一般的に給料から自動的に税金が差し引かれますが、不動産を売却した際に得たお金は、他の収入とは別に税金がかかります。
しかし不動産の売却額は、時に数千万円にもなります。そこで多額の税金を負担しないように、一定の条件を満たすと特例が受けられて、負担する税額が軽くなります。
ここでは、マイホームを売却した場合と、それ以外の不動産を売却した場合に応じて使える特別控除について解説します。また実際にマイホームを売却した際、どのように税負担が軽くなるのか、シミュレーションする方法も合わせて知りましょう。
税金は、一般的に給与などから自動的に差し引かれることが多いのですが、不動産を売却した際に得た利益には、分離課税として通常の収入とは別に税金がかかってきます。
不動産の売却額は時に数千万円以上になりますので、それによって得られる利益も高額になる場合があります。それに伴い、納める税金の額も高くなることは言うまでもありません。そこで、その利益にかかる税金の負担を軽くするために、一定の条件を満たすと税金が軽減される特例をぜひ利用しましょう。
ここでは、マイホームを売却した場合や、それ以外の不動産を売却した場合に適用することができる「税金の特別控除」について解説します。また、実際にマイホームを売却した際に、どのように税金の負担が軽くなるのかをシミュレーションする方法についても合わせてみていきましょう。
マイホームの売却で受けられる特別控除
住み替えや引っ越しに伴い、マイホームを売却した際に受けられる特別控除を理解する前に、2つの言葉の違いについて知っておきましょう。
| 譲渡所得 | 不動産を売却したことで発生した利益 |
| 課税譲渡所得 | 発生した利益の中でも税金の対象となる譲渡所得 |
譲渡所得は実際に不動産が売却された金額から、不動産を購入したときの費用や売却にかかった費用を差し引いて計算されます。課税譲渡所得は、さらに特別控除を引いて、本当に税金が課される所得だけを指すため、この2つの違いには注意してください。
3,000万円の特別控除
マイホームを売却した場合に使える特別控除の中でも一般的なもので、そのマイホームを所有している期間に関係なく、不動産を売却した利益から3,000万円までの控除が受けられる特例です。ただし、次のような条件をクリアする必要があります。
- 自分が住んでいる家（マイホーム）を売っていること
- 売った年を含めて3年以内に同じ特例や他のマイホームに関する特例を使っていないこと
- 売ったマイホームや敷地に対して、他の特例の適応がないこと
- 買った人が妻や両親など特別な関係者ではないこと
もし譲渡所得が3,000万円より少なければこの特例で税金がかかる所得がゼロになるため、税金の支払いが不要になります。
併用できない控除もある
住み替えを考えている場合は「3,000万円特別控除」と「住宅ローン控除の利用」を希望する人もいるかもしれません。しかしマイホームに係る特例を使うと「3,000万円特別控除」が使えなくなるため「住宅ローン控除」は同時に併用することはできません。
条件を満たせば家を壊しても使える
マイホームによっては、住んでいた家を取り壊して土地だけで売却したほうが高く売れることがあります。その場合でも、次の2つの要件満たせば3000万円の控除を受けられます。
- その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと
10年超所有軽減税率の特例
通常、譲渡所得に対して決められた税率をかけることで、所得税・住民税を計算します。この税率は所有期間が長いほど小さくなり、特に不動産の所有期間が10年超の場合は、課税譲渡所得の6,000万円以下の部分の税率が下がります。
3,000万円の特別控除と併用ができるため、課税譲渡所得が3,000万円を超えている人にとって、メリットの大きい特例です。
| 6,000万円以下の部分 | 6,000万円越えの部分 | |
| 所得税 | 10.21％ | 15.315％ |
| 住民税 | 4％ | 5％ |
| 合計 | 14.21％ | 20.315％ |
例えば、3,000万円の特別控除を使っても課税譲渡所得が8,000万円だとすると、次のように計算が行われます。
| 6,000万円以下の部分 | 6,000万円越えの部分 | |
| 税額 | 6,000万円×14.21％＝852.6万円 | （8,000万円-6,000万円）×20.315％＝406.3万円 |
| 合計税額 | 1,258.9万円 | |
【質問】
復興特別所得税についても、所有年数によって税率が変わってくるのでしょうか？
【監修者コメント】
復興特別所得税については、平成25年から平成49年までの間、譲渡所得だけでなく基準所得税額すべてに課せられる税金となり、その税率は一律2.1％となっています。不動産の所有年数などによって変わることはありません。
