通常、家の売却は、住宅ローンを完済して抵当権を抹消しなければ売却できません。ローンの残債が多く、売却価格で完済できそうにないために、住み替えを諦めている人もいるのではないでしょうか。
しかし、この住み替えローンを利用すると、家を買い換えることができます。しかし、このローンには、注意点があります。それらを理解していないと、将来の支払いが厳しくなったり、思ったよりも多額のローンを抱えたりすることになります。
ここで住み替えローンについて勉強して、上手に住み替えを行えるように備えましょう。
住み替えローンとは残債を上乗せできるローンのこと
住み替えローンとは、ローンの残債がある家の売却と同時に、新しくローンを組んで家を購入する人のためのローンです。
家を購入する時には、ほとんどの人が住宅ローンを利用しているでしょう。家を購入した時には、その家に長く住むつもりでも、家の設備の劣化が進んだり、家族構成が変わったりして、住み替えを検討する人も少なくありません。
ここで問題になるのが、毎月コツコツと返済を行っていても、なかなか減らないのが住宅ローンの残債です。住み替えをする時には、家を売ってこの住宅ローンを完済しなければなりません。
売却代金で住宅ローンを完済できればよいのですが、残債が残る場合があります。このような時に利用できるのが「住み替えローン」です。
住み替えローンを利用すると、家を売却して返済した後に残ったローンの残債を、新しい家の購入のための住宅ローンの借入れ金額に上乗せして借りることができます。
例えば、500万円の住宅ローンの残債があるとします。そして、新しく購入予定の家は2,500万円だとすると、この2,500万円と500万円を足した3,000万円の借り入れができるローンです。
住み替えローンのメリット
売却で住宅ローンが完済できなくて、住み替えを諦めていたなら、この住み替えローンを利用すると住み替えが実現できます。
単純に住み替えがしやすくなる
住み替えローンの一番のメリットは、オーバーローン（売却金額が住宅ローンの残債を下回ること）であっても、預貯金等の自己資金を使わなくても住み替えができることです。
通常、家の売却では、住宅ローンを組む時に設定された抵当権を抹消しなければ売却できません。この抵当権を抹消するには、住宅ローンの完済が条件です。そのため、売却しても住宅ローンの残債額に満たない時には、抵当権を抹消できないので、買主へ家を引き渡すことができません。
このようなケースの時に利用できるのが住み替えローンです。住み替えローンなら売却時の残債を新居のローンに上乗せして融資してもらうことができます。その上乗せ分を残債の支払いに充てて、ローンを完済させて住み替えできます。
低金利で控除も受けられる
一般的なカードローン等の金利は、住宅ローンに比べて高く設定されています。そのため、残債を住宅ローン以外のローンで返済するために借入すると、金利が高くなる可能性があります。
しかし、住み替えローンなら、住宅ローンと同じく金利が低く設定されています。そして、条件を満たしていれば、住み替えの際にも住宅ローン控除が利用できます。
住宅ローン控除は、10年間所得税の支払い額を減らすことができるお得な制度です。住宅ローン控除は税額控除のため、所得税から毎年、最大4,000蔓延までの年末のローン残高の1%の金額がそのまま引かれます。そのため、とても大きな節税となります。この制度を利用できるかどうかは、家の購入の際の大きなポイントになります。
【質問】
住宅ローン控除について、説明の補足等があればお願いします。
【監修者コメント】
住宅ローン控除とは、所得制限や対象物件の条件を満たしている場合に、ローンの残高に応じて住民税と所得税が戻ってくるというものです。
戻ってくる金額は、記述の通り年末の時点で残っているローン残高の１％で上限は1年で40万円です。住宅ローン控除の適用年数は10年なので、最大で10年間の合計、400万円が戻ってくる算段となります。
しかし、ローンを設定している住居の築年数や耐震基準をクリアしていることなど、さまざまな条件がありますので注意が必要です。
