をしようか迷ってしまう人もいるでしょう。そんな時は『自分の持っている不動産・土地の場所』に合わせて、一括査定サイトを使ってみましょう。その際、2つ以上のサイトを使うのもポイントです。

不動産・土地の一括査定サイトにも、都心・地方が得意、提携会社数が多い、大手不動産会社に特化、マンションのみ対応など、さまざまな特徴があります。そのため、1つのサイトに絞らずに、複数サイトを利用して各サイトの長所を活かすことで高額売却に繋げることができるのです。

もちろん、入力の手間が増えてしまいますが、1サイトあたり1分程度で入力は完了するので、気にする必要はないでしょう。大切な不動産・土地を売却するので、複数サイトへ無料の査定依頼を行い、査定結果に幅をもたせることが重要です。備考欄に「メール連絡希望」の記載をすれば、基本的に電話が鳴ることもないので、安心して利用してみましょう。

場所で選ぶ!おすすめの一括査定サイトの組み合わせ!

【①に該当する場合】

全国の不動産会社を幅広く提携している『LIFULL HOME’S』と、大手不動産会社に特化した『おうちダイレクト』の2つの査定サイトに依頼をしましょう。こうすることで、大手から中小まで幅広い不動産会社から査定結果を受け取ることが出来ます。

【②に該当する場合】

LIFULL HOME’S』に加えて、全国の中小から地域密着型の不動産会社まで網羅している『イエウール』の2つの査定サイトに依頼をしましょう。地方の場合「取り扱ってくれる不動産会社が見つからない…」という問題が発生することがありますが、この2社に依頼をすれば、問題なく複数の不動産会社から査定結果を受け取れるでしょう。

もし、それぞれ2社に依頼をしても「不動産会社が見つからない」「もっと多くの査定結果を知りたい」という場合は、提携社数が最大級の『SUUMO(スーモ)』とNTTグループが運営する『HOME4U(ホームフォーユー)』に査定依頼をすれば、万全と言えるでしょう。

厳選!おすすめの土地価格一括査定サイト5選!

①まずはここから!『LIFULL HOME’S』

運営会社 株式会社LIFULL
運営開始 2008年
対象エリア 全国
提携会社数 1,830社以上
同時依頼数 10社
累計利用者数 612万人
公式サイト https://www.homes.co.jp/

CMでもお馴染みの『LIFULL HOME’S』ですが、大手不動産会社から地方の中小不動産会社まで全国1,830社の不動産会社と提携しており、マンションや戸建て物件はもちろん、土地の売却にも対応しています。

また、個人情報の入力をせずに査定依頼できる「匿名査定」にも対応しており、また依頼する不動産会社の担当者の顔写真や、会社毎の強みなどが細かく紹介されているので、初めての方でも安心して使うことができるでしょう。

入力項目も少なく、わかりやすいサイト構成で、査定依頼も最短1分でとっても簡単です!1人1人に合った不動産会社が見つけられる仕組みが詰まった一括査定サイトと言えます!まずはここから始めてみましょう!

★こんな人にLIFULL HOME’Sはおすすめ!!

●不動産・土地の売却が初めての人
●個人情報なしの匿名で査定依頼をしたい人
●都心・地方関係なく、幅広く査定が欲しい人

②対象エリア限定!大手厳選!『おうちダイレクト』

運営会社 Yahoo!株式会社
SREホールディングス株式会社
運営開始 2015年
対象エリア 東京・神奈川・埼玉・千葉・大阪・兵庫・京都・奈良・愛知・札幌市・福岡市
提携会社数 大手厳選10社
同時依頼数 10社
累計利用者数 データなし
公式サイト https://realestate.yahoo.co.jp/direct

Yahoo!とSREグループ(旧ソニー不動産)が共同運営する一括査定サイト『おうちダイレクト』は、厳選された大手10社の不動産会社と提携していることが特徴です。

利用できるエリアは限られていますが、厳選された大手不動産会社から無料で査定が受けられるのはメリットですね。入力項目も少なく、わかりやすいサイト構成で、査定依頼も最短1分!マンションや戸建て物件はもちろん、土地の売却にも対応しています!

