不動産売却の基礎知識

一般媒介契約の期間はいつまで?メリットやデメリットを徹底解説

「不動産会社と一般媒介契約を結んだけど、期間中に売却できるの?」「一般媒介契約の契約期間っていつまで?」など不動産に関する知識がなければ、このような疑問が出てきます。

一般媒介契約は不動産会社と結ぶ媒介契約の中で唯一法律的期間は決まっていません。さらに複数の不動産会社と契約できます。

期間もないし、複数の不動産会社と契約できる一般媒介契約はメリットだらけのように見えますが、デメリットもあります。一般媒介契約のメリットとデメリットについて解説します。

一般媒介契約での期間の決まり方

複数の不動産会社と契約ができる一般媒介契約には法律上では期間は決まっていません。しかし目安になる期間があるので、そのことについて説明します。

一般媒介契約の有効期間は3カ月が目安

媒介契約とは、不動産の売却を不動産会社に仲介してもらうときに結ぶ契約です。その中に一般媒介契約というものがあります。

契約期間は、法律上の決まりはありませんが、行政の指導で3カ月が目安になっています。3カ月経っても売却できない場合は、再契約を結びます。あくまで最大が3カ月なので、契約期間は1カ月や2カ月の選択肢もあります。

契約書には有効期間を書かなければいけない決まりになっています。不動産会社によっては、有効期間を3カ月以上にしている場合があるので、契約書の契約期間が長くないか確認しましょう。

契約期間中はいつでも解除できる

契約している不動産会社の担当者が合わなくて、別の会社に依頼をしたいなら、いつでも契約解除ができます。解約は手続きや書類など必要なく、電話で伝えるだけでできます。

解約によって違約金や広告費などは発生しません。しかし売主の了承を得た広告費や出張費用などは、請求されるかもしれません。解約する前に契約書に目を通して、解約についてチェックしておきましょう。

特約付きなら契約は自動更新

契約期間は法律的には期間の上限はありませんが、契約書には期間が明記されています。通常は再契約しないと更新はされません。しかし特約を付けている場合は、自動更新されます。契約する前に特約を付けるかどうか確認しましょう。更新しても売却が成功しないかぎり、広告費など請求されることはありません。

更新をしない場合は、不動産会社にそのことを伝え書類を送れば更新されません。

他の媒介契約での期間との違い

一般媒介契約のほかに、専属専任媒介契約や専任媒介契約があります。専属専任媒介契約や専任媒介契約は、依頼した不動産会社以外の不動産会社に、売却活動を依頼することはできません。契約期間は3カ月と法律で決められています。3カ月が過ぎると更新するか、ほかの不動産会社に変更しても問題ありません。

一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
契約期間 法律上制限なし 3カ月以内 3カ月以内
更新 特約付きの場合自動更新 自動更新なし
特徴 複数の不動産会社と契約 1つの不動産会社と契約 1つの不動産会社と契約
自分で買主を見つける 可能 可能 不可能

 

監修コメント

一般媒介契約で売却を進める割合は平均的にどのくらいか?
また、3種類の契約方法の内、一般的にどの契約方法が一番多いのかを説明してください。

(赤字の監修コメントに対するコメント)
業者のタイプによりますので、媒介契約それぞれの割合がどれくらいなのかを確定することは難しいかと思います。旧知の不動産会社と売り主間でしたら、そもそも媒介契約自体を締結しない場合も多いです。これまでの経験で、一般媒介契約の売買を取り扱ったことがあまりなかったので、少し調べてみました。媒介契約の内、約4割が一般媒介であるというデータや、売買契約全体の4分の1以下であるというデータなど、母数の設定によって結果が異なっていましたので、誠に申し訳ございませんが一般媒介契約の正確な割合はやはりわかりませんでした。ただ、一括査定サイトが導入されてからは、一般媒介契約は増加傾向にあるようです。
媒介契約の中で一番多く締結されるのは専任媒介契約だと思いますし、その点についてはネット上のデータも同じような結果でした。その理由は、担当者が専任媒介契約をお勧めするからだと思われます(業者にとって一番仕事がしやすく、仲介手数料を得られる可能性が高い媒介契約だからです)。