住み替えローンのデメリット
住み替えローンを利用する時には、デメリットも理解して検討しましょう。事前にデメリットを理解して、試算したり、対策を立てたりしておくと安心です。
売買のスケジュールがタイトになる
住み替えローンを利用する時に知っておきたいのが、売却スケジュールの調整が難しいということです。住み替えローンでは、売却できることが前提で、売却金額によって残債金額が決まります。そして、その残債金額が確定した上で、新居の住宅ローンを組むことになります。
そのため、一般的に住み替えローンを利用する際には、売却の日と購入の日が同じでなければなりません。このことを考えると、売却がスムーズに行えればよいのですが、新居の方が早く決まってしまうと、売主の予定もあるので、売却を急ぐあまりに価格が下がってしまう可能性があります。
審査が厳しい
住み替えローンは全ての人が利用できるわけではありません。このローンを組む時点では、新居の価値以上の借り入れとなるため、金融機関にとっては返済ができなくなった際に回収できない可能性が上がります。
そのため、住み替えローンの審査では、通常の住宅ローンを組む場合よりも審査が厳しくなります。年収や勤務先、勤続年数、健康状態だけでなく、今までの住宅ローンの返済歴や売却時の残債額、購入物件の価格なども審査に影響します。
金融機関が返済能力が高いと判断した人でないと審査に通らないため、住み替えローンを利用することはできません。
多額のローンを抱えることになる
住み替えローンを組む際には、2回目の住宅ローンとなるため、完済までの期間が短くなることが考えられます。そして、購入する物件価格にもよりますが、借入期間が短くなる分、毎月の支払いが多くなる可能性があります。
そして、住み替えローンは借り入れの時点で、オーバーローンの状態であるため、ローンが返済できなくなった時に大きな問題に発展する可能性があります。もし、ローンが払えなくなって任意売却や競売を選択すると、残債額が多くなる可能性があります。
そのため、住み替えローンを利用する際には、事前に完済時の年齢や老後の資金計画などもしっかりと考えた上で、返済できるかを検討して借り入れを行う必要があります。
住み替えローンを組む時の不動産売買の流れ
売却を先に行い売却の目途がついてから購入の手続きをする「売却先行」と、新居を決めてから、売却活動をする「購入先行」での住み替え方法があります。
売却先行の場合
売却先行での住み替えは、売却価格がわかっているので資金計画ができて安心です。流れは以下のようになります。
売却査定・不動産会社へ相談
まずは、今住んでいる家がどれくらいで売れるかを確認します。何社かの不動産会社に査定を依頼して、査定額をみておおよその売却できそうな金額を確認します。
ここで、住宅ローンが残りそうかを判断し、住み替えローンを利用するか、通常の買換えを行うかを決めます。
金融機関に相談
住み替えローンの利用を考えるなら、査定額がでたら金融機関に住み替えローンが利用できるかを相談しましょう。その時に、いくらまで借り入れが可能か、金利はどれくらいか、総返済額はどれくらいかを確認しましょう。
売却活動を始める
住み替えローンが利用できそうであれば、不動産会社に住み替えローンを利用して売却したい旨を伝えましょう。その後、媒介契約を結んだ不動産会社と共に売却活動を開始します。
購入希望者が現れる
購入希望者が現れて、成約価格がわかればその後の資金計画をします。成約価格から住宅ローンの残債がわかるので、借入金額や新居の購入価格などを決めて、月々の返済金額などを試算してみましょう。
新居の物件探し
どれくらいの価格の家を購入できるかがわかれば、新居を探します。そして、気に入った物件があれば、見学を行います。
旧居の売買契約の締結
旧居の物件購入者と売買契約を結びます。そして、決済の日や引き渡しの日を決めます。
新居の申し込み
旧居の売買契約が成立したら、新居の申し込みを行いましょう。この際に事前に住み替えローンの事前審査を受けておくと良いでしょう。住み替えローンの審査が通らないと、売却も購入も白紙に戻ることになるので注意が必要です。
