不動産売却の基礎知識

一般媒介契約の期間はいつまで?メリットやデメリットを徹底解説

「不動産会社と一般媒介契約を結んだけど、期間中に売却できるの?」「一般媒介契約の契約期間っていつまで?」など不動産に関する知識がなければ、このような疑問が出てきます。

一般媒介契約は不動産会社と結ぶ媒介契約の中で唯一法律的期間は決まっていません。さらに複数の不動産会社と契約できます。

期間もないし、複数の不動産会社と契約できる一般媒介契約はメリットだらけのように見えますが、デメリットもあります。一般媒介契約のメリットとデメリットについて解説します。

一般媒介契約での期間の決まり方

複数の不動産会社と契約ができる一般媒介契約には法律上では期間は決まっていません。しかし目安になる期間があるので、そのことについて説明します。

一般媒介契約の有効期間は3カ月が目安

媒介契約とは、不動産の売却を不動産会社に仲介してもらうときに結ぶ契約です。その中に一般媒介契約というものがあります。

契約期間は、法律上の決まりはありませんが、行政の指導で3カ月が目安になっています。3カ月経っても売却できない場合は、再契約を結びます。あくまで上限が3カ月なので、契約期間は1カ月や2カ月の選択肢もあります。

契約書には有効期間を書かなければいけない決まりになっています。不動産会社によっては、有効期間を3カ月以上にしている場合があるので、契約書の契約期間が長くないか確認しましょう。

契約期間中はいつでも解除できる

契約している不動産会社の担当者が合わなくて、別の会社に依頼をしたいなら、いつでも契約解除ができます。解約は手続きや書類など必要なく、電話やメール、口頭などで伝えるだけでできます。

解約によって違約金や広告費などは発生しません。しかし売主の了承を得た広告費や出張費用などは、請求されるかもしれません。解約する前に契約書に目を通して、解約についてチェックしておきましょう。

特約付きなら契約は自動更新

契約期間は法律的には期間の上限はありませんが、契約書には期間が明記されています。通常は再契約しないと更新はされません。ただし、自動更新の特約を付けている場合は、自動更新されます。契約する前に特約を付けるかどうか確認しましょう。更新しても売却が成功しないかぎり、広告費など請求されることはありません。

更新をしない場合は、不動産会社にそのことを伝え書類を送れば更新されません。

他の媒介契約での期間との違い

一般媒介契約のほかに、専属専任媒介契約や専任媒介契約があります。専属専任媒介契約や専任媒介契約は、依頼した不動産会社以外の不動産会社に、売却活動を依頼することはできません。契約期間は上限3カ月と法律で決められています。3カ月が過ぎると更新するか、ほかの不動産会社に変更しても問題ありません。

一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
契約期間 法律上制限なし 3カ月以内 3カ月以内
更新 特約付きの場合自動更新 自動更新なし
特徴 複数の不動産会社と契約 1つの不動産会社と契約 1つの不動産会社と契約
自分で買主を見つける 可能 可能 不可能

 

【質問】

一般媒介契約で売却を進める割合は平均的にどのくらいでしょうか?また、3種類の契約方法の内、一般的にどの契約方法が一番多いのかを説明してください。

【監修者コメント】

業者のタイプによりますので、媒介契約それぞれの割合が、どれくらいなのかを確定することは難しいかと思います。旧知の不動産会社と売り主間でしたら、そもそも媒介契約自体を締結しない場合も多いです。これまでの経験で、一般媒介契約の売買を取り扱ったことがあまりなかったので、少し調べてみました。

媒介契約の内、約4割が一般媒介であるというデータや、売買契約全体の4分の1以下であるというデータなど、母数の設定によって結果が異なっていました。そのため、誠に申し訳ございませんが一般媒介契約の正確な割合はやはりわかりませんでした。ただ、一括査定サイトが導入されてからは、一般媒介契約は増加傾向にあるようです。

媒介契約の中で、一番多く締結されるのは専任媒介契約だと思いますし、その点についてはネット上のデータも同じような結果でした。その理由は、担当者が専任媒介契約をお勧めするためだと思われます。なぜなら、業者にとって一番仕事がしやすく、仲介手数料を得られる可能性が高い媒介契約だからです。

一般媒介契約の期間中は6つのことに注意

一般媒介契約は複数の不動産会社と契約を結ぶので期間中に、買主が見つかりやすいと思われがちですが、実はそうではありません。一般媒介契約での注意点を説明します。

売却活動の報告は任意になっている

専属専任媒介契約や専任媒介契約では、一定期間に不動産会社は売主に対して、購入希望者からの問い合わせの状況など、売却活動について報告する義務があります。この報告で担当者の熱心さや誠実さなども、チェックすることができます。

