不動産売却の基礎知識

不動産売却の際の仕訳を理解しよう。パターン別仕訳方法も解説

不動産の仕訳は、法人であるか、個人事業主であるかでも変わります。仕訳の方法は煩雑で分かりにくいと感じている人も多いでしょう。

しかし、正しく仕訳をしないと、正しい税額をだすことはできません。ここでは、個人事業主が不動産を売却した際の仕訳の方法を、パターン別にわかりやすく解説したいと思います。

不動産売却の会計の基礎知識

不動産を売却する時には、土地だけ売却するのか、土地と建物を一緒に売却するのか。また、個人事業主であるか、法人であるかで仕訳の方法が変わるので注意しましょう。

消費税の課税対象とは

消費税は事業者が継続して対価を得て事業を行う資産の譲渡や商品の販売、サービスの提供を行う時に課税されます。

そして、不動産の取引で消費税が課税されるのは、不動産会社への仲介手数料と司法書士に登記などを依頼した時の、司法書士報酬です。また、住宅ローンを組んでいる場合には、売却の際の一括繰り上げ返済の手数料にも課税されます。

そして、売却の際の不動産の価格は、税込み価格で表示されています。ただし、課税されるのは建物部分のみです。これは、土地は消費するものではないため、課税対象外となっているためです。そして、個人が自分の家を売却する時には、消費税は課税されません。

ただし、不動産会社に支払う仲介手数料の計算では、注意が必要です。建物と土地を合わせて売却する時には、土地には課税されませんが、建物は消費税が込の価格になっています。そのため、建物の売却価格から消費税を引いた価格を出して、仲介手数料を計算します。

土地の売却分は固定資産売却損益勘定で仕訳

土地を売却する時には、個人事業主、法人を問わずその土地が投資目的でなく事業のために利用されていた土地である場合には、固定資産売却損益勘定を使って仕訳を行います。この際の勘定科目は、固定資産売却損と固定資産売却益を使います。

土地や建物を売った時には、売上勘定が利用できるのではと考えるかもしれません。しかし、土地や建物の売却代金には、税金が含まれていたり、控除が含まれている場合があります。また、個人での自宅の売却である場合、売却益は事業利益ではありません。

そのため、土地の売却の仕訳の際には、個人であるかや法人であるか、収益物件かどうかは問わずに、固定資産売却損益勘定を使って仕訳を行います。

不動産売却の利益は簿価を基準

不動産の売却の会計処理を行う時には、簿価を使って帳簿に記入します。この簿価というのは、不動産の購入価格を指します。

市場価格は、その時の景気や周辺環境などの影響を大きく受けて変化します。しかし、簿価は時価が上がっても変わりません。

そして、建物の簿価の場合には、建物は減価償却ができるので、簿価も建物の価値が減少した分を引きます。そのため、古い建物程、簿価は減っていき、売却の際の課税される譲渡益が増えます。

・損益計算 = 収入金額(売却で得た金額) -{簿価(減価償却累計額を引いたもの) + 譲渡費用}

建物を売却した場合の損益計算は上記の式でできます。そして、利益が出ると課税されます。

不動産の売却は、譲渡所得となり、この譲渡所得はその不動産を5年以上所有していたかどうかで税率が変わります。5年以上なら短期譲渡所得となり、税率は20.315%です。5年以下の場合には、長期譲渡所得となり、39.63%課税されます。

仕訳をする日付は3パターン

仕訳(会計処理)を行う時には、日付が重要な役割を果たします。特に期末の契約だと、その年の利益に入れるか入れないかで、利益の額が変わり、税金の額も変わってしまいます。

期末にはどれくらいの損益がその年に発生したか計算し、使える控除や税金の繰り延べを検討し、確定申告の準備をしているでしょう。

それらのことを考えながら、その年の日付で処理を行うか、来年の利益に入れるかを考えるとよいでしょう。

通常、不動産の売却では、契約書を作成した日か、実際に不動産を引き渡した日で処理します。ただし、特例で、不動産の売却を契約した日を使うこともあるようです。

個人と法人の仕訳を混同しない

法人の場合、その年に得たすべての収入を合算し、その金額から全ての経費を合わせた金額を引いて損益計算をします。そして、税額を計算するときも、ひとまとめにして計算します。