ローンを組む際には、本審査に通らない時のことを考慮して、住宅ローン特約が付けられることが多いです。この特約が付いていれば、売買契約後に本審査が通らなかった場合にも、売買契約を解除することができます。
引き渡しと売却・購入の決済
家の売却と住宅ローンの完済、住み替えローンの申し込み、新居の抵当権の設定、これらのことを一度に行います。住み替えの際は引越しの期間もタイトになるため、この時に、引き渡しまでの猶予期間を交渉しておくとよいでしょう。
住み替えローンを利用して、売却活動を行う時には、売却スケジュールや購入スケジュールを調整したり、売却金額を考慮する必要があります。そのため、住み替えを行う時には、不動産会社との連携がカギとなります。住み替えを成功させるには、信頼のおける不動産会社を選ぶことが重要です。
また、住み替えを行う時には、少しでも高く売却して残債を減らすことも重要です。そのため、不動産会社を選ぶ時には、より高額で売却できる不動産会社を選びましょう。
高値で売却するためには、複数の不動産会社に査定を依頼して、査定額や販売方法、その不動産会社の売却エリアでの実績を比べると良いでしょう。
そのためには、不動産の一括査定を利用すると、短期間で複数の不動産会社の査定結果を集めることができます。また、一括査定なら、不動産会社を一社一社尋ねる時間も手間もかかりません。自宅でインターネットを利用して、簡単な入力で査定が依頼できます。
そして、一括査定に登録されている不動産会社は厳しい審査を通った不動産会社なので、安心して売却を依頼することができます。
購入先行の場合
購入先行の場合には、初めに住みたい家を探すことから始めます。この場合、売却できる金額が確定していないので、購入する物件の価格は低めに設定しておかないと、住み替えローンが通らないことがあります。
また、購入を先にする場合には、購入する時に利用する不動産会社に売却も依頼することが多いです。住みたい家を決めて、売買契約を締結後、住んでいる家の売却活動を始めます。その後、売却が完了すると、その金額と住み替えローンで決済を行います。
購入先行の場合には、資金計画に注意が必要ですが、新居をじっくりと納得のいく物件を探せますし、仮の住まいを用意する手間や費用もかかりません。
住み替えローンの手続き方法
住み替えローンの申し込みは、インターネットを利用して簡単に申し込めます。事前審査を行ったのち、正式な申し込みとなります。
申し込み方法は３つ
一般的に、住宅ローンを利用する場合には、初めに住宅ローンが利用できるかどうか事前審査を行います。そして、事前審査を行うことで契約後に本審査が通らなくて契約を解除になる可能性を下げられます。
この事前審査の申し込みは、インターネットや電話でできます。インターネットなら24時間、受付をしているのでとても便利です。また、店舗でも申し込みは可能です。
この事前審査は無料で行えます。そして、事前審査申し込み後、3日から5日程度で結果がわかり、その後の手続きを始めます。
ネットで申し込む場合の流れ
住宅ローンを申し込む際の流れは次のようになります。
- 事前審査申し込み
- 事前審査の結果を受け取る
- 住宅ローンを申し込む
- 本審査を行う
- 住宅ローンの契約を行う
- 口座に借入金が入金される
そして、指定した日に借り入れした金額が口座に入金されます。手続きには運転免許証（または、パスポート）や、健康保険証、住民票、源泉徴収票、住民税決定通知書等が必要です。
必要な書類は、本審査前に金融機関から連絡があるので、その指示に従って用意しましょう。住宅ローンの申し込みは、事前審査はインターネットで申し込み、事前審査後に正式に住宅ローンの申し込みを行う際には、店舗での手続きになります。そして、本審査を通ると住宅ローンの契約を行います。
住み替えローンの手数料について
住み替えローンを利用する際には、金融機関への事務手数料等がかかります。そのほかにも保証料や保険料などもかかります。これらの費用は金融機関によって金額がことなるため、いくつかの金融機関を比較して検討するとよいでしょう。
