マンション売却

マンションを高く売るには最初が肝心|不動産会社の選び方

マンションの売却は、知識があるかないかで、損をしたり、得をしたりすることがあります。そのため、売却前には、さまざまな情報を集めて売却に備える必要があります。

どのうなことを知っているとマンションの売却に有利なのか。マンションを高値で売却するにはどうすればよいのか。ここでは、マンションの売却を成功させるポイントを解説したいと思います。

マンション売却を成功させるために必要なこと

しっかりとした計画を立てずに販売を開始しても、売れない時の対処が遅れてしまい、スムーズに売却することはできません。事前に売却までの期間や希望の売却金額などを、しっかりと決めてから売却活動を始めましょう。

マンションを売却するまでのスケジュールを立てる

マンションの売却を考えた時、まず不動産会社に相談する人は多いのではないでしょうか。しかし、マンションの売却では不動産会社に相談する前の事前準備の仕方で、売却価格に大きく影響する場合があります。

マンションを売る時には、売出価格を決めなければなりませんが、適正相場を知っていないと、高く設定しすぎて販売期間が延びてしまったり、安く設定して損をすることがあります。

そのため、まずは自分が売ろうとしているエリアで、同じようなマンションがどれくらいの価格で取引されているかを調べることが大切です。

また、適正な価格を設定したからと言って、すべてのマンションがスムーズに売却できるわけではありません。売出時期にマンションを探している人がいるかや、競合物件があるかないかも影響します。

このように、マンションを売り出す前には、売り出す価格や売り出す時期を決めて売却スケジュールを立てることが重要です。また、売れない時のために、最低限の価格を決めたり、どれくらいの時期に価格を下げるかも検討しておくとよいでしょう。

そして、おおよその時期や価格が決まれば、不動産会社に査定を依頼して、不動産会社を選ぶ作業を始めます。

不動産会社の査定額は、大きく差がでることがあります。そのため、不動産の一括査定サービスを利用して、複数の不動産会社から査定を取ることをおすすめします。

そうすることで、相場価格を把握することもできますし、査定額を比較したり、実際に担当者と話して不動産会社を選ぶことができます。

不動産業者選びを慎重に行う

マンションの売却を行う時には、家の近くにある不動産会社を選ぶ人が多いかもしれません。しかし、マンションの売却において、どの不動産会社を選ぶかでその後の販売期間や売却価格に大きく影響を与えます。

なぜなら、不動産会社には得意なエリアやジャンル、業務範囲があるからです。マンションの売却なら、その地域のマンション売却のノウハウや実績を多く持つ不動産会社を選ぶことが大切です。

また、不動産会社には、誰もが耳にしたことがあるような大手の不動産会社から、地元に密着した不動産会社まで、多くの種類があります。大手は店舗数も多く、広いエリアをカバーしていて安心感があるかもしれません。地域密着型の不動産会社なら、地域の細かな情報にも精通していて、地元の地主さんとも懇意にしていることが多いでしょう。

どちらにもそれぞれの良いポイントがあります。査定の際には、それぞれのよい所が自分のマンションの売却に活かされるかを考えて選びましょう。

中には、高額な査定額を提示し、ろくな販売活動を行わないような不動産会社もあるので、必ず不動産会社の免許や実績などを確認してから媒介契約は結びましょう。

そして、不動産会社を探す時には、一括査定を利用し、査定額や販売方法の確認と共に、仲介手数料の確認を行うとよいでしょう。マンションの売却は高額になるため、仲介手数料も高額になることがほとんどです。もし、仲介手数料の値引きを依頼するのなら、媒介契約締結前に行うことをおすすめします。

 

マンションの売却と購入を同時に行う「住み替え」の場合、売却スケジュールはどのように組み立てれば良いのでしょうか?先に購入物件を探した方が良いのでしょうか?それとも、先に売却活動を始めた方が良いのでしょうか?

