不動産売却の基礎知識

不動産売却のための必要書類を知ろう|円滑な契約のために早めの準備を

不動産売却の準備を行う

不動産の売却を検討した時には、査定・不動産業者との契約・物件の売買契約・物件の引渡しとさまざまなステップを踏むことになります。また、このステップの中でさまざま書類が必要となるのです。大きな資産となる不動産の売却では、トラブルとなることもあるでしょう。中古物件であれば尚更のことです。

トラブルなくスムーズに売却を進めるためには、必要となる書類の準備が大切です。どのような書類が必要となり、どんな書類なのか詳しく解説していきましょう。

不動産売却で揃える必要書類

不動産の売却には、たくさんの種類の書類を揃える必要があります。マンション、一戸建て、土地と売却する物件の種類によっても、用意するべき書類が違います。どんな書類が必要なのか、確認しましょう。

種別 必要な書類
マンション
・登記簿謄本または登記事項証明書
・売買契約書
・物件購入時の重要事項説明書
・登記済権利書または登記識別情報
・固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書
・物件の図面
・設備の仕様書
・マンションの管理規約または使用細則
・マンションの維持費関連書類
(・建築設計図書、工事記録書)
(・耐震診断報告書)
(・アスベスト使用調査報告書)
一戸建て
・登記簿謄本または登記事項証明書
・売買契約書
・物件購入時の重要事項説明書
・登記済権利書または登記識別情報
・土地測量図、境界確認書
・固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書
・物件の図面
・設備の仕様書、物件状況等報告書
・建築確認済証および検査済証
(・耐震診断報告書)
(・アスベスト使用調査報告書)
土地
・登記簿謄本または登記事項証明書
・売買契約書
・物件購入時の重要事項説明書
・登記済権利書または登記識別情報
・土地測量図、境界確認書
・固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書
(・建築設計図書、工事記録書)

本人確認の身分証明書と住民票

身分証明書には、運転免許証やパスポートなど顔写真があるものが必須となります。顔写真付きを用意できない場合は、身分証明書を2種類用意する必要があります。住民票は必ず必要な書類ではありませんが、不動産の登記上の住所と現住所が相違している場合は必要となるので、注意しましょう。

また、不動産の売買での住民票の有効期間は3カ月となります。期限内のものを用意するようにしましょう。

実印 と印鑑証明書

不動産の売買契約時に必要な印鑑は、実印でなければならないという規約もなく、認印でも問題ありません。しかし、実印を押印することで、買主が売主本人であると確認できるため、安心して取引することができます。それ以外にも、所有権の移転登記を行う時に照合しやすいというメリットもあります。

また、売買契約は重要な取引なため、実印を押すことで売主と買主の意識を高めることができるでしょう。そうした理由から、実印を使用するケースが多いようです。

また、一緒に提出を求められる印鑑証明書には、有効期限がありません。しかし、不動産業者からは、3カ月以内の印鑑証明書の提出を指定してくることが多いでしょう。指定された期限内のものを用意するようにしましょう。印鑑証明書は、住民登録している市区町村の役所で発行することができます。

登記識別情報

登記識別情報とは、不動産の登記が完了した際に、登記した名義人が権利者であることを証明するための12桁の番号のことをいいます。平成17年3月7日以前の法改正前は、登記済証(権利証)といわれる書面で発行されていましたが、現在は登記済証は廃止され、登記識別情報の発行に切り替わりました。

法改正によって登記申請がインターネットでも行うことができるようになりました。登記識別情報は、書面申請または、オンライン申請にて番号を受け取ることができます。また、12桁の番号さえ覚えていれば、本人として証明することができます。

固定資産税・都市計画税納税通知書

不動産を所有している人に課税される税金です。毎年1月1日時点での不動産所得者に課税されます。この通知書を基に、移転登記時に必要となる登録免許税の算出や固定資産税の確認に使用されます。

また、売買時には、売主と買主のそれぞれの所有期間によって税額を按分するケースが一般的です。しかし、必ず按分されるとは限りません。というのも、固定資産税はその年の1月1日時点での不動産所有者に課税されるのが基本となるため、不動産の売主が支払う義務があるからです。

物件状況等報告書

建物を売買する上で、引渡し後に不具合などが見つかったことでトラブルとなるケースは少なくありません。そうしたトラブルを防ぐためにも、物件状況等報告書で買主に事前に不具合などの説明を行います。