事務手数料
住み替えローンを組む時にかかる費用の中に、事務手数料があります。この手数料は利用する金融機関によって、金額に大きな幅があります。
また、支払い方法には、定額で支払う方法と定率で支払う方法があります。定率での支払いは、借入金額の0.5%から2.0%くらいに設定されているところが多いです。
例えば、3,000万円の借入れを行う場合には、定率2.16%の支払いだと、65万円になります。定額の支払いだと32,400円という金融機関があります。
このように事務手数料は、金融機関によって数十万の違いがあります。
住み替えローン保証料
ローンの保証料は、もし、ローンが支払えなくなった時に、そのお金を債務者に代わり金融機関に支払うためのものです。ただし、この際には返済先が金融機関から、保証会社へと変わるだけで、返済義務がなくなるわけではありません。
多くの銀行ではこの保証料を0円と設定していますが、これは、事務手数料等に上乗せされていることが多いため、トータル的な金額で判断する必要があります。
また、保証料の支払いは、一括での支払いと分割での支払いが選べる場合があります。どちらの支払い方法を選ぶかで、トータルの金額が変わるので、試算してから決めるとよいでしょう。
【質問】
ローン保証料（保証会社）について、もう少し詳しく説明をお願いします。
【監修者コメント】
ローン保証とは、「債務者の支払いが滞った場合に、その支払い分を保証会社が立て替えて融資先の金融機関に支払ってくれる」というものです。一時的に出費が多くなったり引き落とし日を忘れていたりしてローンの払いが滞ってしまった場合にも、支払い滞納とならずに済むシステムです。
言うまでもありませんが、債務者は、後日に立て替えてもらった分を保証会社に手数料を加えて支払わなければなりません。ローン保証を保証会社と契約する際の契約料は、記述されている通り、事務手数料に上乗せされたり、金利に上乗せされたりする場合がありますので、ローンを組む際に確認することをおすすめします。
収入印紙代
住み替えローンを組む時の金銭消費貸借契約書には、収入印紙を貼って納税します。住宅ローンの契約の際の印紙税は本則税率での支払いになります。
また、不動産譲渡契約書や工事請負契約書は、2020年の3月31日までに作成される契約書については、軽減税率での支払いになります。
| 本則税率 | 軽減税率 | |
| 100万円を超え、500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円を超え、1,000万円以下 | 10,000円 | 5,000円 |
| 1,000万円を超え、5,000万円以下 | 20,000円 | 10,000円 |
| 5,000万円を超え、1憶円以下 | 60,000円 | 30,000円 |
そして、この印紙税は借入金額が増えるほど高額になります。
登録免許税
住宅ローンを借りる時には、さまざまな税金が課税されます。住宅を購入した時に名義を変更するための「所有権移転登記」、住宅ローンを借り入れる時に行う「抵当権設定登記」等があります。
また、新築物件のための「所有権保存登記」があります。これらの登記を行うときには登録免許税が課税されます。
| 本則税率 | 軽減税率 | |
| 所有権移転登記（建物） | 2.0% | 0.3% |
| 抵当権設定登記 | 0.4% | 0.1% |
| 所有権移転登記（土地） | 2.0% | 1.5% |
| 所有権保存登記 | 0.4% | 0.15% |
土地に関する所有権移転登記は2,019年の3月31日までに登記を行う分に関しては、1.5％の軽減税率が適用されます。なお、建物の所有権移転登記と所有権保存登記、抵当権設定登記の軽減税率の適用期間は2020年3月31日までです。
そして、この所有権移転登記（建物）と保存登記や抵当権設定登記の軽減税率の適用には、床面積が50平方メートル以上の家屋の取得であることや、新築後、または取得後1年以内の登記であり、自己の居住用として利用すること等の一定の要件を満たすことが条件です。
