不動産売却の基礎知識

一般媒介契約って何?期間は?メリットやデメリットなど徹底解説!

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この記事では、不動産会社に依頼をして不動産売却をする際の契約の1つ「一般媒介契約」のメリットとデメリットに関して解説していきます。

「一般媒介契約」は不動産会社と結ぶ媒介契約の中で、唯一法律的に期間は決まっておらず、複数の不動産会社と契約ができます。そのため、一見メリットだけに見えますが、実はデメリットも存在します

一般媒介契約を利用する上での注意点も紹介しているので、ぜひチェックしてみてください!上手に不動産売却を進めましょう!

「一般媒介契約」って何?特徴を解説

媒介契約とは、不動産の売却を不動産会社に仲介してもらうときに結ぶ契約のことです。その中に一般媒介契約というものがあります。まずは、その特徴に関して解説していきます!

  1. 有効期間は3カ月が目安
  2. 契約期間中はいつでも解除できる
  3. 特約付きなら契約は自動更新
  4. 複数の不動産会社と契約できる

①有効期間は3カ月が目安

契約期間は法律上の決まりはありませんが、行政の指導で3ヶ月が目安です。3ヶ月経っても売却できない場合は、必要に応じて再契約となります。

ちなみに、契約書には有効期間を書くことになっています。不動産会社によっては、有効期間を3ヶ月以上にしている場合があるので、契約書の契約期間が長くないか確認しましょう。あくまで3ヶ月が目安なので、契約期間は1ヶ月や2ヶ月の選択肢もあります。

②契約期間中はいつでも解除できる

一般媒介契約はいつでも契約解除ができます。解約は手続きや書類などは必要なく、電話やメール、口頭などで伝えるだけ大丈夫です。

また、解約によって違約金や広告費などは発生しません。しかし、了承を得た広告費や出張費用などは請求されるかもしれません。解約する前に契約書に目を通して、解約についてチェックしておきましょう。

理由に関しては、例えば「契約している不動産会社の担当者が合わない」等で問題ありません。

③特約付きなら契約は自動更新

契約期間は法律的には期間の上限はありませんが、契約書には期間が明記されており、通常は再契約しないと更新はされません。ただし、自動更新の特約を付けている場合は、自動更新されます。

ちなみに、更新しても売却が成功しないかぎり、広告費など請求されることはありません。更新をしない場合は、不動産会社に解約をしたいことを伝え書類を送れば更新されません。

④複数の不動産会社と契約できる

このあと紹介する2つの契約方法と違って、「一般媒介契約」なら複数の不動産会社と契約ができます。

その他の媒介契約との違いについて

不動産会社との契約には「一般媒介契約」の他に「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」があります。それぞれの契約の特徴を下の表にまとめたのでチェックしてみましょう!

一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
契約の有効期間 3ヵ月以内が一般的(法的な制限はない) 3ヵ月以内 3ヵ月以内
業務報告義務 義務はないが任意で求められる 2週間に1回以上 1週間に1回以上
自分で契約相手を探し直接契約できるか できる できる できない
契約時のレインズへの登録義務 義務はないが任意で求められる 契約が締結されてから7日以内に登録 登録義務 契約が締結されてから5日以内に登録
複数の不動産会社との契約 できる できない できない

専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」は、依頼した不動産会社以外の不動産会社に、売却活動を依頼することはできません。また、契約期間も法律上で上限3ヶ月と決められていたりします。契約期間が過ぎた後は更新しても、他の不動産会社に変更しても問題ありません。

「一般媒介契約」の注意点まとめ

「一般媒介契約」は複数の不動産会社と契約を結ぶことができるので、買主が見つかりやすいと思われがちですが、実はそうではありません。その他の媒介契約と比較しながら「一般媒介契約」の注意点を説明します。

  1. 売却活動の報告は任意
  2. 販売活動を積極的に行わない可能性がある
  3. レインズ登録義務が無いので買主が見つかりにくい
  4. 契約しすぎると個別の対応で苦労する
  5. 明示型の場合、他の不動産会社へ必ず通知する
  6. 買主が見つかったら不動産会社に必ず通知する
  7. 解約時に広告費用が請求されることがある