また、この報告書を買主が確認し、契約を締結していれば、引渡し後に物件に不具合があったとしても責任を問われることはありません。

しかし、不具合を知っていたにも関わらず、報告書に記入しなかった場合は、瑕疵(かし)を隠していたこととなり、賠償責任問題に発展することもあります。細かい点でも必ず記入するようにしましょう。

一戸建ての売却に必要な書類

土地を含む一戸建ての売却時に必要となる書類の概要を解説します。

建築確認済証および検査済証

建築確認済証とは、建築計画が建築基準法に適合していると判断された際に交付される書類です。工事を着工する前に、必ず必要となります。また、工事完了後に検査を行って、建物の基準が適合していれば、検査済証が発行されます。建物の構造などが法に則って建てられているという大切な証明となります。

また、建築設計図書や工事記録書などの資料も用意することで、買主に安心感を与えられ、スムーズに売買を行うことができるでしょう。

土地測量図・境界確認書

土地の形状は必ず正方形や長方形などの整形地とは限りません。台形や複雑な形をした土地も少なくないでしょう。そのため、面積や境界があいまいとなっているケースもあります。土地の境界線がはっきりしていないことで、売却後にトラブルとなることもあります。そのため、土地を含んだ物件の売却には、土地測量図や境界確認書は必須となります。

境界線が不明瞭であったり、未確認の場合は、事前に土地家屋調査士に依頼し準備しておくと良いでしょう

マンションの売却に必要な書類

マンションを売却する場合は、一戸建てとは相違する点が多くあります。例えば、マンションの所有者が共有できる部分や規則などが存在します。そうした規則などが記されている書類を用意しなくてはいけません。どんな書類があるのか確認しましょう。

マンションの管理規約や使用細則

共用部分の利用に関する規約やペットを飼ってよいかどうかなどのマンションに住むためのルールが記載されています。この規約は、マンションごとに異なるので、どのような規則があるのか買主にとって、大変重要となります。

確認しないで購入してしまうことで、思わぬトラブルとなることも考えられます。そのためこの書類は売買契約を締結する前に渡すのが良いでしょう。

維持費関連書類

マンションでは、管理費や修繕積立金が徴収されています。このような購入とは別に必要となる費用は、買主の購入において必要な情報となります。そのため、管理費、設備の仕様説明書、修繕積立金、管理組合費、町内会費、施設使用料等の維持費等を明記した書類を用意しておく必要があります。

その他にあれば用意するとよい書類

これらの書類は必ず用意しなければならないものではありません。しかし用意しておくと買主には喜ばれますし、契約の際の交渉を有利に進められる可能性があります。

購入時のパンフレットや広告

戸建てやマンションの場合には、その物件を購入した時に不動産会社から入手したパンフレットや広告がある場合には用意しておきましょう。実際の物件のイメージがしやすく、アピールポイントなども書かれているため、買主にとってもあれば嬉しい情報です。

購入時の重要事項証明書

買主にとってより多くの物件情報を把握できる書類です。必ず必要な書類ではありませんが、できれば用意するようにしましょう。また、売却時の重要事項証明書には購入時の重要事項に書かれていることの記載もれで、トラブルに発展する可能性があるので注意が必要です。

地盤調査報告書

日本は地震が多い国です。土地を含む売却の場合には、地盤調査を行っていると買主は安心して取引を行えます。また、購入後に土地改良が必要となった場合には、契約書に売主負担で行うことが明記されていることもあります。そのため、地盤調査は義務ではありませんが、取引を円滑に行うためや、その後のリスクの発生を下げるためにも地盤調査を行うケースが増えています。

住宅性能評価書・既存住宅性能評価書

買主にとって住宅性能評価書が付いていると、たくさんのメリットがあります。住宅の安全性はもちろん、音や光、劣化の軽減などさまざまな項目で段階的に評価されており、もしものトラブルの際にも専門機関に対応してもらえたり、住宅ローンを利用する時に有利になったりします。

必ず必要な書類ではありませんが、あれば売却を有利に進められます。

不動産売却時の必要書類の入手先と費用

Japanese making contract scene

書類の入手先や費用を参考にして下さい。物件に関する書類はほとんどのものが購入時に不動産会社やハウスメーカーなどから入手済みのものなので、自宅で確認してみましょう。もし紛失してしまっている場合には、入手先に問い合わせてみて下さい。