販売開始時期が決まっている新築マンションや知人の紹介の物件などで、購入したい物件がすでに決まっている場合は、購入物件への申し入れ期限と申し入れの解約期限をしっかりと確認した上で、売却物件の査定をとって売却活動をすぐに始めると良いかと思います。新たに住宅ローンを組む場合などは(ローン審査に通っていることが前提ですが)、ある期限までに売却契約を取り付けられないと、ローンそのものを無効にするという特約を付けることができますので、その確認もしておく必要があります。まだ購入する物件が決まっていない場合は、物件探しと売却活動を同時に行う場合が多いと思います。どちらが先に決まるかはその時の状況次第なので一概に言えませんが、売却物件の引き渡し時期は「相談」としておく必要があります。購入希望者が現れた場合、いつまでに引き渡しをしないといけないのかを協議した上で、その時期よりも前に入居できる物件を購入する必要があるからです。そのような日程の綱渡りをしたくない、売却も購入もじっくりと時間をかけて納得のいくものにしたい、という人は、売却から購入までの間、一時的に賃貸物件に入居する、という手もあります。その際に、賃貸物件を短期で解すると違約金をとられる場合がありますので注意が必要です。短期賃貸可能の物件を探したり、マンスリーマンションを探したりしても良いでしょう。

マンションを高く売るためのポイント

マンションを売る時には、不動産会社に任せっきりにするのではなく、信頼できる担当者を見つけて協力して販売活動を行うことで高値売却につながります。一括査定サイトを利用して、良好な関係で売却活動を進められる不動産会社を選びましょう。

不動産の仲介で売却する

不動産会社の仲介を利用してマンションを売却する場合には、買取と仲介が選べます。買取は不動産会社が直接マンションを購入するので、買取価格に納得できればすぐに売却できます。また、直接買取だと、仲介手数料はかかりません。そして、瑕疵(かし)担保責任も免除されます。

しかし、不動産会社はその後、マンションを転売して利益を得るため、仲介での売却よりも2割から3割近く低い売却価格になることが多いです。

その点、不動産会社の仲介で売却すると、売主の希望の価格を聞いて、エリアでの実勢価格や周辺環境を加味した金額のアドバイスを受けて売主自身が価格を設定できます。

ただし、買主を探すための時間も必要で、買主が見つかっても必ずしも希望価格で売却できるとは限りません。しかし、より高く売却したい場合には、市場価格で売却できる仲介での売却がよいでしょう。

マンションを売却するタイミングを見極める

マンションの価格は、その時の市況や地域の開発状況、季節などによって変動します。そのため、少しでも高く売りたい場合には、高く売れる時期を見極めて売却する必要があります。

今は、2020年に東京オリンピックを控えているため、東京の湾岸地域等では地価が上昇しています。しかし、この上昇はオリンピックまでと予測されています。そして、ほかの地域では駅の周辺地域の開発が行われていると、その地域の地価は上がります。

また、人の移動のタイミングでもマンションの価格は変動します。多くの人が転居する時期である2月から3月が、一年の内で一番高く売れる時期です。

そして、マンションを売却した際の税金は、マンションの所有期間によって税率が変わります。5年と10年を区切りに税率が下がるので、その時期を考慮することでも売却によって手元に残るお金の金額が変わります。

このように、売りたい時期にすぐに売ってしまうのではなく、高く売れる時期を考えて売ることで、手残り金の額を増やすことができます。

一括査定サイトを利用する

駅前を歩くと、不動産会社が何件もあり、どの不動産課支社を選べばよいのかわからない人も多いでしょう。外から見ただけでは、どの不動産会社がマンションの売却が得意なのかは、素人にはなかなか判断することはできません。

そのため、不動産会社を選ぶ時には、不動産の一括査定サイトを利用することで、自分のマンションの売却に適した不動産会社を見つけることができます。一括査定なら、一度に複数の不動産会社に査定が依頼できるので、何社も不動産会社を尋ねる時間も手間もかかりません。そして、複数の査定結果を得ることで、比較して相場を知ることもできます。

そして、実際に担当者に話を聞いて、不動産会社を選ぶと良いでしょう。この時に不動産会社を見極めるポイントがあるので見てみましょう。

  • 査定額を出した根拠を説明できるか(説明を聞いて納得できるか)
  • そのエリアでのマンションの売却実績がどれくらいか
  • ターゲットはどのような人になるか
  • どのような販売方法を行うか
  • 売主の希望を親身になって聞いてくれるか

