土地売却

土地売買価格の決め方は|相場を調べる3つの方法を徹底解説

「所有している土地を売却したいけど、相場はいくらなんだろう」とか「相続した土地のメンテナンスができないから手放したい」などの悩人みを持つ人もいるのではないでしょうか。

また土地を所有していれば固定資産税などの税金がかかってきたり、メンテナンスなどを行わないといけません。そのため土地を売却する人もいます。土地の売却の知識や価格のことなど素人にはよくわかりません。

土地の売却で損をしないためには、まず土地の価格を知ることが大切です。土地売買価格の調べ方や土地の売却方法について解説していきます。

土地売買価格の基本は公示地価

土地の価格は毎年変わってきます、どのように価格を決めていくのか説明します。

公示地価は毎年国土交通省が発表

公示地価は、全国の標準地と呼ばれる土地の価格のことです。国土交通省が定めた標準地を対象に、毎年1月1日時点での価格を発表します。公示地価は標準地を1㎡あたりの価格で表します。

公示地価は、土地の価格が異常に高騰しないために、不動産鑑定士という資格を作り、正常な価格を公表するように政府が決めました。土地の価格が高騰すると、マイホームを持つことが困難になったり、オフィスビルや商業施設の建設も困難になり、経済発展に問題が発生するからです。

標準地の判定は土地鑑定委員会によって行われ、2人以上の不動産鑑定士が関わります。鑑定結果を土地鑑定委員会が調整をし、最終的な正常価格を公示します。

順位 都道府県 公示地価の平均(㎡)
1位 東京都 109万6445円
2位 大阪府 29万8443円
3位 神奈川県 24万8775円
4位 京都府 24万906円
5位 愛知県 19万6182円

 

参考:公示価格

客観的な価格として扱われる

土地の売買のときに使われる土地価格は、公示価格を使われることがほとんどありません。これは土地の売買価格は、売る時の事情によっても変わるからです。例えば、災害などの被害があった地域は土地価格は大きく変動します。しかし公示地価は、毎年1月1日に発表され、1年間は更新されないので、それらの事情を考慮しません。

知りたい公示価格は公式HPから

公示価格は国土交通省の公式HPから調べることができます。自分が調べたい土地がある市町村や土地の区分を選択します。また調査年も指定することができます。条件を指定し、検索ボタンを押すと、㎡当たりの価格が調べられます。

パソコンなどがない場合は、市役所で調べることもできます。

公示地価の補完として基準地価

国の公示地価に似たようなもので、都道府県の基準地価というものがあります。基準地価とは、毎年9月に国土交通省が公表する地価指標の1つで、その年の7月1日時点の土地価格の調査を基にしています。調査の対象となる基準地の多くは公示地価とちがいます。

しかし一部公示地価の標準地と重複しているため、半年ごとの地価変動を確認することができます。

公示地価 基準地価
調査の対象になる基準地 主に都市計画区域内 都市計画区域外の住宅地、商業地、工業地、宅地でない林地
発表する時期 毎年1月1日 毎年9月
不動産鑑定士の人数 2人以上 1人以上

公示地価と基準地価の調査の対象になる基準地は、異なりますが、一部公示地価の標準地と重複しているため、半年ごとの地価変動を確認することができます。

実際の土地売買価格は実勢価格を参考

土地の価格は日々変動しています。公示価格や基準地価を参考にするのもいいですが、実勢価格を参考にする方が実際に取引されている価格がわかります。

実勢価格は日々変動している

土地には定価が存在しません。公示価格や基準地価など土地の価値を表すものはありますが、土地の価値は日々変動しています。販売価格や市場価格と違い、実際に取引をされている価格を把握するのが最適です。その価格のことを実勢価格と言います。

実勢価格と販売価格、市場価格には金額に差が出てきます。その差が数百万円の場合もあります。土地の値段を正しく知るには実勢価格を知ることが大切です。

自力で実勢価格を調べる方法

実勢価格を調べる方法は、レインズと土地総合情報システムを使う方法などがあります。レインズとは、不動産取引を公開しているサイトのことです。レインズを使って、売却しようとしている土地に似ている物件の最終取引価格を調べます。これで、所有している土地の相場価格がわかります。

土地総合情報システムは、国土交通省が運営するサイトのことです。不動産取引価格の情報を公開しています。レインズのように、実際に売買取引された価格を見ることができます。