(赤字監修コメント以外のコメント)
この記事全体の説明および流れは、不動産知識があまり無い方にとっては分かりにくいのではないかと思います。また、不動産知識のある方は、「あまり業務を知らない人が執筆している」という印象を持たれることでしょう。以下、ここまでで気になった点です。

・「専任専属」ではなく「専属専任」です(以下、すべて同)
・一般媒介契約の解約の通知は電話だけでなく口頭やメールでも可能だったかと思います
・専属専任と専任の「契約期間3か月」は上限です(1ヵ月や2ヵ月の契約締結も可能です)
・「特約を付けている場合は自動更新される」ではなく、性格には「自動更新の特約を付けている場合は(自動更新される)」です
・表の順番は、縛りの強さ順に並べる方が良いです(一般、専任、専属専任、の順)

 

一般媒介契約の期間中は6つのことに注意

一般媒介契約は複数の不動産会社と契約を結ぶので期間中に、買主が見つかりやすいと思われがちですが、実はそうではありません。一般媒介契約での注意点を説明します。

売却活動の報告は任意になっている

専任専属媒介契約や専任媒介契約では、一定期間に不動産会社は売主に対して、購入希望者からの問い合わせの状況など、売却活動について報告する義務があります。この報告で担当者の熱心さや誠実さなども、チェックすることができます。

しかし、一般媒介契約では法令上では報告義務はありません。売却活動の報告がないと、売却のためにどのような活動を行い、購入希望者からどのような反響があったかなどわかりません。

売却活動の報告が欲しければ、特約として契約前に不動産会社に依頼しておかなければいけません。

 

監修コメント依頼

依頼があれば、報告をしてくれるのでしょうか?
一般的に一般媒介契約の場合は、売主から依頼がなければ活動報告しない不動産会社が多いのか、報告してくれる不動産会社が多いのかを説明してください。

依頼すれば、報告をしてくれる場合は交渉の上、依頼しましょうというような形でコメントを入れていただきたいです。

(赤字の監修コメントに対するコメント)
業者によります。専任でも忙しくて売却活動の報告を忘れていたり、適当な報告をしたりする業者もいるぐらいですので。一般媒介契約の締結において、売り主から売却報告の依頼をし、それを業者が承諾した場合は報告をしてくれると思います。が、それならば「専任」にしてください、と逆に提案されるかもしれません。また、報告を約束してくれたとしても、先にも述べましたように、十分な売却活動をしていないにもかかわらず「しています」とウソをつく場合もありますす。もちろんウソは専任でも専属専任でも発生する可能性があるのですが、専任および専属専任は「レインズ」への物件登録が義務付けられており、そこで登録証明を発行してもらうことができますので、少なくとも「レインズ」への登録においてウソはつけません(登録した後に操作する悪徳業者もいるようですが)。なぜ、そのようなこと(情報を他の業者に渡さない)をするのか。それは「囲い込み」といって、仲介手数料を買主、売主の両方からもらいたいがために、自力で買主を見つけようとするからです(「両手」と言います)。一般媒介契約において売却活動の報告をお願いするのならば、ウソをつきにくいような具体的な報告方法(チラシ配布状況の写真やネット広告掲載画面のスクショなど)を決めておいた方が良いと思います(恐らく、かなり嫌がられるとは思いますが)。

(赤字監修コメント以外のコメント)
後述されている「レインズ」の登録義務の有無については、こちらに入れる方が良いかと思います。レインズは「指定流通機構」そのものの略ではなく、「不動産流通情報システム(REINS=Real Estate Information Network System)」の略であり、且つ、流通機構の通称となっていますので、「指定流通機構」という言葉は外して「レインズ」で統一する方がよいと思います。