しかし、一般媒介契約では法令上では報告義務はありません。売却活動の報告がないと、売却のためにどのような活動を行い、購入希望者からどのような反響があったかなどわかりません。

売却活動の報告が欲しければ、特約として契約前に不動産会社に依頼しておかなければいけません。

レインズの登録義務なしで買主が見つかりにくい

不動産流通機構が運営している、不動産情報交換のためのネットワークシステム「レインズ」があります

東日本、中部、近畿、西日本の4つのエリアに分かれていて、これに登録すると売却したい不動産を広く知らせることができます。

専属専任媒介契約や専任媒介契約では、不動産会社がレインズに登録する義務がありますが、一般媒介契約の場合は登録は任意になります。

そのため売却したい不動産を広く知らせることができないので、買主が見つかりにくい可能性があります。レインズへの登録をしてほしい場合は、契約を結ぶ前に担当者に伝えておきましょう。

【質問】

依頼があれば、報告をしてくれるのでしょうか?一般的に一般媒介契約の場合は、売主から依頼がなければ活動報告しない不動産会社が多いのか、報告してくれる不動産会社が多いのかを説明してください。

【監修者コメント】

それは業者によります。専任でも忙しくて売却活動の報告を忘れていたり、適当な報告をしたりする業者もいるぐらいです。一般媒介契約の締結において、売り主から売却報告の依頼をして、それを業者が承諾した場合は報告をしてくれると思います。しかし、「それなら専任にしてください」と逆に提案されるかもしれません。

また、報告を約束してくれたとしても、十分な売却活動をしていないにもかかわらず「しています」と虚偽の報告をされる場合もありますす。もちろん、虚偽の報告は専任でも専属専任でも発生する可能性があります。ただし、専任および専属専任は「レインズ」への物件登録が義務付けられており、そこで登録証明を発行してもらうことができます。そのため、登録した後に操作する悪徳業者もいるようですが、少なくとも「レインズ」への登録においてウソはつけません。

なぜ、情報を他の業者に渡さないのか。それは「囲い込み」といって、仲介手数料を買主、売主の両方からもらいたいがために、自力で買主を見つけようとするためです。(「両手」と言います)

一般媒介契約において、売却活動の報告をお願いするなら、具体的な報告方法を決めておいたほうがよいと思います。例えば、チラシ配布状況の写真や、ネット広告掲載画面のスクショなどが挙げられます。

明示型なら他の依頼している不動産会社を通知

一般媒介契約は、明示型か非明示型かを選ぶことができます。明示型は、一般媒介契約を結んでいる不動産会社があることを、他の不動産会社に通知する方法です。具体的には宅地建物取引業者の名称と所在地を通知します。

明示型とは逆にどこの不動産会社と契約しているかを、通知をしない方法が非明示型です。明示型か非明示型かは契約のときに選択し、非明示型の場合は特約で定めます。

一般媒介契約を結んでいるのに、通知をしていない不動産会社で売却が決まった場合、明示型だとそれまでにかかった広告費用などを請求されることもあります。非明示型だと最初からどこの不動産会社と契約を結んでいるのかわからないので、そういった心配はありません。

買主が見つかったら不動産会社に通知

一社の不動産会社で買主が見つかったら、他の不動産会社にどの不動産会社によって契約が結ばれたかを速やかに通知しなければいけません。自力で買主を見つけた場合も同じです。

一般媒介契約の場合、自分で買主を探すことができます。その場合も契約をしている全ての不動産会社に買主が見つかったことを通知する必要があります。

たくさんの会社と契約を結んでいる場合、一社ずつ自分で連絡をしなければいけないので、手間と時間がかかります。

解約しても広告費は請求されない

元々広告費は、不動産売却が成功したときの仲介手数料に含まれています。一般媒介契約の場合、契約を途中で解約しても広告費はかかってきません。しかし特別に広告を出すことを依頼したり、契約書に記載されていたりしたら、支払う必要があります。

契約書をよく読まずに契約すると、広告費などのことでトラブルの原因になってしまいます。契約する前にしっかり契約書を把握し、疑問に思うことは不動産会社に質問しましょう。

販売活動を積極的に行わないリスクがある

一般媒介契約の場合、複数の不動産会社と契約を結ぶので、販売活動を積極的に行ってくれない恐れがあります。それは、広告費をかけて宣伝して売却活動を行っても、他社で買主が見つかった場合、仲介手数料を得られないためです。

また、広告費なども無駄になり、赤字になってしまいます。

それより、専属専任媒介契約を結んだ依頼のほうが、仲介手数料は入るので、そちらに力を入れます。一般媒介契約は複数の不動産会社に買主を探してもらうので、早くに売却ができそうに思われがちです。しかし、どの不動産会社も販売活動を積極的に行ってくれない場合は、買主が見つかるまでに何カ月もかかるケースもあります。

【質問】

実際、不動産会社によるとは思うのですが、どのくらいの熱量で売却活動をしてくれるのでしょうか?