レインズも土地総合情報システムも、あくまでも似ている物件の最終取引価格なので、所有している土地の適切価格とは言えませんが、参考にすることができます。

例:土地総合情報システムで調べた場合

立地 坪単価 ㎡単価
都心の土地(東京都中野区東中野) 250万円 77万円
地方の土地(福岡県福岡市中央区) 100万円 31万円
立地 取引額 面積
農地もしくは旗竿地のような特殊な土地(群馬県前橋市江木町) 100万円 770㎡

このように自分の所有している場所を検索し、坪単価や㎡単価などを調べることができます。

より明確な価格を調べるなら一括査定がおすすめ

土地の相場を自分で調べることはできますが、より明確に知りたい場合は不動産業者に土地の査定を依頼しましょう。不動産業者に依頼すると、売りたい時の需要や供給を加味した価格がわかります。さらに最新の価格相場を知ることができます。

複数の不動産業者を回るのは大変なので、一括査定サイトを利用すると便利です。一括査定サイトを利用すれば、複数の不動産会社で比較でき、自分の目的にあった不動産会社を見つけることができます。

複数の不動産業者の中から1つの業者に決めるポイントは、土地を売るのを得意としているか、納得できるまで説明をしてくれるか、担当に実際に会って信頼できるかということです。

土地の形や面した道路には要注意

土地売買価格は土地の形や面した道路にも影響があります。形状が悪い土地は、敷地内に利用しにくい部分が出てくるので、価格は下がります。さらに、土地に面している道路が狭いと建物を建てるときに重機などが入りにくく、大きな建物が建てれないので価格は下がります。

実勢価格が載っていた近隣の土地でも、土地の形状や面している道路次第で価格は変わるのです。また土地が崖地や傾斜地、高低差のある土地も建物が建てにくいので、価格は安くなります。

不動産鑑定士に出してもらう鑑定評価額

鑑定評価額を出してもらうと、特殊な形の土地の価格や遺産相続のときにスムーズに分割することができます。

鑑定評価額の査定基準は国が決めている

土地の価格は不動産鑑定士に出してもらう方法があります。不動産鑑定士は、不動産業者とちがって、「不動産の鑑定評価に関する法律」に基づき、不動産鑑定を行うことができます。不動産業者が、不動産鑑定を行うことは法律違反になります。

不動産鑑定士の鑑定は、「不動産鑑定評価基準」によって作業内容が詳細に定められています。不動産鑑定評価基準は国土交通省が制定しているものです。

これに準拠しない鑑定を行った鑑定士は、懲戒処分を処せられることもあります。鑑定評価書は、完成までに2~3週間ほどかかるので、不動産鑑定士に依頼する場合は余裕を持ったスケジュールを立てましょう。

特殊な形の土地を評価するために活用

間口狭小地・著しい不整形地・崖地など、公示価格や実勢価格では判断しにくい時に鑑定評価額は使えます。不動産鑑定士が現地まで行くので、特殊な形の土地でも性格な評価ができます。

また相続のための遺産評価でも使われます。相続された土地の時価を所有者が知っていることは少ないです。相続する土地が不動産鑑定評価によって、適正価格を把握しておくと、親族との遺族分割がスムーズに進めることができます。

鑑定評価額を知るには依頼報酬が必要

鑑定評価額を知るには、不動産鑑定士に依頼します。その報酬は相場は30万円~50万円です。報酬は鑑定してもらう土地の価格などで変動します。

これは不動産鑑定士が現地へ行き、調査を行い複雑な不動産価格形成要因を的確に分析して判断し、不動産の価格を出すので、労力と時間がかかるからです。

また事務所によって鑑定の依頼報酬は異なります。鑑定評価書の作成費用についての決まりごとは、法律で決められていないからです。大手の事務所だと依頼報酬が高くなり、個人が経営している事務所だと安くなり傾向があります。

高い土地売買価格で売るコツ

できるだけ高くで土地を売りたい場合、いろいろな準備をする必要があります。その準備について説明します。

境界が曖昧な土地は測量

登記簿謄本の内容と現状にちがいがある可能性があります。境界をハッキリさせると想定より広いかもしれません。このような場合だと、実際の価格とちがった価格で売買してしまうことになります。

