不動産売却は売却額が入ってくるだけでなく、税金をはじめ売る側が支払うお金も存在します。不動産の売却額が購入時より低くなり、赤字になることは少なくありません。必要な税金や仲介手数料より低い自己資金しか用意できなければ、不動産売却に伴う金銭的な負担が大きくなります。
ここでは売却時に支払う税金や、税率が変わる条件、実際の税額について解説します。ゆとりある資金計画を立てる参考にしてください。
不動産売却の際に支払う税金
売却の際に支払う税金は、以下の4つです。
- 譲渡所得税
- 登録免許税
- 印紙税
- 消費税
このうち、条件に応じて税率が変わるのは譲渡所得税だけです。一方で売却額に応じて印紙税と消費税が異なり、登録免許税は売却した不動産の個数によって変わります。まずはどんな目的で支払われる税金か知っておきましょう。
譲渡所得税
譲渡所得税は、不動産を売却して利益が出た場合に支払いを求められる、所得税、住民税、復興特別所得税のことです。譲渡所得は不動産を売却したことによる収入であり、私たちが給与などで得る収入とは別のものとして税金が課せられるため、個別に税金を計算する必要があります。
税額は不動産を売却した利益全額ではなく、課税譲渡所得金額という「不動産売却にかかった費用」から「不動産購入にかかった費用」を引いた金額に、所定の税率をかけて算出されます。
| 呼び方 | 含まれる費用 | |
| 不動産売却にかかった費用 | 譲渡費用 | 仲介手数料、登記費用、測量費、印紙代など |
| 不動産購入にかかった費用 | 取得費 | 購入代金、仲介手数料、登記費用、印紙代など |
登録免許税
登録免許税は、登記手続きを実施する時に課せられる税金です。登記手続きを行うことで、法的に土地や建物の所有者を第三者に対しても示すことができます。不動産売買や相続では、所有者が誰かはっきりさせておくことは、その後のトラブル回避にも必須です。
登録免許税は、次の表のようにどんな手続きをするかによって異なります。
| 登記の種類 | 登録免許税の税額 | 軽減税率適応の場合（2019年4月1日時点） |
| 土地や建物を売買した際の所有権移転登記 | 固定資産税評価額×2.0％ | 土地：固定資産税評価額×1.5％ 建物：中古建物なら0.3％ |
| 抵当権抹消手続きをした際の登記登録 | 不動産1個につき1,000円 | 変わらない |
不動産の中でも、特に自宅を売却してローンを完済した際には、抵当権抹消手続きが必要です。抵当権は住宅ローンを借り受けた際に、万が一返済ができなくなった時、貸している金融機関が残債を回収するために設定するその不動産を売る権利です。
たとえば固定資産税評価額が1,000万円の不動産なら、次の表のような登録免許税が必要になります。
| 額 | |
| 所有権移転登記 | 20万円 |
| 抵当権抹消登記 | 1,000円 |
| 合計 | 201,000円 |
印紙税
印紙税は所定金額の印紙を貼り付け消印することで納める税金で、貼り付けた契約書の法的正当性を保持するために使われます。不動産売買では買主と売主それぞれ1通ずつ、印紙を貼った売買契約書を所有します。
売却金額に応じて異なり、2020年3月31日までの間に作成される契約書は軽減税率の適応が可能です。
| 記載された契約金額 | 税額（軽減税率適応） |
| 100万円を超え500万円以下のもの | 1,000円 |
| 500万円を超え1,000万円以下のもの | 5,000円 |
| 1,000万円を超え5,000万円以下のもの | 1万円 |
| 5,000万円を超え1億円以下のもの | 3万円 |
消費税
消費税は、普段の生活の中でも身近な税金の1つです。現行は8％ですが、2019年10月より税率が変わるため、売却するタイミングによっては10％となります。費用全体にかかるわけではないので、 課税対象となるものの費用に応じて全体の必要額も異なります。
| 課税対象 | ・仲介手数料 ・住宅ローン手数料 ・司法書士に支払う費用 |
| 非課税対象 | ・個人間売買をした際の土地の売却金額 ・収入印紙 ・火災保険 ・固定資産税生産金 |
注意点として、不動産の価格は「不動産の表示に関する公正競争規約」に従い、税込みで表示されます。一方で仲介手数料は税抜価格に対して算出されるため、建物代金に含まれる消費税額を差し引いて計算されます。不動産会社の提示した仲介手数料など、費用をよく確認しておきましょう。
譲渡所得税の税率について
売却した不動産の所有期間に応じて異なるのが、譲渡所得税の税率です。長く所有した物件の売却ほど税率が低くなります。
譲渡所得税の税率は所有期間で異なる
譲渡所得税の税率は、所有期間が5年を経過したかどうかで、短期譲渡所得と長期譲渡所得の2つに分けられます。短期譲渡所得の方が税率が高くなっているのは、これは土地転がしなど不当に利益を上げる行為を制限するためです。
所有期間は「その不動産を購入した日から1月1日が何回経過したか」で数えます。2014年3月1日に購入した不動産を、5年後の2019年3月1日以降に売却したとしても、1月1日が繰り返された回数は4回です。そのため短期譲渡所得の税率が適応される点に注意しましょう。
税率の違いについて、表にまとめました。なお所得税率には、復興特別所得税「所得税×2.1%」が上乗せされた値を用いています。
| 短期譲渡所得 | 長期譲渡所得 | |
| 所有期間 | 5年以下 | 5年以上 |
| 所得税率 | 30.63％ | 15.315％ |
| 住民税率 | 9％ | 5％ |
| 合計税率 | 39.63％ | 20.315％ |