そして、実際に物件を見て、ターゲットを予測して販売計画を立てないような、行き当たりばったりの販売方針だと、安心して売却はまかせられません。このように、実際に担当者に会って、話を聞いて相性も見ながら信頼できる不動産会社を選びましょう。

不動産会社を慎重に行うことで高値で売却できる可能性が高くなります。もし、根拠も説明できないような査定をしているのなら、その後の販売にも力を入れてもらえるか疑問です。

また、担当者にも得意とするものはあるので、マンションの売却実績があるかどうかで、販売期間や売却金額に影響します。

価格設定は交渉も考慮しておく

売却価格の設定は高すぎても売れませんし、安すぎても何かあるのかと敬遠されることがあります。そのため、相場価格に近い価格で売り出すことが重要です。

そして、長く売れ残っている物件は、これもまた、瑕疵(かし)などを疑われてより売れにくくなります。そのようなことを避けるために、相場価格を確認して価格設定は慎重に行いましょう。

また、販売活動を始めてなかなか売れない場合には、値下げすることがあります。これは、販売期間を長引かせないためにも必要です。そのため、事前にどのタイミングでどれだけ値下げをするかを決めておくとよいでしょう。

そして、購入希望者は必ず価格交渉を行います。ここで頑なに価格交渉に応じないと印象も悪くなり、購買意欲を減退させることになりかねません。そのため、もし、売却期間に余裕があるのなら値引き額を考慮した価格設定をしてみるとよいでしょう。

ただし、値下げ交渉や値下げのことを考えすぎて、相場価格からかけ離れた価格設定は、売れなくて結局最後に大幅な値下げをせざるを得なくなる可能性があるので注意が必要です。

 

東京オリンピックを控え東京で地価が上がってることは事実ですが、その上昇は本当にオリンピックまでで、その後は下落するのでしょうか?また、転居が多い時期とマンションが売れる時期とは、本当に同じなのでしょうか?(賃貸物件は、当然その時期に最も動くと考えられますが)

東京オリンピックの前後によって地価がどのように変動するかは、専門家の間でも様々な意見が出ていますので、安易なことは記載されない方がよいかと思います。また、確かに3月は人の移動が多い時期ですので2月、3月の売買取引(契約)が多いという旨は一見妥当な事象ように思えますが、恐らくこれは個人の住居における取引だけでなく、投資用物件の売買や企業レベルでの不動産取引も入っているデータだと思われます(決算前の収支合わせ)。また、2月、3月に取引が行われるということは、購入希望者は半年以上前から物件を探し始めているでしょうから、売却活動もそれに合わせて行う必要があります。

売却のタイミングについては、次の項目で詳しく述べられているようですので、「タイミング」の見出しを最後にして、次で詳しく説明します、とする方が読みやすい記事になるかと思います。

(赤字以外についてコメント)
「買い取り」を行う業者については「不動産会社」ではなく「買取り業者」とする方が分かりやすいです。また、不動産業者(仲介業者)を選ぶ際のポイントとして、売却専門の不動産仲介業者を選択肢に入れるアドバイスがある方が良いのではないでしょうか(両手狙いの囲い込みを避けるために)。

 

マンションが高く売却できるタイミングとは

売却の時期を調整することで、マンション自体の価格が上がったり、支払う税金が少なくなったりします。売却の際には、時期も考慮に入れてより高く売却しましょう。

景気が良い時

マンションの価格は景気の影響を受けて上下します。株価は2008年のリーマンショックの後に下落し、公示地価もその後、後を追うように下落しています。

このように、株価と地価は連動しており、株価が下がると一年後に地価も下がると言われています。

景気がよくなって地価が上がると、マンションの価格も上昇します。しかし、価格が上昇しすぎると購入を控える動きが出てきます。そのため、マンションの売却を考えるのは、景気が徐々に上昇し始めているときが良いでしょう。