書類 入手先と費用
登記簿謄本・登記事項証明書 法務局で1通600円で入手可
売買契約書 売買契約時に入手
重要事項証明書(購入時) 物件購入時に入手
登記済み権利証又は登記識別情報 購入時に法務局から発行される
固定資産税納税通知書 毎年1月1日時点での所有者に4月頃に市区町村から送付されてくる
固定資産税評価証明書 都税事務所や市区町村の役場で入手。1通400円。
物件の図面 物件購入時に入手
設備の仕様書 物件購入時に入手
建築設計図書 購入時に入手
工事記録書 購入時に入手
マンションの管理規約・使用細則 マンションの購入時に入手
マンションの維持管理関連の書類 マンションの購入時に入手
耐震診断報告書 木造の戸建て、延べ床面積120平方メートルで工法にもよるが相場は20万円から50万円で取得できる。
アスベスト使用調査報告書 費用の目安は80,000万円から18万円
土地測量図 法務局で取得可。費用は450円。
境界確認書 境界確認書を得るための測量費用の相場は土地の面積にもよりますが、一般的な相場は60万円から80万円。200坪をこえる土地だと100万円を超えることもあり。
物件状況等報告書 売却時に作成
住宅性能評価書 戸建住宅2階建て250平方メートル以下の目安金額。設計住宅性能評価は64,800円。建設住宅性能評価は10万8,000円。
地盤調査報告書 一般的な戸建てを建てられる土地の場合の費用の目安は5万円から6万円。
建築確認済証 建築確認申請後に建築主事や指定確認検査期間から発行される(建築確認申請を行うには、2階建ての戸建て100平方メートル以下だと、相場価格は19,000円。)
検査済証 特定行政庁または、指定確認検査機関から交付される(2階建ての戸建て100平方メートル以下だと、完了検査を受けて検査済証の交付を受ける相場は、25,000円)
ローン残高証明書 毎年、10月くらいに金融機関から送付されてくる

不動産売却で必要書類を揃える時の注意点

このように不動産の売却時には、たくさんの書類が必要となります。一度にすべてを揃えるとなると、労力や時間が必要となり大変です。しかし、必要な書類が揃っていないと、契約手続きがスムーズに行うことができなくなってしまいます。円滑な売買を行うためにも、書類は余裕を持って準備するようにしましょう。

また、用意する書類の中には、住民票や印鑑証明書などがあります。管轄の市区町村の役所で発行してもらうことはできますが、不動産売買では取得から3カ月以内のものと指定されています。有効期限に気を付けて準備する必要があるので、注意しましょう。

不動産の売却を成功させるためには不動産会社選びが大切

不動産を売却する時には、その不動産をどれだけ買主に魅力的な不動産であるかをアピールすることが重要です。そのためにも、最適な不動産会社を見つけて、協力して売却活動をすることが大切です。交渉の席での段取りの仕方や販売方法で、売却できるかどうかにも影響します。

少しでも不動産に興味を持ってくれた買主に、良い印象を与えて売却につなげるためには、多くの情報を提供するとよいでしょう。そのためには事前に不動産に関する書類をできるだけ揃えることが大切です。そして、買主が望む情報を開示して納得して契約してもらえると、その後の手続きもスムーズに行えます。

このように売却の際には、販売活動や手配がスムーズにできるかなどが売却価格や売却期間に大きく影響するため、不動産会社を選ぶ時には慎重になる必要があります。

不動産会社を選ぶ時には、一社だけに査定を依頼するのではなく、一括査定を利用して複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。そして複数社の中から査定結果を比較して、実際に担当者と会って査定の根拠や販売方法などを質問してから選ぶと良いでしょう。

実際に担当者に会わないと、その不動産会社や担当者がその不動産を売却するのに適しているかを判断できません。特に売却する不動産の取扱い実績がない不動産会社に売却を任せると、売却価格が低くなる可能性があります。そのため、担当者と話す時には、同じようなマンションならマンションの売却実績がその地域でどれくらいあるかも確認すると良いでしょう。