特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
この特例は、不動産売却で赤字になった場合に活用できる特例です。
特例を利用することで、譲渡をした年に得た事業所得や給与所得など他の所得を使って、赤字額を相殺します。すると手続き上は所得が赤字分だけ減るため、残った所得に対して税金が計算しなおされ、払い過ぎた税金が戻ってきます。これを損益通算と言います。
マイホームを売却した場合、損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失については、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除ができます。イメージとしては、たとえば1,000万円の損失が出た、給与所得500万円の人の場合、次の表のようになります。
| 売却した年 | 翌年 | |
| 譲渡損失残額 | ▲1,000万円 | ▲500万円 |
| 給与所得 | 500万円 | 500万円 |
| 損益通算後 | ▲500万円（▲1,000万円+500万円） | 0円（▲500万円+500万円） |
| 税金還付 | 全額 | 全額 |
また、特例を受けるにはいくつかの条件があります。控除を受けるための主な条件として以下の点が挙げられます。
- 自分が住んでいるマイホームを売却すること
- 譲渡の年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていること
- 日本国内にあること
- 合計所得金額が3,000万円を超えていないこと
- 譲渡したマイホームの媒介契約日の前日に置いてそのマイホームに償還期間10年以上のローン残高があること
- 譲渡価格がローン残高を下回っていること
これらの条件に当てはまるか不安な場合は、事前に不動産会社の担当者か、最寄りの税務署、税理士に問い合わせることをおすすめします。
【質問】
譲渡損失の繰越控除について、もう少しくわしく説明をお願いします。
【監修者コメント】
「特定のマイホーム」とは、住宅ローンのあるマイホームを、平成31年（2019年）12月31日までに住宅ローンの残高を下回る価額で売却して（買い替えをしなくても、売却のみでも良い）譲渡損失が生じたときに、一定の条件を満たした場合に適用される控除のことです。売却のみだけでなく、買い替えの場合に損失が生じた場合にも、同様の控除を受けることができます。
マイホームの売却以外で受けられる特別控除
「どれもマイホームが条件でうちの不動産には当てはまらない」という人もいるでしょう。マイホーム以外にも、土地や建物を売った場合に使える特別控除はいくつかあります。
収用等により土地建物を売ったときの特例
収用とは、国や自治体が公共事業のために土地を売ってくれるよう依頼することです。その売却に伴い、譲渡所得から最高で5,000万円の控除が受けられる特例があります。
売った土地建物は固定資産であることや、その他の課税の特例を受けていないことなど条件がいくつかあります。
再開発による土地売却で2000万円控除
国、地方公共団体、独立行政法人都市再生機構などが土地区画整理事業をするために不動産の売却を依頼されることがあります。
この時、土地区画整備事業が法的な範囲に属しているかどうかに左右されますが、当てはまれば譲渡所得から2,000万円の控除が受けられます。
特定住宅地造成事業による土地売却で1500万円控除
個人が所有する土地を住宅や宅地の造成など「特定住宅造成事業」のために売却した場合、1,500万円まで控除をすることができます。ただ、買い取られた土地に対して「交換または買い替えなどの特例」などを利用していると使えません。
また限度額が1,500万円であることから、もし事業のために2カ所以上の土地を売却していても、双方合わせて控除額は1,500万円までです。
特定期間に購入した土地の売却で1000万円控除
平成21年（2009年）又は平成22年（2010年）に取得した土地等の所有期間が5年を超えて、平成27年以降に譲渡した場合には、譲渡所得の金額から1,000万円まで控除を受けることができます。
条件には、土地を譲渡・取得した相手が親子や夫婦など特別な間柄や特殊な関係のある法人ではないことや、相続などには当てはまらないことなどが挙げられます。
農地保有の合理化のための農地売却なら800万円の控除
個人が保有する農地の売却において特別控除を使う際、該当するのは次の3つです。
- 農業委員会のあっせんにより認定農業者等に農地を売った
- 農業経営基盤促進法の利用権等促進事業によって農地を売った