オリンピック開催する直前

2020年に開催されるオリンピックの影響を受けて、オリンピックの開催される東京の湾岸エリアでは地価の上昇がみられます。

また、オリンピックの時に、多くの外国人の訪日が見込まれているため、観光客の需要がある地域では、開催直前までは価格の上昇が見込まれています。

しかし、この価格の上昇は東京の限定されたエリアのみのことで、東京でもオリンピックに関係ないエリアや東京以外の都市では、際立った価格の上昇を感じている人は少ないようです。

そのため、東京の価格上昇が起こっているエリアの物件の売却であれば、オリンピック開催前に売却するとよいでしょう。

新生活が始まる前の2-3月

春は新しく就職や進学のために、新居を探す人が増えます。当然、需要が増えると、価格も上昇します。この時期を狙えば、高く売却できる可能性があります。

この時期に合わせて売却するには、販売期間を考えると、夏ごろから売却活動を始めるとよいでしょう。このように、需要が増える時期に売却することで、高値での売却へとつなげることができます。

査定額が購入した価格より高いとき

マンションは購入後、築年数が古くなる前に売却することでより高く売却できる可能性があります。マンションは、経年劣化があるため、年数が経過するほど、通常は価格が低下します。

しかし、購入時にはなかったショッピングモールが近隣に建設されたり、新しく駅ができたりすると、購入時よりも周辺環境の影響を受けて、高く売れる場合があります。

そのような時には、タイミングを逃さずに売却すると高値で売却できるでしょう。そのため、将来、家の売却を考えているのなら、周辺の開発状況を常にチェックしておくことで、このタイミングを逃すことなく、売却できます。

マンションのの所有期間が5年を超えた時

マンションは購入した時よりも高い価格で売れると、その利益に対して税金の支払い義務が発生します。その際の税率は、5年を超えると下がり、10年を超えると更に下がります。

そのため、売却の時期をコントロールできるのなら、5年や10年を超えてからの売却にするとよいでしょう。

簡単な例を挙げて見てみましょう。譲渡益が1,000万円の時のそれぞれの税額を計算してみます。以下の税率には、譲渡所得税、住民税、復興特別所得税が含まれています。

短期譲渡所得(所有期間5年以下の場合)

・1,000万円 × 39.63% = 396万3,000円

長期譲渡所得(所有期間5年超の場合)

・1,000万円 × 20.315% = 203万1,500円

所有期間が10年を超える場合(軽減税率の適用)

・1,000万円 × 14.21% = 142万1,000円

このように、同じマンションの売却でも、売る時期を選ぶことでこれだけの税金の支払いの額が変わります。税率が年数によって変わることを知っているだけで、売却の時に少しでも税額を抑えることができて、手元に残るお金を増やせます。

マンションは築年数が6-15年が売り時

マンションは新築プレミアムがあるため、購入後5年以内に2割は価格が下落します。そして、東日本不動産流通機構の中古マンションの築年帯別平均m2単価をみてもわかるとおり、築15年頃まではなだらかな下落が続いています。

その後、16年を超えるあたりから急激に価格が下落し、20年を超えると下落幅が小さくなります。これらのことから、5年を超えると税額が下がるため、5年を超えてからの売却が良いでしょう。

しかし、マンションは周辺環境や立地条件にもよりますが、経過年数とともに価格が下落することは止められません。下落幅が小さくなるということは、価値が下がり、高値で売却できる可能性が下がるということも考慮する必要があります。

参考:東日本不動産流通機構 中古マンションの築年帯別平均m2単価

 

譲渡利益の特別控除についてですが、特別控除額である3000万円以上の利益が出ることはよくあることなのでしょうか?