3,000万円の借入れを行った際の、抵当権設定登記のための登録免許税は以下になります。
・3,000万円 × 0.1% = 3万円
登記手数料
家の購入の時には、所有権の移転登記や保存登記、抵当権の設定登記など、登記に係る手続きが複数発生します。この登記を自分で行えれば、登録免許税の支払いのみですむのですが、実際には司法書士に登記を依頼することがほとんどです。
これらの登記は自分で行うこともできますが、住宅ローンを組む際の抵当権の設定登記は金融機関での手続きとなり、司法書士によって登記が行われることが一般的です。
これらの登記に係る登録免許税と司法書士に支払う報酬を合わせると、約5万円から10万円になることがおおいようです。
団体信用生命保険料
住宅ローンを組む際には、ほとんどの金融機関で団体信用生命保険の加入が条件となっています。この生命保険に加入していると、債務者が死亡した場合や、自己等で高度障害をおった場合に、保険金で住宅ローンの残高を精算されます。
この際の保険料は銀行が負担する場合もあります。ただし、団体信用生命保険は加入時の年齢に制限があったり、健康状態が悪いと加入できない場合があるので注意が必要です。そして、保険料の相場は10万円から12万円です。
火災保険料
住宅ローンの借入れの際には、火災保険の加入が条件となっている金融機関がほとんどです。この火災保険料の相場価格は約5万円から40万円となっています。
この保険料に開きがあるのは、火災保険の保険料は、建物の構造によって金額がかわるためです。鉄筋コンクリート造などのマンションでは、木造の家屋に比べて燃えにくいため保険料は安く設定されています
ローンの契約締結の際に、金融機関から紹介された火災保険に加入することが多いです。しかし、自分で保険料の安い保険会社を探して加入することを相談できる場合があります。
また、保険の契約内容を見ると、必要のない項目が含まれていることもあります。
そのため、保険の加入の際には、必要のない項目を省くことで、保険料を安く抑えることも可能です。
住み替え資金計画シミュレーションの紹介
三井住友銀行では、住み替えの際の借入金額のシミュレーションを行えます。売却予定価格やローンの残高などの簡単な入力を行うことで、どれくらいの金額まで借り入れができるかがわかります。
| 売却予定価格：1,900万円 ローン残高：2,000万円 自己資金：200万円 新居購入価格：1,600万円 |
年収：500万円 年齢：40歳 借入れ期間：20年 |
上記の条件でシミュレーションを行ってみると、以下のようになります。
| 受取金額合計：2,100万円 支払い金額合計：3,756万円 売却費用：76万円 購入費用：80万円 |
そして、このシミュレーション結果を見ると、必要な借入金額が1,656万円となり、ゆとりをもって返済ができる借入金額が1,718万円となっています。
このシミュレーションで見ると、住み替えの場合には、売却費用と購入費用が同時にかかるため、諸費用の負担が大きいことがわかります。
また、月々の返済額は、元利均等返済額試算シミュレーションを利用すると計算できます。この必要な借入金額1,656万円を20年間の借入期間、金利2.475%、元利均等返済で返済を行うと以下のようになります。
| 月々の返済額 | 87,550円 |
なお、売却予定金額を知りたい時には、不動産の一括査定を利用すると、簡単におおよその金額を知ることができます。一括査定サイトは特に売却の予定がなくても、今住んでいる家がどれくらいの価値があるか知りたい時にも利用できます。
おすすめの一括査定サイト3選
| サイト名 | 利用者数 | 対象エリア | 提携会社数 | 同時依頼数 |
| イエウール | 1,000万人 | 全国 | 1,700社 | 6件 |
| イエイ | 400万人以上 | 全国 | 1,700社以上 | 6件 |
| リビンマッチ | 440万人 | 全国 | 1,400社 | 6件 |