明示型なら他の依頼している不動産会社を通知

一般媒介契約は、明示型か非明示型かを選ぶことができます。明示型は、一般媒介契約を結んでいる不動産会社があることを、他の不動産会社に通知する方法です。具体的には宅地建物取引業者の名称と所在地を通知します。

明示型とは逆にどこの不動産会社と契約しているかを、通知をしない方法が非明示型です。明示型か非明示型かは契約のときに選択し、非明示型の場合は特約で定めます。

一般媒介契約を結んでいるのに、通知をしていない不動産会社で売却が決まった場合、明示型だとそれまでにかかった広告費用などを請求されることもあります。非明示型だと最初からどこの不動産会社と契約を結んでいるのかわからないので、そうゆう心配はありません。

買主が見つかったら不動産会社に通知

一社の不動産会社で買主が見つかったら、他の不動産会社にどの不動産会社によって契約が結ばれたかを速やかに通知しなければいけません。自力で買主を見つけた場合も同じです。

一般媒介契約の場合、自分で買主を探すことができます。その場合も契約をしている全ての不動産会社に買主が見つかったことを通知する必要があります。

たくさんの会社と契約を結んでいる場合、一社ずつ自分で連絡をしなければいけないので、手間と時間がかかります。

解約しても広告費は請求されない

元々広告費は、不動産売却が成功したときの仲介手数料に含まれています。一般媒介契約の場合、契約を途中で解約しても広告費はかかってきません。しかし特別に広告を出すことを依頼したり、契約書に記載されていたりしたら、支払う必要があります。

契約書をよく読まずに契約すると、広告費などのことでトラブルの原因になってしまいます。契約する前にしっかり契約書を把握し、疑問に思うことは不動産会社に質問しましょう。

指定流通機構の登録義務なしで買主が見つかりにくい

不動産流通機構が運営している、不動産情報交換のためのネットワークシステム「指定流通機構(レインズ」があります

東日本、中部、近畿、西日本の4つのエリアに分かれていて、これに登録すると売却したい不動産を広く知らせることができます。

専任専属媒介契約や専任媒介契約媒介内容は不動産会社が、指定流通機構に登録する義務がありますが、一般媒介契約の場合は登録は任意になります。

そのため売却したい不動産を広く知らせることができないので、買主が見つかりにくい可能性があります。指定流通機構への登録をしてほしい場合は、契約を結ぶ前に担当者に伝えておきましょう。

販売活動を真面目にしないリスクがある

一般媒介契約の場合、複数の不動産会社と契約を結ぶので、販売活動を真面目に行ってくれない恐れがあります。それは積極的に広告費をかけて宣伝して売却活動を行っても、他社で買主が見つかった場合、仲介手数料を得ることができません

広告費なども無駄になり、赤字になってしまいます。

それより専属専任媒介契約を結んだ依頼の方が、仲介手数料は入るので、そちらに力を入れます。一般媒介契約は複数の不動産会社に買主を探してもらうので、早くに売却ができそうに思われがちですが、どの不動産会社も販売活動を真面目に行ってくれないと、買主が見つかるまでに数年かかるケースもあります。

 

監修コメント依頼

実際、不動産会社によるとは思うのですが、どのくらいの熱量で売却活動をしてくれるのでしょうか?
ざっくりで大丈夫ですので、説明してください。

(赤字の監修コメントに対するコメント)
仰られます様に、業者によりますので一概には申し上げられませんが、例えば3800万円の物件の売買になりますと、業者がもらえる仲介手数料の上限は、売主から120万円、買主から120万円になります。専属専任媒介だと売主から必ず120万円がもらえる(業者自身で買主も見つけた場合(両手)はさらに120万円がもらえる)、専任媒介だと売主が自力で買主を見つけた場合以外は必ず120万円がもらえる(同じく買主を業者自身で見つけた場合(両手)はさらに120万円がもらえる)のですが、一般媒介ですと、いくら売却活動をがんばったところで、他の業者で買主が決まってしまうとすべてタダ働き、一銭も入ってこないことになります。人気物件ですぐに買主が見つかりそうなものであれば別ですが、買主が見つかりにくそうな物件だと時間をかけるだけ無駄になるわけですから、どのくらいの熱量で売却活動をしてくれるかについては、言わずもがな、です。閑散期や他に案件がない場合でしたら、一般媒介契約でも時間と労力をかけて活動してくれる率が高くなるかと思います。