購入した時の価格よりも高い価格で売れることがもちろんありますが、3000万円以上の利益が出るような物件となると、物件そのものの価格が億を超えないとあり得ないことだと思います(例えば、4000万円で購入したマンションが7000万円で売れる、ということは、まずあり得ません)。住居期間による譲渡利益の税金の特別控除については、内容として書きやすいので配分を多くしがちですが、実際にそれを利用できる人はほとんどいないでしょうから、その説明を詳しくしたところで記事の有用性にあまり寄与しないかと思われます。

 

マンション売却で利益を上げるためのポイント

売却で少しでも多くのお金を手元に残すには、出費を抑え、売却にかかった費用などは、譲渡費用として計上し少しでも税額を抑えることが大切です。

そして、リフォームを考えている時には、不動産会社に相談するなどして、余計なリフォームにお金をかけないようにしましょう。

無駄なリフォームを行わない

家の中の設備は、新しい方が良い印象を与えられます。しかし、中古物件を探している人は、新築よりもやすいところに魅力を感じて探している人がほとんどです。

そのため、価格を重視する人は多く、どれだけきれいにしても、価格の折り合いが付かなければ、購入には至りません。

リフォームにお金をかけてその分を売却金額に上乗せすると、地域の相場価格より割高に感じられ、買主がみつけられず結局は値引きとなる。そういった事態になりかねません。

また、最近では、中古のマンションをできるだけ安く購入して、自分好みにリノベーションを行う人も多くいます。そのような人達にとっては、リフォーム済みのマンションに魅力を感じることはありません。

そのため、売却の際には、設備の不具合の修繕は必要ですが、大掛かりなリフォームは高く売ることにはつながらないため、必要ないでしょう。

特別控除を受ける

マンションを購入した時よりも高く売却すると、売却金額に対して税金がかかります。しかし、自分が住んでいる家の売却の場合、特例を利用すると税金の支払いがなくなる可能性があります。

特例には、多くの種類がありますが、ここでは居住用の家の売却で利用できる特例を見てみましょう。そして、どのような特例があるかを知っておくと、売却の際に不動産会社に特例が利用できるかを確認できます。

なお、特例の利用には確定申告が必要です。確定申告は、売却の年の翌年、2月16日から3月15日の間に行いましょう。

マイホームを売った場合の3,000万円の特別控除の特例

この特例では、マイホームを売った時に、3,000万円までは非課税になる特例です。そのため、税金がかかるのは売却金額の3,000万円を超える部分のみとなり、大きく節税できる特例です。

3年に一度しか受けれない特例で、他のマイホームの買換えや居住用財産や特定居住よ財産の譲渡損失が出た場合の損益通算や繰越控除の特例などとは併用できません。

なお、売却は自分が住んでいる家の売却で、親子や夫婦間等特別な関係間での売買でないこと等の条件があります。

マイホームを売ったときの軽減税率の特例

10年以上所有しているマイホームを売却する時に税率が低くなる特例です。この特例では、売却益の6,000万円までの部分の税率が、長期譲渡所得の税率よりも、更に低くなります。

実際の税率は、所得税が10.21%、住民税4%で長期譲渡所得の税率での支払いよりも約6%節税できます。なお、6,000万円を超える部分は、長期譲渡所得の税率と同じ20.315%となります。

この特例は、3,000万円の特別控除の特例と併用が可能で、課税譲渡所得から3,000万円を引いた額に適用されます。

特定のマイホームを買い換えたときの特例

この特例は、マイホームの売却で出た利益に対する税金の支払いを、買い換えたマイホームを将来売却する時まで税金の支払いを繰り延べできる特例です。

この特例は、税金が減ったり、支払いがなくなったりするものではありません。そのため、売却時の税金の支払いが厳しい人や、その年の所得を増やしたくない人が利用できる特例です。

このように、特例には状況に合わせて選ぶことで、節税できます。適用には細かな条件があるので、利用できるかどうかは国税庁のホームページで確認しましょう。

売却費用をできるだけ計上する

売却に係る費用(譲渡費用)は、税金の計算をするときに控除することができます。この控除できる金額を増やすと税金の支払いが抑えられます。

そのため、譲渡費用として認められる費用はもれなく計上しましょう。譲渡費用には、売却時に不動産会社に支払った仲介手数料や印紙代などが含まれます。

また、買主からの要請で行ったリフォームの代金も含めることができます。そして、売買契約締結後、より有利な条件の買主が現れた場合に契約解除するための違約金も譲渡費用とすることができます。