①売却活動の報告は任意

「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」では、不動産会社は売主に対して、購入希望者からの問い合わせの状況など、売却活動について報告する義務があります。この報告で担当者の熱心さや誠実さなども、チェックすることができます。

しかし、一般媒介契約では法令上では報告義務はありません。売却活動の報告がないと、売却のためにどのような活動を行い、購入希望者からどのような反響があったかなどわかりません。もし、売却活動の報告が欲しい場合、特約として契約前に不動産会社に依頼しておきましょう

②販売活動を積極的に行わない可能性がある

「一般媒介契約」の場合、複数の不動産会社と契約して買主を探してもらうことができるので、早くに売却ができそうに思われがちですが、販売活動を積極的に行ってくれない可能性があります。

不動産会社からすると、複数の不動産会社と契約されてしまうと、どれだけ広告費をかけて宣伝して売却活動を行っても、他社で買主が見つかった場合、仲介手数料を得られず、広告費なども無駄になり、赤字になってしまいます。

そのため「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」を結んだ依頼のほうが、仲介手数料が入るので、そちらに力を入れるのは当然と言えば当然のことです。どの不動産会社も販売活動を積極的に行ってくれない場合は、買主が見つかるまでに何ヶ月もかかることもあることを覚えておきましょう。

③レインズ登録義務が無いので買主が見つかりにくい

レインズとは、国土交通大臣から指定を受けた指定流通機構が運営する、全国の不動産会社同士が情報を共有・公開するネットワークです。東日本、中部、近畿、西日本の4つのエリアに分かれていて、これに登録すると売却したい不動産を広く知らせることができます。

「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」では、不動産会社がレインズに登録する義務がありますが、一般媒介契約の場合は登録は任意になります。そのため売却したい不動産を周知させることができないので、買主が見つかりにくい可能性があります。

レインズへの登録をして欲しい場合は、契約を結ぶ前に担当者に伝えておきましょう

④契約しすぎると個別の対応で苦労する

「一般媒介契約」は何社とでも契約を結べるというメリットがありますが、不動産会社と購入希望者が現れたかどうかや、売却価格が変わっていないかなど、売却の進行状況を自分で個別に管理する必要があります。

また、購入希望者からの内覧の予約の日程の管理なども、自分で行わなければなりません。そのため、契約する不動産会社が増えるほど時間や手間もかかります。不動産会社と契約するときは、欲張らずに自分で管理できる程度の契約をしましょう。

⑤明示型の場合、他の不動産会社へ必ず通知する

一般媒介契約は、明示型か非明示型かを選ぶことができます。

明示型とは、一般媒介契約を結んでいる不動産会社があることを、他の不動産会社に「宅地建物取引業者の名称」と「所在地」を通知する方法です。明示型とは反対に、一切の通知をしない方法が非明示型です。明示型か非明示型かは契約のときに選択し、非明示型の場合は特約で定めます。

一般媒介契約を明示型で結んでいて、もし通知をしていない不動産会社で売却が決まった場合、それまでにかかった広告費用などを請求されることもあるので、必ず通知するようにしましょう。非明示型だと、どこの不動産会社と契約を結んでいるのか通知義務が無いので、その心配はありません。

⑥買主が見つかったら不動産会社に必ず通知する

複数の不動産会社と契約していて、もし1社の不動産会社で買主が見つかったら、他の不動産会社にどの不動産会社で契約が結ばれたかを速やかに通知する必要があります。

一般媒介契約の場合、自分で買主を探すことができます。その場合も契約をしている全ての不動産会社に買主が見つかったことを通知する必要があります。

⑦解約時に広告費用が請求されることがある

元々広告費は、不動産売却が成功したときの仲介手数料に含まれています。一般媒介契約の場合、契約を途中で解約しても広告費はかかってきません。しかし、特別に広告を出すことを依頼したり、契約書に記載されていたりしたら、支払う必要があります

契約書をよく読まずに契約すると、広告費などのことでトラブルの原因になってしまいます。契約する前にしっかり契約書を把握し、疑問に思うことは不動産会社に質問しましょう。