【監修者コメント】

たしかに業者によりますので一概には申し上げられませんが、例えば3800万円の物件の売買になりますと、業者がもらえる仲介手数料の上限は、売主から120万円、買主から120万円になります。専属専任媒介だと、売主から必ず120万円がもらえる(業者自身で買主も見つけた「両手」の場合はさらに120万円がもらえる)、専任媒介だと売主が自力で買主を見つけた場合以外は、必ず120万円がもらえます。(同じく買主を業者自身で見つけた場合は、さらに120万円がもらえる)

対して一般媒介ですと、いくら売却活動をがんばったところで、他の業者で買主が決まってしまうとすべてタダ働きとなり、一銭も入ってこないことになります。人気物件で、すぐに買主が見つかりそうなものであれば別ですが、買主が見つかりにくそうな物件だと、時間をかけるだけ無駄になります。

ただし、閑散期や他に案件がない場合でしたら、一般媒介契約でも時間と労力をかけて活動してくれる率が高くなるかと思います。

契約しすぎると個別の対応で苦労する

一般媒介契約は、何社とでも契約を結べるというメリットがあります。しかし、すべての不動産会社と購入希望者が現れたかどうかや、売却価格が変わっていないかなど、売却の進行状況を自分で個別に管理する必要があります。

また、購入希望者からの内覧の予約の日程の管理なども、自分で行わなければなりません。そのため、契約する不動産会社が増えるほど時間や手間もかかります。

したがって、不動産会社と契約するときは、欲張らずに自分で管理できる程度の契約をしましょう。

一般媒介契約をする前に一括査定を利用しよう

不動産会社を探すなら、一括査定を利用しましょう。一括査定は無料で一度に複数の不動産会社からの査定を受けることができます。さらにメリットがあるので説明します。

一括査定なら優良な不動産会社を絞り込める

不動産を売却する場合、複数の不動産会社に相談する方が各社から意見を聞くことができ、どうすれば売れるのかなど考えることができます。さらに査定額を出してもらうと、不動産の相場がわかります。しかし不動産会社を1件ずつ回っていたら、一般媒介契約をする会社を選ぶのに時間がかかります。

それを解決するのが、一括査定です。パソコンやスマホなどを使って、複数の不動産会社から一括で査定してもらえます。必要な内容を記入していくだけなので、数分で作業は終わり、会社の休憩時間などでも気軽にできます。

一括査定は複数の不動産会社を探すことだけではなく、悪徳な不動産会社を始めから避けることができます。それは、一括査定は複数の不動産会社と競争するので、強引な営業をすると評判は下がり、その不動産会社は契約してもらえなくなるからです。さらに強引な営業をする不動産会社は、一括査定に登録しないことが多いです。

相場に合った価格で買主を探せる

相場がわからないと自分で買主を探す場合、妥当な価格を提案できません。一括査定なら手軽に最新の相場を知ることができます。

1社だけの査定価格を信じてしまうと、相場より安い査定額を出されたら、高く売れる可能性を逃してしまうかもしれません。逆に相場より高く査定額を出され、その価格で売りに出した物件は、買主が見つかる可能性が低くなります。多くの買主は安くていい物件を探しているので、不動産の相場をあらかじめ調べているはずです。

売却価格が相場に見合った価格であれば、買主も納得して契約してくれるかもしれません。

一般媒介契約の期間で不動産売却が成功した事例

一般媒介契約で売却を成功させるのには、不動産の立地なども関係があります。成功した事例を紹介します。

元々需要のある不動産物件だった

所有している不動産が駅やスーパーなど、暮らしに便利な施設近い場合は不動産会社が積極的に販売活動をしなくても売れやすいです。立地がよければそれほど時間をかけず、労力もかけずに売却できるので、一般媒介契約の期間内で買主が見つかります。

元々需要がある不動産だと、複数の不動産会社と契約することで、より高く売却してくれる不動産会社がどこなのかも見極めることができます。

不動産会社を絞って一般媒介契約を結んでいた

一般媒介契約は、複数の不動産会社と契約できますが、多すぎると不動産会社のモチベーションが下がります。それは多くの不動産会社と競争しなければいけないので、広告費をかけて売却活動をしても、仲介手数料が入ってくる可能性が低いからです。

それを避けるために契約する不動産会社を、2社程度に絞り競争させます。2社であればライバル社は1社だけなので、積極的に売却活動を行ってくれるので、契約期間内までに売却できる可能性が高くなります。

知り合いの紹介で買主が見つかった

一般媒介契約なら売却先を探す手段が、他の媒介契約より多いです。例えば自分で買主を見つけることも可能です。また、知り合いの紹介で買主を見つけても問題ありません。

専任媒介でも自分で買主を見つけてくることは可能ですが、専属専任媒介契約の場合、このようなことはできません。不動産会社に依頼するだけではなく、あらかじめ周りの知り合いにも声をかけておけば、早めに買主が見つかるかもしれません。

さらに、知り合いの紹介などで買主が見つかった場合は、仲介業者が契約に介入しないので、仲介手数料をはじめとした費用はかかりません。

【質問】

一般媒介契約を選んで売却に成功した方は、どんなケース(事例)が多いですか?