しかし、個人の場合だと、事業所得や譲渡所得、給与所得など、所得ごとに税金の計算をしなければなりません。

例えば、事業のために使った費用は、事業所得から差し引いて、その後、税額の計算をします。また、不動産を売却して得た譲渡所得に対しては、譲渡に係る費用のみを差し引いて税額を計算します。

このように、個人の場合は、それぞれの所得、経費を分けて考えなければなりません。

不動産売却に関わる費用の扱いについて

仕訳を行うには、費用として計上できるものを正しく把握する必要があります。ここでは、不動産の売却の際に計上できる費用を見ていきます。

手付金は負債勘定で仕訳

不動産の売却を行う時には、売買契約が成立した時に買主は売主に対して手付金を支払います。この手付金にはいくつか種類があって、契約の証明をするための手付金を証約手付といいます。

また、契約どおりに債務を支払わなかった時に支払う違約手付や、解約をするために支払う解約手付などがあります。

解約手付は買主からの解約の場合には、解約手付を放棄することで契約が解除できます。また、売主側からの解除には解約金の2倍の額を払うと契約解除ができるなどの、効力がある手付です。

このように手付には、法的な効力があります。そして、手付金の仕訳は、負債勘定で仕訳し、勘定科目は前受金となります。

よく似たものに内金がありますが、この内金は代金の一部を支払う時に使われるもので、特に法的に何か意味を持ったものではありません。

情報提供料扱いにする仲介手数料

仲介手数料は不動産会社に不動産の売却を依頼して、成約した際の手数料です。仲介手数料は法律上は情報提供料として扱われます。

この仲介手数料が発生した時には、支払い手数料という勘定科目で借方に課税仕入れとして記載します。この際、仲介手数料は課税仕入れになるため、消費税が課税されます。そのため、書類に記載されている仲介手数料の金額に消費税が含まれているかどうかを確認してから、仕訳を行いましょう。

買主と分担する固定資産税精算金

固定資産税は毎年、1月1日にその不動産を所有している人に課税されます。そのため、不動産の引き渡しの前日分までを売主が負担し、引き渡し日以降を買主が負担します。

不動産引き渡し日の当日に、固定資産税の精算が行われ、買主から負担分が売主へと支払われます。この場合、この固定資産税の精算金は税法上、売却代金として扱われます。

なお、建物の売却の時には、譲渡価格にこの固定資産税清算金を加えて損益計算を行います。

土地だけを売却した時の仕訳は2パターン

個人事業主が土地のみを売却した時の仕訳の仕方を見てみましょう。

土地を簿価より安く売却した時の仕訳

簿価が400万円の土地を200万円で売却した時の仕訳をしてみましょう。なお、手付金として、契約時に20万円先に受け取ったこととします。

借方勘定科目 借方科目 貸方勘定科目 貸方金額
現金 20万円 前受金 20万円

売却時の仕訳は以下のようになります。なお、200万円での売却なので、200万円 × 4% + 20,000円で仲介手数料は10万円とします。

借方勘定科目 借方科目 貸方勘定科目 貸方金額
現金 170万円 土地 400万円
前受金 20万円
支払い手数料 10万円
固定資産売却損 200万円

土地を簿価より高く売却した時の仕訳

400万円の簿価の土地を600万円で売却できた時の仕訳をしてみましょう。仲介手数料は売却金額が600万円なので、売却金額 × 3% + 60,000円で計算します。なお、手付金を契約時に50万円受け取ったとします。

借方勘定科目 借方科目 貸方勘定科目 貸方金額
現金 50万円 前受金 50万円

次に売却時の仕訳をします。

借方勘定科目 借方科目 貸方勘定科目 貸方金額
現金 526万円 土地 400万円
前受金 50万円 固定資産売却益 200万円
支払い手数料 24万円

この場合、600万円で土地を売却したので、仲介手数料は売却金額 × 3%となり、計算すると24万円になります。

建物ありの土地を売却するときの仕訳は3パターン

不動産の売却では建物とともに土地を一緒に売るケースが多いです。ここでは、土地付きの建物の売却での仕訳の仕方を見てみましょう。なお、仲介手数料は税抜の建物価格に消費税がかかります。建物単独の税抜価格を出してから仲介手数料を計算しましょう。