「一般媒介契約」で不動産売却が成功した事例

一般媒介契約で売却を成功させるのには、不動産の立地なども関係があります。成功した事例を紹介します。

  1. 元々需要のある不動産物件だった
  2. 数を絞って一般媒介契約を結んでいた
  3. 知り合いの紹介で買主が見つかった

①元々需要のある不動産物件だった

所有している不動産が駅やスーパーなど、暮らしに便利な施設近い場合は不動産会社が積極的に販売活動をしなくても売れやすいです。立地がよければそれほど時間をかけず、労力もかけずに売却できるので、一般媒介契約の期間内で買主が見つかります。

元々需要がある不動産だと、複数の不動産会社と契約することで、より高く売却してくれる不動産会社がどこなのかも見極めることができます。

②数を絞って一般媒介契約を結んでいた

一般媒介契約は、複数の不動産会社と契約できますが、多すぎると不動産会社のモチベーションが下がります。それは多くの不動産会社と競争しなければいけないので、広告費をかけて売却活動をしても、仲介手数料が入ってくる可能性が低いからです。

それを避けるために契約する不動産会社を、2社程度に絞り競争させます。2社であればライバル社は1社だけなので、積極的に売却活動を行ってくれるので、契約期間内までに売却できる可能性が高くなります。

③知り合いの紹介で買主が見つかった

「一般媒介契約」は売却先を探す手段が、他の媒介契約より多く、例えば自分で買主を見つけることも可能です。また、知り合いの紹介で買主を見つけても問題ありません。

「専任媒介契約」なら自分で買主を見つけてくることができますが、「専属専任媒介契約」の場合このようなことはできません。

不動産会社に依頼するだけではなく、あらかじめ周りの知り合いにも声をかけておけば、早めに買主が見つかるかもしれません。もし、知り合いの紹介などで買主が見つかった場合は、仲介業者が契約に介入しないので、仲介手数料などの諸費用はかかりません。

一般媒介契約をする前に一括査定を利用しよう


不動産一括査定サイト』とは、あなたのように「マンションを売りたい」「家を売りたい」「土地を売りたい」と思っている方が、インターネット上で日本全国の不動産会社にまとめて査定依頼が無料でできるサイト(サービス)のことです。

一括査定サイトでは、不動産・土地情報などの情報を入力すると、サイト内に登録されている複数の不動産会社に無料で一括査定依頼ができます。サイト内に登録されてる不動産会社はどれも厳選されているので、その中から売却を依頼する仲介不動産会社を見つけましょう。

また、都心だけでなく、地方の不動産売却を検討している人でも、その場所の売却に適した不動産会社が自動的に選ばれ、その中から希望する不動産会社を選んで査定依頼ができるのも特徴なので、初めての方でも問題なく利用できますよ!

Q.どうして無料で利用できるの?

A.『不動産一括査定サービス』は、仲介となる不動産会社から紹介料をもらって運営しています。そのため、不動産を売りたいと考えている売主の方は無料で利用できるのです。本当に無料なので、安心して活用してみましょう。

ちなみに、査定依頼をしても、必ず売却する必要はありません。無料で利用できるので、まずは気軽に査定依頼をしてみましょう!

[裏ワザ]上手な一括査定サイトの使い方を紹介!


自分の持っている不動産・土地の場所』に合わせて、一括査定サイトを使ってみましょう。その際、2つ以上のサイトを使うのもポイントです。

不動産・土地の一括査定サイトにも、都心・地方が得意、提携会社数が多い、大手不動産会社に特化、マンションのみ対応など、さまざまな特徴があります。そのため、1つのサイトに絞らずに、複数サイトを利用して各サイトの長所を活かすことで高額売却に繋げることができるのです。

もちろん、入力の手間が増えてしまいますが、1サイトあたり1分程度で入力は完了するので、気にする必要はないでしょう。大切な不動産・土地を売却するので、複数サイトへ無料の査定依頼を行い、査定結果に幅をもたせることが重要です。備考欄に「メール連絡希望」の記載をすれば、基本的に電話が鳴ることもないので、安心して利用してみましょう。

場所で選ぶ!おすすめの一括査定サイトの組み合わせ!