【監修者コメント】

引く手あまたの人気物件ですと、業者間で取り合いになるので、業者の方から「一般媒介でもいいので売却を扱わせてください」と申し出てきます。そのような物件は、購入希望者同士を競わせて価格を上げていくことも可能なので、一般媒介で売却するほうが、最終的な売却価格は高くなるかもしれません。

また、売却物件の内容にもよりますが、投資用物件の場合は遠方で買主が見つかるケースもあります。そのため、一般媒介で複数の不動産会社に依頼するのも一つの手だと思います。

さらに、売却を成功させるためには、良い担当者を見つけることが大切であることは言うまでもありません。そのためには、短期間の一般媒介契約を複数の業者と締結して、それぞれの担当者を細かく比較し、「良い担当者」のところで専任に切り替えるという方法もありでしょう。

最初から一つの業者に絞ってしまうと、よくない担当者にあたったとしても「不動産業者の担当者はこんなものだ」とあきらめてしまう人が案外多いからです。

おすすめの一括査定サイト3選

サイト名 利用者数 対象エリア 提携会社数 同時依頼数
イエウール 1,000万人 全国 1,700社 6件
イエイ 400万人以上 全国 1,700社以上 6件
リビンマッチ 440万人 全国 1,400社 6件

イエウール:全国1,700社以上に対応

地方・地域密着型の中小規模不動産業者にも対応しているので、都市部以外に所在しているマンションや一戸建てなどの不動産を売却したい人におすすめです。

利用者数 1,000万人
対象エリア 全国
提携会社数 1,700社
同時依頼数 6社
取引件数 非公開
顧客満足度 98%
運営会社 株式会社Speee (Speee, Inc.)

サイト内では一戸建てや土地など、物件の種類別に売却手順の説明も掲載されています。しつこい勧誘があったなど、評判の悪い不動産会社は登録から外されているので安心です。

イエイ:お断り代行サービスを提供

大手不動産会社だけでなく、地域に密着した地方に強い不動産会社への査定も一括で依頼できます。

利用者数 400万人以上
対象エリア 全国
提携会社数 1,700社
同時依頼数 6件
取引件数 1,000件以上
顧客満足度 97%
運営会社 セカイエ株式会社

都心部だけでなく、地方の物件を売却したい人にもおすすめです。また、査定を依頼した不動産会社からの営業連絡を断りたい際に、代わりに断ってくれる「お断り代行」サービスがあるため、営業電話を断りにくい人におすすめです。

なお、依頼先の不動産会社は自分で選べる仕組みとなっています。

リビンマッチ:利用したいサイト第1位

都道府県別に、このサイトに登録している不動産会社の情報をあらかじめ調べることができ、その中から売却査定実績の多い不動産会社を選べることが特徴です。

利用者数 440万人
対象エリア 全国
提携会社数 1,400社
同時依頼数 6件
取引件数 14万件(年間)
顧客満足度 98%
運営会社 リビン・テクノロジーズ株式会社

全国展開しているような大手の不動産業者ではなく、どちらかと言えば地域に密着した中小規模の不動産会社の登録が多いので、相続などによる地方の不動産の売却を考えている人におすすめです。

期間の不安をなくして一般媒介契約で売却活動

不動産会社と専属専任媒介契約や専任媒介契約を結んだ場合、契約期間が決まっています。その期間内に売却活動をし、買主を見つけなければいけません。

その前に一般媒介契約で複数の不動産会社と契約していれば、法律上期限は定まっていないので、売却活動に時間をかけることができます。

一般媒介契約を結ぶ不動産会社探しに1社ずつ回るのは、時間もかかり大変ですが一括査定のサイトを利用すれば、無料で楽に契約できそうな不動産会社を見つけることができます。

さらに売却する不動産の相場もわかるし、いろいろな意見も聞くことができます。さらに売却したい不動産が得意か不得意かもわかります。

一括査定をうまく利用して、何社か自分に合いそうな不動産会社を見つけて、よりよい条件で購入してくれる買主を見つけてもらいましょう。

また、一括査定サイトについて詳しく知りたい・比較したいという場合は、下記の記事を参考にしてください。

参考:【2019年最新】不動産一括査定50サイトをジャンル別に比較!