不動産売却益とは?計算方法や確定申告の流れを解説

不動産売却益とは、不動産の売却額が購入額よりも高くなった時に出る利益のことを指します。売却によりプラスのお金が出来たということになるため、不動産売却益は課税対象となり、確定申告が必要となります。今回は、不動産売却益の定義や計算方法、確定申告の仕方などを紹介していきます。

不動産売却益(譲渡益)とは

不動産売却益と聞いても、その定義を知っている方は少ないのではないでしょうか。まずは、そんな不動産売却益について紹介していきます。

不動産売買益の定義について 

不動産売買益とは、その不動産を購入した際の価格と、それを売却した際の価格の差から得られる利益のことを指します。例えば、3,000万円で買った不動産が3,500万円を売却した場合は、500万円の不動産売買益が出たということです。

不動産売買益はキャピタルゲインや譲渡益とも呼ばれており、その反対に売却により損失が出た場合はキャピタルロスと呼ばれます。

税金が発生するのは「課税譲渡所得金額」

不動産を売却して不動産売買益が出た時の所得は譲渡所得と呼ばれ、所得税と住民税が課せられることとなります。

この課税対象となる所得金額は、課税譲渡所得金額=譲渡価格―取得費―譲渡費用―特別控除という計算式で求めることが出来ます。

売却価格がそのまま所得金額となるわけではなく、取得費や譲渡費用、特別控除などを差し引いた利益が課税対象の所得金額となるということを覚えておくと良いでしょう。そのため、売却の際にかかった譲渡費用を証明する書類等を、忘れずに確定申告の時まで取っておくことが大事です。

不動産売却益の計算方法

購入価格と売却価格の金額差がそのまま不動産売却益になるわけではないため、自分でも計算できるようにしておくと良いでしょう。ここでは不動産売却益の計算方法について紹介していきます。

不動産売却益の計算式

不動産売却益は、売却益=課税譲渡所得金額≧譲渡価格―取得費―譲渡費用―特別控除という計算式で求めることが出来ます。

この計算式で使われる取得費は、売却をした不動産を購入した時の金額や購入手数料をはじめ、設備費やリフォーム代、建築代金など、その不動産を取得する上で必要となった全ての費用を指します。これは購入時の契約書などによって確認を行うため、売却をした後も確定申告までしっかりと取っておきましょう。

次に譲渡費用は、その不動産を売却する上で必要となった費用のことを指します。例えば、不動産会社に支払った売却仲介料や更地にして売却した場合の建物の取り壊し費用などがこれに含まれます。

特別控除は、個人で不動産を売却した際にのみ適用されるもので、その不動産の立地や売却後の使用目的などでその金額は変動します。なお、居住用として個人が使用していた不動産であれば、それを所有していた年数などは関係なく3,000万円の特別控除が適応されるため、覚えておくとよいでしょう。

不動産売買益が発生した時にかかる税金を覚えよう

ここでは、不動産売却益が発生した翌年の確定申告の際に、納税する義務がある税金の種類を紹介していきます。

必ず必要となる税金 

不動産を売却した際、それにより利益が出たか出なかったかは関係なく、必ず納税する義務が出てくるのが印紙税と登録免許税です。

印紙税は、不動産売買契約書に貼る必要がある印紙にかかる税金で、その売買契約の契約金額によってその税率は変動します。契約金額が500万円から1,000万円以下であれば10,000円、1,000万円から5,000万円以下であれば20,000円、5,000万円から1億円以下であれば60,000万円の印紙税がかかります。

次に、登録免許税は、不動産を売却した後に所有権の名義変更の不動産登記をする際に必要となる税金です。売却による所有権移転の登記であれば、その不動産の固定資産税評価額×2%という計算式で税額を求めることが出来ます。

利益が発生した時に必要となる税金

印紙税と登録免許税に加え、不動産の売却で利益が出た際にのみ支払う義務が出てくるのが、住民税や所得税、復興特別所得税などです。

住民税と所得税は、その不動産を所有していた年数によって、以下のようにその税率は変動します。

  所有期間が5年以下 所有期間が5年から10年 所有期間が10年以上
所得税 30% 15% 10%~15%
住民税 9% 4% 4%~5%
復興特別所得税 2.1% 2.1% 2.1%

所有期間が長くなればなるほど税率は下がるため、その分支払う税額も下がっていきます。また、所有期間が10年以上の不動産は、その課税譲渡所得が6,000万円以下であれば所得税は10%、住民税は4%ですが、6,000万円以上であれば所得税は15%、住民税は5%というように税率が上がります。

住民税と所得税に合わせて、東日本大震災後に納税の義務が出来たのが、復興特別所得税。個人の方は、2013年から2037年の24年間支払う義務があります。これは、震災により被害を受けた地域の復興に使われる税金で、所得税をの覚める義務がある方に納税義務があります。不動産の種類や所有年数は関係なく、税率は一律で2.1%となっています。

不動産売買益が発生したら確定申告をしよう

売却を行い不動産売買益が発生した場合は、納税義務がある税金が出るため、必ず確定申告を行いましょう。ここでは、不動産売却益が出た翌年の確定申告の流れを紹介していきます。