【①に該当する場合】

全国の不動産会社を幅広く提携している『LIFULL HOME’S』と、大手不動産会社に特化した『おうちダイレクト』の2つの査定サイトに依頼をしましょう。こうすることで、大手から中小まで幅広い不動産会社から査定結果を受け取ることが出来ます。

【②に該当する場合】

LIFULL HOME’S』に加えて、全国の中小から地域密着型の不動産会社まで網羅している『イエウール』の2つの査定サイトに依頼をしましょう。地方の場合「取り扱ってくれる不動産会社が見つからない…」という問題が発生することがありますが、この2社に依頼をすれば、問題なく複数の不動産会社から査定結果を受け取れるでしょう。

もし、それぞれ2社に依頼をしても「不動産会社が見つからない」「もっと多くの査定結果を知りたい」という場合は、提携社数が最大級の『SUUMO(スーモ)』とNTTグループが運営する『HOME4U(ホームフォーユー)』に査定依頼をすれば、万全と言えるでしょう。

厳選!おすすめの不動産価格一括査定サイト5選!

①まずはここから!『LIFULL HOME’S』

運営会社 株式会社LIFULL
運営開始 2008年
対象エリア 全国
提携会社数 1,830社以上
同時依頼数 10社
累計利用者数 612万人
公式サイト https://www.homes.co.jp/

CMでもお馴染みの『LIFULL HOME’S』ですが、大手不動産会社から地方の中小不動産会社まで全国1,830社の不動産会社と提携しており、マンションや戸建て物件はもちろん、土地の売却にも対応しています。

また、個人情報の入力をせずに査定依頼できる「匿名査定」にも対応しており、また依頼する不動産会社の担当者の顔写真や、会社毎の強みなどが細かく紹介されているので、初めての方でも安心して使うことができるでしょう。

入力項目も少なく、わかりやすいサイト構成で、査定依頼も最短1分でとっても簡単です!1人1人に合った不動産会社が見つけられる仕組みが詰まった一括査定サイトと言えます!まずはここから始めてみましょう!

★こんな人にLIFULL HOME’Sはおすすめ!!

●不動産・土地の売却が初めての人
●個人情報なしの匿名で査定依頼をしたい人
●都心・地方関係なく、幅広く査定が欲しい人

②対象エリア限定!大手厳選!『おうちダイレクト』

運営会社 Yahoo!株式会社
SREホールディングス株式会社
運営開始 2015年
対象エリア 東京・神奈川・埼玉・千葉・大阪・兵庫・京都・奈良・愛知・札幌市・福岡市
提携会社数 大手厳選10社
同時依頼数 10社
累計利用者数 データなし
公式サイト https://realestate.yahoo.co.jp/direct

Yahoo!とSREグループ(旧ソニー不動産)が共同運営する一括査定サイト『おうちダイレクト』は、厳選された大手10社の不動産会社と提携していることが特徴です。

利用できるエリアは限られていますが、厳選された大手不動産会社から無料で査定が受けられるのはメリットですね。入力項目も少なく、わかりやすいサイト構成で、査定依頼も最短1分!マンションや戸建て物件はもちろん、土地の売却にも対応しています!

おうちダイレクト』の対象エリアに含まれている人は、先程紹介した『LIFULL HOME’S』と合わせて利用することを強くおすすめします!対象エリアはこれから順次拡大していくとのことですが、利用できない方は先程紹介した『LIFULL HOME’S』と合わせて、次に紹介する『イエウール』を利用すれば問題ありません!

★こんな人におうちダイレクトはおすすめ!!

●厳選された大手10社に査定依頼したい人
●仲介手数料0円のセルフ売却をしたい人
●AIによる価格査定を受けたい人(マンション限定)

③都心&地方もカバー!『イエウール』

運営会社 株式会社Speee (Speee, Inc.)
運営開始 2014年1月
対象エリア 全国
提携会社数 1,600社以上
同時依頼数 6社
累計利用者数 1.000万人以上
公式サイト https://ieul.jp/

全国対応している一括査定サイトの中でも『イエウール』は対応している市区町村の数がNo.1です!