(赤字監修コメント以外のコメント)
いくらなんでも「買主が見つかるまでに数年」というのは大げさすぎる表現かと思います。そのようなケースが絶対ゼロだとは言い切れませんが、それほど悠長な売主はまずいないかと思います。また、「真面目に行ってくれない」というのは、さすがに少し失礼な表現かと思います。せめて「積極的に売却活動を行ってくれない」ぐらいかと。

契約しすぎると個別の対応で苦労する

一般媒介契約は何社とでも契約を結べるというメリットがあります。しかしすべての不動産会社と、購入希望者が現れたかどうかや、売却価格変わっていないかなどの売却の進行状況を自分で個別に管理する必要があります。

また購入希望者からの内覧の予約の日程の管理なども、自分で行わなければいけません。そのため契約する不動産会社が増えるほど時間や手間もかかります。

不動産会社と契約するときは、欲張らず自分で管理できる程度の契約をしましょう。

一般媒介契約をする前に一括査定を利用しよう

不動産会社を探すなら、一括査定を利用しましょう。一括査定は無料で一度に複数の不動産会社からの査定を受けることができます。さらにメリットがあるので説明します。

一括査定なら優良な不動産会社を絞り込める

不動産を売却する場合、複数の不動産会社に相談する方が各社から意見を聞くことができ、どうすれば売れるのかなど考えることができます。さらに査定額を出してもらうと、不動産の相場がわかります。しかし不動産会社を1件ずつ回っていたら、一般媒介契約をする会社を選ぶのに時間がかかります。

それを解決するのが、一括査定です。パソコンやスマホなどを使って、複数の不動産会社から一括で査定してもらえます。必要な内容を記入していくだけなので、数分で作業は終わり、会社の休憩時間などでも気軽にできます。

一括査定は複数の不動産会社を探すことだけではなく、悪徳な不動産会社を始めから避けることができます。それは、一括査定は複数の不動産会社と競争するので、強引な営業をすると評判は下がり、その不動産会社は契約してもらえなくなるからです。さらに強引な営業をする不動産会社は、一括査定に登録しないことが多いです。

相場に合った価格で買主を探せる

相場がわからないと自分で買主を探す場合、妥当な価格を提案できません。一括査定なら手軽に最新の相場を知ることができます。

1社だけの査定価格を信じてしまうと、相場より安い査定額を出されたら、高く売れる可能性を逃してしまうかもしれません。逆に相場より高く査定額を出され、その価格で売りに出した物件は、買主が見つかる可能性が低くなります。多くの買主は安くいい物件をさがしているので、不動産の相場あらかじめ調べているはずです。

売却価格が相場に見合った価格であれば、買主も納得して契約してくれるかもしれません。

一般媒介契約の期間で不動産売却が成功した事例

一般媒介契約で売却を成功させるのには、不動産の立地なども関係があります。成功した事例を紹介します。

元々需要のある不動産物件だった

所有している不動産が駅やスーパーなど、暮らしに便利な施設近い場合は不動産会社が積極的に販売活動をしなくても売れやすいです。立地がよければそれほど時間をかけず、労力もかけずに売却できるので、一般媒介契約の期間内で買主が見つかります。

元々需要がある不動産だと、複数の不動産会社と契約することで、より高く売却してくれる不動産会社がどこなのかも見極めることができます。

不動産会社を絞って一般媒介契約を結んでいた

一般媒介契約は、複数の不動産会社と契約できますが、多すぎると不動産会社のモチベーションが下がります。それは多くの不動産会社と競争しなければいけないので、広告費をかけて売却活動をしても、仲介手数料が入ってくる可能性が低いからです。