不動産売却後の確定申告の流れ

確定申告の時期は2月16日から3月15日までと毎年決まっており、普段の確定申告に併せて、不動産売却益の分の申告もすることが必要となります。不動産を売却した翌年に申告することが必要になるため、それまでに書類を紛失しないよう保管しておきましょう。

申告する方法は、税務署の窓口への提出、郵送による申告書の提出、電子申告納税システムによる申告など複数あります。

一般的なのは税務署へ書類を直接提出する方法で、何か不備があればその場で教えてもらえるため、メリットも大きいです。受付時間内に行けない場合は、時間外収受箱へ投函することも出来ます。

仕事などが忙しく税務署に行く時間が取れないという方におすすめなのは、e-taxという電子申告納税システムを利用した確定申告方法です。国税庁のホームページ上のe-taxページで、確定申告期間中であれば24時間いつでも提出可能となっています。

不動産の売却で発生する税金は複雑なため、書類の提出等で分からないことがあれば、管轄の税務署の窓口や税理士などの専門家に相談するのも手です。

申告が完了したら、申告期間内に納税を行うことも必要となります。不動産を売却し利益が出た場合に支払う必要があるのは、所得税、住民税、復興特別所得税であり、それぞれ税率が決まっているため、申告前にあらかじめ税額はいくらになるのかを自分で計算しておくと、落ち着いて納税に望めるでしょう。

確定申告に必要な書類

不動産の売却で利益が出た場合は、申告書に加えて他にも提出する書類があります。

必要な書類 入手方法
譲渡所得の内訳書 売却後に税務署から送られてくる
譲渡を証明する書類 売却契約時に受け取る
取得を証明する書類 購入契約時に受け取る
特別控除を受けるための書類 所轄の役所で受け取る

まず必要となるのが、譲渡所得の内訳書で、これは売却した不動産の概要やいくらで売却したのかなどを記載した書類です。不動産の売却が終わった後に税務署から送られてくるため、必要情報を記入したら確定申告の時期まで保管しておきましょう。

次に必要なのが、譲渡を証明するための書類で、売買契約書のコピーや固定資産税清算書のコピー、不動産会社への仲介手数料の領収書のコピーなどがこれに含まれます。譲渡した際にかかった費用は、譲渡費用として申告すると節税にもつながるため、必ず証明する書類は取っておきましょう。

その不動産を取得した際にかかった費用についての書類も必要です。購入した際の売買契約書のコピーや仲介手数料のコピーなどが取得費を証明できます。所有している期間に増改築などをした場合は、それにかかった費用の領収書のコピーも提出できます。

また、マイホームを売却した時に適用される3,000万円の特別控除を受けるために必要な住民票の除票などの書類も確定申告時に提出します。

不動産売買益で発生する税金をなるべく安く抑えるコツ

不動産売却益が大きかった場合、その分支払う税金の額も多くなってしまいます。ここでは、不動産売却益により発生する税金を安く抑えるために出来ることを紹介していきます。

不動産の所有期間を長くする

不動産売買益に課せられる税金の額を抑えるために出来ることの1つに、その不動産を所有する期間を長くするという方法があります。これは、所有期間が長くなればなるほど住民税や所得税の税率が軽減されるため、その分税額を低くすることが出来るからです。

不動産の所有期間が5年以下の場合の所得税は30%ですが、所有期間が10年を超えると、不動産売却益の6,000万円までの部分は10%、6,000万円を超える部分は15%と、3分の1から半分まで税率が下がります。このように所有期間が長いと税率の軽減措置を適用できるため、税金を抑えたいなら長く所有することをおすすめします。

所得控除を利用する

売却して得たお金で住宅ローンの返済が出来なかった方で、売却した不動産の所有期間が売却する年の1月1日付けで5年を超えている、控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であるという利用条件に合っている場合は、所得控除の制度を利用し税額を抑えることが出来ます。

売却した不動産の購入価格から売却価格を引いた金額を一般所得の控除に含めることが可能になり、不動産を売却した年から3年間はこの特別控除が適用されるようになります。

例えば、5,000万円で購入した不動産を売却したものの、売却金額が3,000万円にしかならなかった場合、その差額である2,000万円が一般所得の控除になり、所得税率が20%の場合、40万円の税金の負担をなくすことが出来るということになります。

不動産を売却しても住宅ローンが残っているという状況だと、次の不動産を購入するのは非常に難しくなるため、この所得控除を使用して税額を抑えられるのは嬉しいです。

不動産売買益が発生しても焦らず、丁寧に申告準備をしよう

不動産の売却を行い、予想以上に不動産売買益が出てしまった場合、どうしたら良いのか分からず焦ってしまう方もいるかと思います。しかし、不動産売買益が出たら、普段以上に確定申告の際に必要となる書類は増えるため、焦らずに落ち着いてなにが必要なのかを確認しながら申告準備を行いましょう。必要書類はしっかりと確定申告の時期まで保管しておくことが大事です。