おうちダイレクト』の対象エリアに含まれている人は、先程紹介した『LIFULL HOME’S』と合わせて利用することを強くおすすめします!対象エリアはこれから順次拡大していくとのことですが、利用できない方は先程紹介した『LIFULL HOME’S』と合わせて、次に紹介する『イエウール』を利用すれば問題ありません!

★こんな人におうちダイレクトはおすすめ!!

●厳選された大手10社に査定依頼したい人
●仲介手数料0円のセルフ売却をしたい人
●AIによる価格査定を受けたい人(マンション限定)

③都心&地方もカバー!『イエウール』

運営会社 株式会社Speee (Speee, Inc.)
運営開始 2014年1月
対象エリア 全国
提携会社数 1,600社以上
同時依頼数 6社
累計利用者数 1.000万人以上
公式サイト https://ieul.jp/

全国対応している一括査定サイトの中でも『イエウール』は対応している市区町村の数がNo.1です!

大手不動産会社はもちろん、地方・地域密着型の中小不動産会社にも対応しています。そのため、都心はもちろん地方にある不動産や土地の売却をしたい人におすすめです!

自分で探しきれなかった不動産業社との出会いが期待でき、売却を諦めていた不動産や土地であってもスームズに売却まで進めることができるかもしれません。入力項目も少なく、わかりやすいサイト構成で、しつこい営業があったなど、評判の悪い不動産会社は登録からハズされる仕組みなので、初めての人でも安心して利用できるでしょう!

★こんな人にイエウールはおすすめ!!

●大手から中小まで幅広い会社から査定を受けたい人
●地方にある不動産・土地の売却をしたい人
●条件が悪いと思う不動産・土地を持っている人

④提携社数No.1!『SUUMO(スーモ)』

運営会社 株式会社リクルート住まいカンパニー
運営開始 2009年
対象エリア 全国
提携会社数 2,000社以上
同時依頼数 10社
累計利用者数 データなし
公式サイト https://suumo.jp/

リクルートのグループ会社が運営している『SUUMO』ですが、CMでもお馴染みで、知名度も高く、賃貸物件探しで利用した人もいるのではないでしょうか?

そんな『SUUMO』は提携会社数が日本全国2,000社以上で、国内最大級の不動産一括査定サイトとなっています。豊富な物件・土地情報を元に、都心・地方問わず、幅広い不動産会社から査定を受けることが出来ます。

他の一括査定サイトに比べて入力項目が極端に少ないのも特徴で「郵便番号」or「都道府県&市区町村」を入力するだけで、取り扱ってくれる不動産会社の情報を調べることができ、また査定依頼をする不動産会社は自分で選べる仕組みです。さらに、売却したい不動産・土地の近くに購入希望者がいるかどうかも調べられるのも嬉しいですね!「急いで売却したい」「家族に知られずに売却したい」などの希望も伝えることもできますよ!

★こんな人にSUUMOはおすすめ!!

●幅広い不動産会社から査定を受けたい人
●少ない入力情報だけで査定依頼をしたい人
●自分で不動産会社を選びたい人

⑤NTTデータグループ運営!『HOME4U』

運営会社 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
運営開始 2001年
対象エリア 全国
提携会社数 1,300社以上
同時依頼数 6社
累計利用者数 700万人
公式サイト https://www.home4u.jp/

数ある不動産・土地一括査定サイトの中でも、2001年に運営開始した『HOME4U』は老舗サイトとしても有名です。

NTTグループの運営で、宮内庁や銀行などに使われているセキュリティが使われています。そのため、数ある一括査定サイトの中でも、安心・安全に特化しており、個人情報の観点からも安心して利用できるでしょう。

大手から中小まで、全国1,300社以上の不動産会社と提携しており、中でも「訪問査定」or「机上査定」を事前に選べるのが特徴です。基本的に机上査定から始まりますが、『HOME4U』で訪問査定を選択することで、最初から精度の高い見積もりがもらえるので、早期売却をすることができます。『HOME4U』独自提携の不動産会社も利用して、高額売却に繋げていきましょう!

★こんな人にHOME4Uはおすすめ!!

●安全性や信頼性を重視したい人
●不動産・土地売却を急いでいる人
●独自提携の不動産会社を使いたい人