- 農地保有合理化法人へ農地を売った
3つのいずれかに当てはまる農地売却による譲渡所得は、800万円までの控除が受けられます。特に農地保有合理化法人については、買入協議によって売ると1,500万円の特別控除となります。
条件が複雑
ここまで解説したマイホームの以外の不動産に対する特別控除は、条件が複雑です。該当するか不安な場合は、最寄りの税務署や近くの税理士など、税の専門家に相談し、適切な控除が申請できるように準備することをおすすめします。
特別控除を受ける時の注意点
特別控除を受けられるなら税金については一安心、とはいきません。必ず押さえておきたい、2つの注意点があります。
一定の要件を満たす必要がある
多額の税金を納めることを避けるためにも、特例は必ず使いたいところです。しかし使うための要件は数が非常に多いため、「居住用の家屋や敷地（居住用財産）を譲渡した場合の特例チェックシート」などを活用して、必ず自分が当てはまる特例があるか調べておきましょう。
確定申告を行う
見落としがちなのが、確定申告を行うことです。特別控除は確定申告を行うことが要件の1つであるため、必ず行いましょう。控除ごとに必要書類が違うため、こちらも国税庁の「申告書添付書類チェックシート」を使うか、最寄りの税務署での相談がおすすめです。
また申告内容の確認のために、譲渡資産の売買契約書や領収書の提出を求められる場合があります。領収書は紛失しないようにまとめておくと安心です。
実際に控除を適用したシュミレーション
税額や使える特別控除を知るには、実際に査定額を知って売却価格の相場などを把握しておくことが大切です。シミュレーションを通して、ゆとりある資金計画を立てましょう。
まず一括査定サイトを利用して売却価格の相場を知ろう
譲渡利益を算出するには、実際にあなたの売りたい不動産がいくらで売れるか知る必要があります。この時、一括査定サイトが便利です。
また、一括査定サイトを利用すると、複数社の不動産会社での比較が簡単です。査定額はもちろん、不動産会社の絞り込みが出来るため、信頼度の高い不動産会社を見つけることができます。不動産売却で仲介を依頼するなら、自分の売りたい不動産のジャンルに強い会社を見つけましょう。
一括査定サイトで依頼すると、ピックアップされた不動産会社から査定額が1～2日以内に届きます。ここで、平均的な相場査定を知るのと同時、査定額が飛びぬけて高い会社があれば、その査定額で売れた場合のシミュレーションもしておくと安心です。
所有している不動産の譲渡タイプを把握する
所有期間に応じて税率が異なります。ポイントとなるのは、譲渡した年の1月1日時点で、所有日から5年経過しているかどうかです。税率と条件については、下記の通りです。
| 短期譲渡所得 | 長期譲渡所得 | |
| 所有期間 | 5年以下 | 5年超 |
| 所得税 | 30％ | 15％ |
| 復興特別所得税 | 2.1％ | 2.1％ |
| 住民税 | 9％ | 5％ |
| 合計 | 41.1％ | 22.1％ |
譲渡所得税（税金）を求める計算式
今回は、一般的に良く使われる「3,000万円の特別控除」を適用した場合の税金額を説明します。
| シミュレーション状況 |
| 住んで6年目のマイホームを売却したいAさんが一括査定を受けたところ、平均して5,000万円という査定額が付きました。しかし取得費の計算に必要な資料を紛失しており、詳しく分かりません。譲渡費用については、印紙代は1万円、仲介手数料は最高で168.48万円かかることが分かっています。 |
これらの情報を活用して、順番に必要な計算を進めていきましょう。
特有の単語を知ろう
まず、特有の単語が不動産売却では良く出てくるため、知っておきましょう。
| 単語 | 意味 |
| 課税譲渡所得 | 発生した利益の中でも税金の対象となる譲渡所得 |
| 売却価格 | 譲渡価格のこと、実際に不動産が売れた金額。シミュレーションでは査定額を用いる |
| 取得費 | 不動産を購入したときの費用（購入額、売買契約書の印紙代、不動産会社への仲介手数料） |
| 譲渡費用 | 不動産会社への仲介手数料、契約書の印紙代など不動産を譲渡した時の費用 |
| 譲渡所得税 | 譲渡所得に対して発生した税金 |
購入費用を忘れたら売却価格の5％
取得費において、不動産の購入にかかった費用を忘れてしまった場合は「概算取得費」として「売却価格の5％」が利用できます。今回は購入費用が不明になってしまったため「5,000万円×5％＝250万円」を概算取得費としましょう。
また仲介手数料を計算する際は、売却価格に応じて以下の式を使います。
| 200万円以下の部分 | 売却価格×5％+消費税 |
| 200万円超400万円以下の部分 | 売却価格×4％+消費税 |