それを避けるために契約する不動産会社を、2社程度に絞り競争させます。2社であればライバル社は1社だけなので、積極的に売却活動を行ってくれるので、契約期間内までに売却できる可能性が高くなります。

知り合いの紹介で買主が見つかった

一般媒介契約なら売却先を探す手段が、他の媒介契約より多いです。例えば自分で買主を見つけることも可能です。また知り合いの紹介で買主を見つけても問題ありません。

専属専任媒介契約の場合、このようなことはできません。不動産会社に依頼するだけではなく、あらかじめ周りの知り合いにも声をかけとくと、早くに買主が見つかるかもしれません。

さらに知り合いの紹介などで買主が見つかった場合は、仲介手数料をはじめとした費用はかかりません。

 

監修コメント依頼

一般媒介契約を選んで売却に成功した方はどんなケース(事例)が多いですか?
また、ここでは紹介されていない事例・体験談(ニッチでも良い)があれば記載していただきたいです。

(赤字監修コメントに対するコメント)
引く手あまたの人気物件ですと業者間で取り合いになりますので、業者の方から「一般媒介でもいいので売却を扱わせてください」と申し出てきます。そのような物件は、購入希望者同士を競わせて価格を上げていくことも可能ですので、一般媒介で売却する方が最終的な売却価格は高くなるかもしれません。また、売却物件の内容にもよりますが、投資用物件ですと遠方で買主が見つかる場合もありますので、一般媒介で複数の不動産会社に依頼するのも一つの手だと思います。さらに、売却を成功させるためには、良い担当者を見つけることが大切であることは言うまでもありません。その「良い担当者」を見つけるために、短期間の一般媒介契約を複数の業者と締結してそれぞれの担当者を細かく比較し、「良い担当者」のところで専任に切り替える、という方法も有りでしょう。最初から一つの業者に絞ってしまうと、良くない担当者にあたったとしても「不動産業者の担当者はこんなものだ」とあきらめてしまう人が案外多いからです。

(赤字監修コメント以外のコメント)
一般媒介だけでなく、専任媒介でも自分で買主を見つけてくることも可能です。また、自分で買主を見つけたり知り合いの紹介で買主が見つかった場合は、仲介手数料がかからないのではなく、そもそも仲介業者が契約に介入しないので仲介手数料が発生しないだけです。タダで業者が契約を仲介してくれるわけではないので、誤解を招くような表現は避けた方が良いかと思います。

期間の不安をなくして一般媒介契約で売却活動

不動産会社と専任専属媒介契約や専任媒介契約を結んだ場合、契約期間が決まっています。その期間内に売却活動をし、買主を見つけなければいけません。

その前に一般媒介契約で複数の不動産会社と契約していれば、法律上期限は定まっていないので、売却活動に時間をかけることができます。

一般媒介契約を結ぶ不動産会社探しに1社ずつ回るのは、時間もかかり大変ですが一括査定のサイトを利用すれば、無料で楽に契約できそうな不動産会社を見つけることができます。

さらに売却する不動産の相場もわかるし、いろいろな意見も聞くことができます。さらに売却したい不動産が得意か不得意かもわかります。

一括査定をうまく利用して、何社か自分に合いそうな不動産会社を見つけて、よりよい条件で購入してくれる買主を見つけてもらいましょう。

 

監修コメント依頼

記事のまとめを専門家観点でコメントをいただきたいです。

不動産仲介業に携わっている者として率直な感想を申し上げますと、全体的に雑な記事だと言わざるを得ません。この記事は、不動産の売買における売主と仲介業者間の媒介契約のうち、一般媒介契約を紹介・説明し、そのデメリットも踏まえた上で、メリット(複数の不動産会社に売却を依頼できるというメリット)を強調し、不動産一括査定サイトへの誘導を目的としているのではないかと推察いたします。しかし、この内容および文章表現では、残念ながらその役割を十分に果たすことができないように思われます。

また、一括査定サイトについて詳しく知りたい・比較したいという場合は下記の記事を参考にしてください。

参考:【2019年最新】不動産一括査定50サイトをジャンル別に比較!