大手不動産会社はもちろん、地方・地域密着型の中小不動産会社にも対応しています。そのため、都心はもちろん地方にある不動産や土地の売却をしたい人におすすめです!

自分で探しきれなかった不動産業社との出会いが期待でき、売却を諦めていた不動産や土地であってもスームズに売却まで進めることができるかもしれません。入力項目も少なく、わかりやすいサイト構成で、しつこい営業があったなど、評判の悪い不動産会社は登録からハズされる仕組みなので、初めての人でも安心して利用できるでしょう!

★こんな人にイエウールはおすすめ!!

●大手から中小まで幅広い会社から査定を受けたい人
●地方にある不動産・土地の売却をしたい人
●条件が悪いと思う不動産・土地を持っている人

④提携社数No.1!『SUUMO(スーモ)』

運営会社 株式会社リクルート住まいカンパニー
運営開始 2009年
対象エリア 全国
提携会社数 2,000社以上
同時依頼数 10社
累計利用者数 データなし
公式サイト https://suumo.jp/

リクルートのグループ会社が運営している『SUUMO』ですが、CMでもお馴染みで、知名度も高く、賃貸物件探しで利用した人もいるのではないでしょうか?

そんな『SUUMO』は提携会社数が日本全国2,000社以上で、国内最大級の不動産一括査定サイトとなっています。豊富な物件・土地情報を元に、都心・地方問わず、幅広い不動産会社から査定を受けることが出来ます。

他の一括査定サイトに比べて入力項目が極端に少ないのも特徴で「郵便番号」or「都道府県&市区町村」を入力するだけで、取り扱ってくれる不動産会社の情報を調べることができ、また査定依頼をする不動産会社は自分で選べる仕組みです。さらに、売却したい不動産・土地の近くに購入希望者がいるかどうかも調べられるのも嬉しいですね!「急いで売却したい」「家族に知られずに売却したい」などの希望も伝えることもできますよ!

★こんな人にSUUMOはおすすめ!!

●幅広い不動産会社から査定を受けたい人
●少ない入力情報だけで査定依頼をしたい人
●自分で不動産会社を選びたい人

⑤NTTデータグループ運営!『HOME4U』

運営会社 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
運営開始 2001年
対象エリア 全国
提携会社数 1,300社以上
同時依頼数 6社
累計利用者数 700万人
公式サイト https://www.home4u.jp/

数ある不動産・土地一括査定サイトの中でも、2001年に運営開始した『HOME4U』は老舗サイトとしても有名です。

NTTグループの運営で、宮内庁や銀行などに使われているセキュリティが使われています。そのため、数ある一括査定サイトの中でも、安心・安全に特化しており、個人情報の観点からも安心して利用できるでしょう。

大手から中小まで、全国1,300社以上の不動産会社と提携しており、中でも「訪問査定」or「机上査定」を事前に選べるのが特徴です。基本的に机上査定から始まりますが、『HOME4U』で訪問査定を選択することで、最初から精度の高い見積もりがもらえるので、早期売却をすることができます。『HOME4U』独自提携の不動産会社も利用して、高額売却に繋げていきましょう!

★こんな人にHOME4Uはおすすめ!!

●安全性や信頼性を重視したい人
●不動産・土地売却を急いでいる人
●独自提携の不動産会社を使いたい人

[まとめ]一般媒介契約で売却活動してみよう!

「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」を結んだ場合、契約期間が決まっており、その期間内に売却活動をして買主を見つけなければいけません。しかし「一般媒介契約」で複数の不動産会社と契約していれば、法律上期限は定まっていないので、売却活動に時間をかけることができますね!

「一般媒介契約」を結ぶ不動産会社探しに1社ずつ回るのは、時間もかかり大変ですが、一括査定のサイトを利用すれば、無料で楽に契約できそうな不動産会社を見つけることができます。さらに売却する不動産の相場も把握でき、プロから意見も聞くことができます

不動産一括査定サイトを上手に使って、何社か自分に合いそうな不動産会社を見つけて、よりよい条件で購入してくれるように、賢く不動産売却を進めていきましょう!