売却後には確定申告が必要

不動産の売却後には、利益が出ると確定申告が必要です。また、損失が出た場合には確定申告は義務ではありませんが、申告を行うことで損益通算や繰越控除など特例の適用を受けられる場合があるので行った方が良いでしょう。

特に居住用の家を売却した時には、条件によっては売却益から3,000万円を控除できたり、家の所有期間が10年を超えていると売却益に対する税率が下がる特例が適用できたりします。

これらの特例を適用するためには、確定申告が必要です。そして確定申告では売買の時に用意した書類なども必要になるので、事前に用意しておくと申告の際に焦らずに済みます。

確定申告に必要な書類

書類 入手場所
確定申告書B様式 国税庁のHPでダウンロード
分離課税用確定申告書(申告書第三表) 国税庁のHPでダウンロード
譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書) 国税庁のHPでダウンロード
売買契約書(コピー可) 自分で用意
仲介手数料、登録免許税、印紙税等の領収書(コピー可) 自分で用意
売却時の費用の領収書(測量費等、コピー可) 自分で用意
土地・建物の全部事項証明書 不動産の所在地の登記所
登記・供託オンライン申請システムホームページ交付請求すると手数料が安くなる。(受け取りは郵送か最寄りの登記所等)

なお、確定申告の際に特例を適用するためには、別途必要書類があります。特例の利用の際は、税理士や不動産会社に相談するとよいでしょう。

おすすめの一括査定サイト3選

サイト名 利用者数 対象エリア 提携会社数 同時依頼数
イエウール 1,000万人 全国 1,700社 6件
イエイ 400万人以上 全国 1,700社以上 6件
リビンマッチ 440万人 全国 1,400社 6件

イエウール:全国1,700社以上に対応

地方・地域密着型の中小規模不動産業者にも対応しているので、都市部以外に所在しているマンションや一戸建てなどの不動産を売却したい人におすすめです。

利用者数 1,000万人
対象エリア 全国
提携会社数 1,700社
同時依頼数 6社
取引件数 非公開
顧客満足度 98%
運営会社 株式会社Speee (Speee, Inc.)

サイト内では一戸建てや土地など、物件の種類別に売却手順の説明も掲載されています。しつこい勧誘があったなど、評判の悪い不動産会社は登録から外されているので安心です。

イエイ:お断り代行サービスを提供

大手不動産会社だけでなく、地域に密着した地方に強い不動産会社への査定も一括で依頼できます。

利用者数 400万人以上
対象エリア 全国
提携会社数 1,700社
同時依頼数 6件
取引件数 1,000件以上
顧客満足度 97%
運営会社 セカイエ株式会社

都心部だけでなく、地方の物件を売却したい人にもおすすめです。また、査定を依頼した不動産会社からの営業連絡を断りたい際に、代わりに断ってくれる「お断り代行」サービスがあるため、営業電話を断りにくい人におすすめです。

なお、依頼先の不動産会社は自分で選べる仕組みとなっています。

リビンマッチ:利用したいサイト第1位

都道府県別に、このサイトに登録している不動産会社の情報をあらかじめ調べることができ、その中から売却査定実績の多い不動産会社を選べることが特徴です。

利用者数 440万人
対象エリア 全国
提携会社数 1,400社
同時依頼数 6件
取引件数 14万件(年間)
顧客満足度 98%
運営会社 リビン・テクノロジーズ株式会社

全国展開しているような大手の不動産業者ではなく、どちらかと言えば地域に密着した中小規模の不動産会社の登録が多いので、相続などによる地方の不動産の売却を考えている人におすすめです。

不動産売却を検討し始めたら必要書類も早めに準備をする

売却する不動産の種類によって、用意しなくてはいけない書類が違います。自分の売却する物件の種類に応じて、早めに準備を行うことが大切です。書類の中には、買主の購入に大きく左右するものもあります

マンションであれば、管理規約や使用細則、一戸建てや土地であれば、立て直しや新築するために、土地測量図や境界線などが必要となります。こうした書類は、売買契約前に提示できるようにしましょう。買主との信頼関係を深めるためにも、早めに書類を準備し、余裕を持った売却を行いましょう。

また、一括査定サイトについて詳しく知りたい・比較したいという場合は下記の記事を参考にしてください。

参考:【2019年最新】不動産一括査定50サイトをジャンル別に比較!