| 400万円超の部分 | 売買価格×3％+消費税 |
課税譲渡所得から税額を計算しよう
これらの計算で出した金額を用いて、課税譲渡所得を計算します。
| 計算式 | 課税譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）－ 特別控除（3000万円の特別控除） |
| Ａさんの場合 | 5,000万円－（250万円 ＋ 168.48万円）－ 特別控除（3000万円の特別控除） |
| 課税譲渡所得 | 1,579.52万円 |
よって、Aさんの課税譲渡所得は1,579.52万円であることが分かりました。Aさんは所有期間5年超のため、長期譲渡所得の税率が適応されます。計算式は以下の通りです。
| 計算式 | 譲渡所得税 ＝ 不動産を売った利益（課税譲渡所得）× 税率（長期譲渡 or 短期譲渡） |
| Aさんの場合 | 1,579.52万円×22.1％ |
| 譲渡所得税 | およそ349万円 |
これでＡさんが、売却の翌年に納める税額は349万円であると分かりました。もしＡさんがこのマイホームを10年以上所有していれば、長期譲渡所得の軽減税率も併用できます。その際は税率が14％になるため、譲渡所得税はおよそ221.3万円です。
おすすめの一括査定サイト3選
| サイト名 | 利用者数 | 対象エリア | 提携会社数 | 同時依頼数 |
| イエウール | 1,000万人 | 全国 | 1,700社 | 6件 |
| イエイ | 400万人以上 | 全国 | 1,700社以上 | 6件 |
| リビンマッチ | 440万人 | 全国 | 1,400社 | 6件 |
イエウール：全国1,700社以上に対応
地方・地域密着型の中小規模不動産業者にも対応しているので、都市部以外に所在しているマンションや一戸建てなどの不動産を売却したい人におすすめです。
| 利用者数 | 1,000万人 |
| 対象エリア | 全国 |
| 提携会社数 | 1,700社 |
| 同時依頼数 | 6社 |
| 取引件数 | 非公開 |
| 顧客満足度 | 98％ |
| 運営会社 | 株式会社Speee (Speee, Inc.) |
サイト内では一戸建てや土地など、物件の種類別に売却手順の説明も掲載されています。しつこい勧誘があったなど、評判の悪い不動産会社は登録から外されているので安心です。
イエイ：お断り代行サービスを提供
大手不動産会社だけでなく、地域に密着した地方に強い不動産会社への査定も一括で依頼できます。
| 利用者数 | 400万人以上 |
| 対象エリア | 全国 |
| 提携会社数 | 1,700社 |
| 同時依頼数 | 6件 |
| 取引件数 | 1,000件以上 |
| 顧客満足度 | 97％ |
| 運営会社 | セカイエ株式会社 |
都心部だけでなく、地方の物件を売却したい人にもおすすめです。また、査定を依頼した不動産会社からの営業連絡を断りたい際に、代わりに断ってくれる「お断り代行」サービスがあるため、営業電話を断りにくい人におすすめです。
なお、依頼先の不動産会社は自分で選べる仕組みとなっています。
リビンマッチ：利用したいサイト第1位
都道府県別に、このサイトに登録している不動産会社の情報をあらかじめ調べることができ、その中から売却査定実績の多い不動産会社を選べることが特徴です。
| 利用者数 | 440万人 |
| 対象エリア | 全国 |
| 提携会社数 | 1,400社 |
| 同時依頼数 | 6件 |
| 取引件数 | 14万件（年間） |
| 顧客満足度 | 98％ |
| 運営会社 | リビン・テクノロジーズ株式会社 |
全国展開しているような大手の不動産業者ではなく、どちらかと言えば地域に密着した中小規模の不動産会社の登録が多いので、相続などによる地方の不動産の売却を考えている人におすすめです。
不動産売却にはさまざまな特別控除がある
特別控除を使わないでいると、多額の税金を支払う可能性が高まります。税金の支払いは不動産売却の翌年となるため、必要以上に売却額を使いこんでしまわないように、税金分をあらかじめキープしておくのもおすすめです。
不動産売却の経験がない人ほど、損をしないためにも一括査定サイトを利用して、事前に査定額を知っておき、使える特別控除や税額を予想しておきましょう。資金計画を綿密に立てるためにも、査定額は活用できます。
一括査定を受けて相場を知ることは、損をしない不動産売却の第一歩です。できるだけ高く売りたい人も、より良い不動産会社を近くで見つけたい人も、一括査定を使ってみましょう。
また、一括査定サイトについて詳しく知りたい・比較したいという場合は下記の記事を参考にしてください。
参考：【2019年最新】不動産一括査定50サイトをジャンル別に比較！