基本的に譲渡費用として計上できるおのは、譲渡に関わった費用のみとなっています。そのため、マンションの維持や管理にかかっていた、固定資産税や修繕費などは費用として計上できないので注意が必要です。

できる手続きは自分で行う

マンションの売却を行う時には、不動産会社に仲介を依頼したり、司法書士に登記を依頼したりすると手数料や報酬が発生します。特に仲介手数料は売却価格が上がるほど高くなるため、支払いを負担に思う人も多いでしょう。

不動産会社によっては、仲介手数料を値引きしている場合があったり、買主を自分で見つけてくることで、仲介手数料の値引きを交渉することもできます。

そして、登記は大切な資産に係ることなので、間違いなく確実に行うには、司法書士に依頼するのが安心です。しかし、法務局で登記の申請をするときには、丁寧に教えてもらえるので個人で手続きすることも可能です。このように、本人申請をすることで、登記費用を抑えられます。

マンションを高く売却するために、売主ができる工夫は他にないでしょうか?また、仲介手数料を値引きしてもらうポイントがあれば、具体的な方法を教えてください。

マンションを高く売却するためには、購入したいという人を増やす必要があります。そのためには、売り出し時の広告や図面がとても大切になってきます。「この物件を見てみたい」と思ってもらえるような写真を撮影して掲載するようにしましょう。そして、実際に内見したときの室内の印象も大切です。リフォームまでする必要はありませんが、購入希望者に「このマンションでこんな生活がしてみたい」と思ってもらえるような室内を演出できるよう、きれいに片づけや掃除をするだけでなく、ちょっとしたインテリアにも気を配ると効果的かもしれません。

仲介手数料の値引きですが、仲介業者が提示してくる仲介手数料は大抵の場合、法律できめられた上限金額ですので交渉が可能な場合が多いです。仲介手数料は成約金額に応じて変わってきますが、成約金額にかかわらず一律仲介手数料約約50万円、という設定の業者もあるようですので、売却活動の内容にもよりますが、そのような業者を探すことも一つの手として記載してはいかがでしょうか。

 

マンションの売却には不動産業者選びと売るタイミングが重要

マンションの売却では最初の不動作会社の選び方で、その後の売却期間や売却価格に大きく影響します。売るからには、出来るだけ高く売りたいと考える人がほとんどでしょう。高く売るためには、売る時期を考えることや、不動産会社の選び方が重要です。

マンションをより高く売却したいのであれば、あなたのマンションの売却に合った不動産会社を選ぶことが大切です。最適な不動産会社を見つけるためには、不動産の一括査定を利用すると、簡単に短時間で見つけることが可能です。

一括査定なら、時間がない人も休日や夜中でも依頼ができるので、利用してみてください。一括査定を利用して、あなたのマンションを少しでも高く売却できる不動産会社を見つけましょう。

そして、売却についての知識を備えておくことで高値での売却につなげることができます。マンションの売却の予定があるなら、ぜひ、ここでの知識を活かして高値での売却を目指しましょう。

簡単に短時間で利用できる、という点以外の一括査定サイトを利用するメリットがあれば教えてください。また、一括査定サイトを利用する時の注意などはないでしょうか?

一括査定サイトを利用することの主なメリットは、売却したい物件の平均的な相場がわかること、複数の不動産会社からの査定価格を一度に比較することができること、です。しかし、高い査定を出してきたからといって、その不動産会社が必ずしも良い業者であるとは限らないので注意が必要です。また、リフォームをしていたりベランダからの眺望が非常に良いなど、一括査定サイトの条件入力だけでは判断できない価格の条件があることも事実です。一括査定サイトはとても便利ですが、その結果をそのまま鵜呑みにするのではなく、そこで得た情報をもとにしっかりと対応してくれて力になってくれる不動産会社を選ぶことが大切だということを記載すると良いかと思います。

また、一括査定サイトについて詳しく知りたい・比較したいという場合は下記の記事を参考にしてください。

参考:【2019年最新】不動産一括査定50サイトをジャンル別に比較!