ここで分かった税率と課税譲渡所得が分かれば、支払う税金を自分でも計算できます。
・課税譲渡所得＝ 譲渡収入金額−｛取得費 ＋ 譲渡費用｝－特別控除
もしこの式の時点で、課税譲渡所得がマイナスになれば、譲渡所得税については支払う必要がないと分かります。プラスになった際は、下記の式を使用して譲渡所得税を計算しましょう。
・譲渡所得税 ＝ 不動産を売った利益（課税譲渡所得）× 税率（長期譲渡 or 短期譲渡）
実際には売り終わるまで税金がかかるか分かりませんが、事前準備として譲渡所得税がかかるかどうか調べておくと、資金計画も立てやすくなります。まずは一括査定サイトを活用して、査定額を知ってみましょう。ポイントとして、1番高い査定額と1番低い査定額、そして相場のそれぞれで計算しておきます。
売却金額は、買主と契約が結ばれるまで分かりません。そこで査定額を活用して様々なパターンを検討しておくと、いざ譲渡所得税を支払う必要が出ても対応できます。
- 一度に複数の会社に査定依頼できる
- 複数の査定額で資金計画を立てられる
- 不動産会社選びも一緒にできる
こうしたメリットが得られる一括査定サイトは、不動産売却には欠かせません。営業電話なし、メールや匿名でも問題ないというサイトも多いため、査定依頼を気軽に出して活用してみましょう。
短期譲渡所得の税率は39.63%
所有期間5年以下の短期譲渡所得では「所得税 30.63%+住民税 9%＝39.63%」の課税があります。長期譲渡所得に比べると、19.315％も高い税率です。その分、税金も高くなります。しかし、課税譲渡所得が発生しない場合は、そもそも税金がかかりません。
- 所有期間が5年以下
- 課税譲渡所得が発生しそう（高額で売却できそう）
- 利用できる特例がない
この3点に当てはまる人は、税理士など税の専門家や不動産会社の担当者に相談してみましょう。
長期譲渡所得の税率は20.315%
所有期間5年超の長期譲渡所得は「所得税15.315%+住民税 5%＝20.315%」です。不動産売却において、長期譲渡所得の税率が適応されることの方が多く、特に相続した家では相続前の所有者の期間も引き継がれます。相続して1年内に売却しても、長期譲渡所得が当てはまるということです。
不動産売却の税率シュミレーション
税率をシミュレーションする前に、建物は土地と違って経年劣化が起こるということに注目しましょう。劣化した部分について減価償却費相当額を取得費用から差し引き、より現状に合う金額を取得費として用います。
・減価償却費相当額＝建物の取得費×0.9×償却率×経過年数
償却率は建物の材質によって異なり、木造の場合は0.031、軽量鉄骨は0.025、鉄筋コンクリートは0.015と決まっています。ただし事業用不動産の場合は計算式も異なるため、注意しましょう。
【事例1】築14年の戸建てを売却した場合
今回は築14年の木造の戸建てであると仮定し、さらに諸費用について以下の表のように定めました。
| 購入価格 | 6,000万円 |
| 購入時諸費用 | 300万円 |
| 譲渡価格 | 5,500万円 |
| 譲渡諸費用 | 300万円 |
今回は木造の戸建てであるため、減価償却費の算出は0.031を用い、次の表の式となります。
| 減価償却費 | 3,000×0.9×0.031×14＝1171.8万円 |
| 取得費 | 6000万円+300万円-1171.8万円＝4828.2万円 |
ここで取得費が判明したため、譲渡価格と譲渡時の諸費用を利用して、さらに計算します。
| 譲渡価格+譲渡時諸費用 | 5,800万円 |
| 取得費 | 4828.2万円 |
| 課税譲渡所得 | 671.8万円 |
これで、課税譲渡所得が671.8万円であることがわかりました。今回は築14年であるため、長期譲渡所得に当てはまります。したがって「671.8万円×20.315%＝およそ136.5万円」が、譲渡所得税となります。
2つの特例が使用ができる
この事例では「3,000万円の特別控除の特例」と「所有期間が10年越えの居住用不動産を売却したときの軽減税率特例」を双方利用できます。まず3,000万円の特別控除の特例を利用することで、この事例では譲渡所得自体がなくなります。
【事例2】築4年の居住用マンションを売却した場合
事例2つ目は、築4年、つまり短期譲渡所得に当てはまるマンションの売却です。税率は39.63%となるほか、戸建てとは「土地部分の計算が関わらない」「土地に対して使える特例が使えない」という部分が異なります。
| 購入価格 | 5,000万円 |
| 購入時諸費用 | 300万円 |
| 譲渡価格 | 4,000万円 |
| 譲渡時諸費用 | 300万円 |
ここから、さらに取得費の計算を行います。マンションということで、今回は減価償却費の計算には償却率0.015を用います。
| 減価償却費 | 5,000万円×0.9×0.015×4＝270万円 |
| 取得費 | 5,000万円+300万円-270万円＝5,030万円 |
ここで取得費が判明したため、譲渡価格と譲渡時の諸費用を利用して、さらに計算します。
| 譲渡価格+譲渡時諸費用 | 4,300万円 |
| 取得費 | 5,030万円 |
| 課税譲渡所得 | – 730万円 |
この場合は、課税譲渡所得がマイナスとなったため、そもそも譲渡所得税がかからないことが分かります。
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不動産売却で支払う税金の税率はそれぞれ異なる
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