また境界線が曖昧のまま売却すると、実際の境界を越えて隣の土地の権利を脅かしてしまう可能性もあります。

いろいろなトラブルを避けるには、測量してもらって、境界線をはっきりさせる必要があります。土地の測量は測量業者に依頼して境界測定を行ってもらいます。費用は30坪から100坪程度の土地で約35万~45万円かかり、時間も3~4カ月かかるので、売却を考えている場合は、余裕をもって依頼する方がいいでしょう。

長期計画で土地の売買を行う

土地を売却するとき、時間をかけたら高くで売却できた土地も、売り急ぐと買い手を見つけるために無理な値下げをしてしまいがちです。土地を売却する場合、余裕を持った売却スケジュールを組むようにすれば、無理な値下げをしなくてすみます。

土地の売却まで

  • 媒介契約:1~3カ月
  • 売買契約:1~6カ月
  • 引き渡し:1~3カ月

媒介契約は不動産会社と契約するものです。複数の不動産会社に査定を行ってもらい、信頼できそうな不動産会社を選び、契約します。

売買契約は買主を見つけるまで時間がかかります。買主候補の人が購入を確定すれば、契約をし、手付金を受け取ります。

引き渡しは、買主からキャッシュや住宅ローンで準備をしたお金を受け取り、司法書士に名義変更をしてもらえば、土地を引き渡せます。

土地売却には、約1年程度を想定しておくといいでしょう。

安い土地売買価格でも売れない時の対処法

土地を所有していると、固定資産税や除草剤などのコストがかかります。売却するとこのコストはかかってきませんが、売却に困難な土地の場合なかなか売却することができません。

そのような土地はどうすればいいのでしょうか。説明していきます。

業者に土地の買取をしてもらう

所有している土地が、狭小地や崖地、不整形地だった場合、買主はなかなか見つからないかもしれません。土地を所有している間、税金などのコストもかかってきます。

売却困難な土地の場合、仲介で売却するのではなく買取を行っている不動産会社に買い取ってもらいましょう。

売却との違いは、買主探しの手間がないから、取引は短期間で終わります。買主がいないので、査定価格がそのまま買取金額になり、早くに現金化することができます。

さらに仲介手数料もかかってきません。
しかし業者が再販することが前提のため、売却より価格は安くなってしまいます。

家付きの土地なら空き家バンクの利用

家付きの土地を売却したいのであれば、空き家バンクを利用する方法もあります。空き家バンクは自治体などが運営しているもので、「空き家を売りたい、貸したい人」と「空き家を買いたい、借りたい人」をマッチングさせます。

空き家所有者が自ら物件を登録し、契約などの手続きを自分たちで行うため、不動産会社を使う場合にかかる仲介手数料はかかりません。
空き家バンクの利用は自治体に申請が必要です。申請したあと現地調査が行われて、空き家バンクに登録されます。

土地を手放すことを優先するなら寄付

土地を売却できなかった場合、寄付するという選択肢もあります。寄付先は個人や自治体、町内会などです。

自治体や町内会への寄付は、自治体ごとに設けられた条件を満たせば無償で引き取ってくれます。まずは担当窓口で寄付の相談を行いましょう。

個人への寄付は、自分の周りで欲しがっている人に寄付します。隣の家の所有者が自分の土地を広くしたいために、欲しがることもあります。しかし個人への寄付には、相手に税金がかかってきます。

寄付を受けた相手は、贈与を受けたことになるので、贈与税がかかります。ただし、土地の評価額が低いなら、個人への寄付では贈与税が無税になります。

適正な土地売買価格を設定してゆとりある買主探し

土地売買にはいろいろな準備が必要です。まず所有している土地の適正な価格を知ることです。公示地価や実勢価格を参考にして、相場を知りましょう。

そのあと売却計画を立てます。売却計画を立てないと、売却価格が相場より低くなる恐れがあります。

売却計画を立てたら、不動産会社を探さなければいけません。それには一括査定サイトを利用することがおすすめです。一括査定サイトで、複数の不動産会社を比較することができます。さらに自分の売却したい土地が、得意かそうでないかもわかります。

一括査定サイトを利用することによって、不動産会社を探す手間は省けるし、自分に合う不動産会社を選ぶことができます。不動産会社を選ぶときに大事なことは信頼できる担当者がいるかどうかです。信頼できる担当がいることで売却成功への近道になります。

また、一括査定サイトについて詳しく知りたい・比較したいという場合は下記の記事を参考にしてください。

参考:【2019年最新】不動産一括査定50サイトをジャンル別に比較!