イエウール：全国1,700社以上に対応
地方・地域密着型の中小規模不動産業者にも対応しているので、都市部以外に所在しているマンションや一戸建てなどの不動産を売却したい人におすすめです。
| 利用者数 | 1,000万人 |
| 対象エリア | 全国 |
| 提携会社数 | 1,700社 |
| 同時依頼数 | 6社 |
| 取引件数 | 非公開 |
| 顧客満足度 | 98％ |
| 運営会社 | 株式会社Speee (Speee, Inc.) |
サイト内では一戸建てや土地など、物件の種類別に売却手順の説明も掲載されています。しつこい勧誘があったなど、評判の悪い不動産会社は登録から外されているので安心です。
イエイ：お断り代行サービスを提供
大手不動産会社だけでなく、地域に密着した地方に強い不動産会社への査定も一括で依頼できます。
| 利用者数 | 400万人以上 |
| 対象エリア | 全国 |
| 提携会社数 | 1,700社 |
| 同時依頼数 | 6件 |
| 取引件数 | 1,000件以上 |
| 顧客満足度 | 97％ |
| 運営会社 | セカイエ株式会社 |
都心部だけでなく、地方の物件を売却したい人にもおすすめです。また、査定を依頼した不動産会社からの営業連絡を断りたい際に、代わりに断ってくれる「お断り代行」サービスがあるため、営業電話を断りにくい人におすすめです。
なお、依頼先の不動産会社は自分で選べる仕組みとなっています。
リビンマッチ：利用したいサイト第1位
都道府県別に、このサイトに登録している不動産会社の情報をあらかじめ調べることができ、その中から売却査定実績の多い不動産会社を選べることが特徴です。
| 利用者数 | 440万人 |
| 対象エリア | 全国 |
| 提携会社数 | 1,400社 |
| 同時依頼数 | 6件 |
| 取引件数 | 14万件（年間） |
| 顧客満足度 | 98％ |
| 運営会社 | リビン・テクノロジーズ株式会社 |
全国展開しているような大手の不動産業者ではなく、どちらかと言えば地域に密着した中小規模の不動産会社の登録が多いので、相続などによる地方の不動産の売却を考えている人におすすめです。
住み替えローンを組む時は無理のない返済が重要
住み替えを行う際には、事前に資産計画をしっかり立てることが重要です。住み替えの時の住み替えローンの借入れは、返済期間が初回の住宅ローンの時よりも短くなるため、事前にしておかないと、その後の家計や急な出費に対応できなくなる場合があります。
また、住み替えローンは担保割れからのスタートになるため、もし、返済が滞ると家を売っても返済できない可能性が高くなります。そして、定年までの返済にしておかないと、支払いが厳しくなる可能性もあります。
そのため、住み替えローンを利用する際には、返済期間や借入金額に余裕を持って借入れを行いましょう。
【質問】
なぜ「担保割れ」からのスタートになるのか説明をお願いします。また、返済は必ず「定年まで」の返済にしておかないといけないのでしょうか？
【監修者コメント】
住み替えローンは、前に住んでいた家のローン残債を新しく購入した家のローンに上乗せすることになります。つまり、新しい家を購入した時点から、その家の価格以上のローン（オーバーローン）を抱えていることになるため、担保割れからのスタートとなります。
新しく購入した家の価格が購入時よりも上昇する可能性もありますし、購入時よりもかなり下がる場合もあります。
前者だとオーバーローンの状態から抜け出せますが、後者だとさらに（所有資産上）多額の負債を抱えることになりますので、物件選びと返済プランは慎重に行う必要があります。それから、住み替えローンも通常のローンを同じように、親子リレーローンを組むことも可能です。
返済期間が定年後までかかるようならば、親子リレーローンも検討してみてもよいかもしれません。
また、一括査定サイトについて詳しく知りたい・比較したいという場合は下記の記事を参考にしてください。
参考：【2019年最新】不動産一括査定50サイトをジャンル別に比較！