土地と建物を簿価より安く売却した時の仕訳

簿価が500万円の土地を400万円で売却、簿価が300万円の建物を150万円で売却した時の仕訳をします。契約時に手付金を50万円受け取ったこととします。契約時の仕訳は以下のようになります。

借方勘定科目 借方科目 貸方勘定科目 貸方金額
現金 50万円 前受金 50万円

仲介手数料は売却価格550万円の3%とするので、16万5,000円とします。なお、消費税は建物部分にのみ課税されるので、150万円x8%が仮受消費税となります。

借方勘定科目 借方科目 貸方勘定科目 貸方金額
現金 495万5,000円 土地 400万円
支払い手数料 16万5,000円 建物 150万円
前受金 50万円
事業主貸 100万円 土地 100万円
事業主貸 150万円 建物 150万円
仮受消費税 12万円

土地と建物を簿価より高く売却した時の仕訳

簿価500万円の土地を600万円で、簿価400万円の建物を500万円で売却した時の仕訳は以下のようになります。なお、手付金は100万円、仲介手数料は、売却価格1,100万円の3%で39万円とします。

借方勘定科目 借方科目 貸方勘定科目 貸方金額
現金 100万円 前受金 100万円

仲介手数料は400万円超の売却金額の時には、売却金額×3%+60,000円計算します。

借方勘定科目 借方科目 貸方勘定科目 貸方金額
現金 1,001万円 土地 500万円
支払い手数料 39万円 事業主借 100万円
前受金 100万円 建物 400万円
事業主借 100万円
仮受消費税 40万円

なお、消費税は建物部分の500万円に8%かかります。

建物だけ簿価より安く売却した時の仕訳

土地は簿価500万円のところを600万円で売却、建物は簿価300万円のところ250万円での売却になりました。このときの手付金は80万円契約時に受領しています。なお、消費税は建物価格の250万円にのみ8%かかります。

土地と建物を850万円で売却しているので、仲介手数料は売却価格の850万円×3%+6万円で、31万5,000円になります。

契約時の手付金の受け取りの仕訳は以下のようになります。

借方勘定科目 借方科目 貸方勘定科目 貸方金額
現金 80万円 前受金 80万円

そして、売却時の仕訳は以下になります。

借方勘定科目 貸方科目 貸方勘定科目 貸方金額
現金 758万5,000円 土地 500万円
支払手数料 31万5,000円 事業主借 100万円
事業主貸 50万円 建物 250万円
前受金 80万円 建物 50万円
仮受消費税 20万円

不動産売却するならまず一括査定サイトを利用しよう

不動産の売却は、不動産のプロである不動産会社に依頼すると安心です。不動産の種類や状況に合った不動産会社を選んで、スムーズに売却しましょう。

一括査定で相場価格を把握する

不動産の売却では、まず、不動産会社に査定を依頼することから始まります。査定額を見て、どれくらいで自分の所有する不動産が売れるかを確認したり、相場価格を知ったりできます。

しかし、不動産会社の査定額は、依頼する不動産会社によって金額に大きな開きがある場合があります。そのため、提示された査定額が適正なものかを判断するために、複数の査定額を比べる必要があります。

不動産の査定額を比べるには、不動産の一括査定を利用して査定を依頼することが一番の早道です。一括査定なら、最短の時間で複数の不動産会社の査定結果を得られます。

わざわざ不動産会社に出向く必要もありませんし、仕事でなかなか時間がとれない人も、インターネットで査定を依頼できるので、仕事から帰宅してからでも査定を依頼できます。

不動産会社の特徴を理解して選ぶ

不動産会社を選ぶときには、その不動産会社がどの分野の売却に長けているかを判断して選びましょう。不動産会社には、土地の売買を得意とする不動産会社、マンションの売却が得意な不動産会社、賃貸の仲介を主に取り扱っている不動産会社等それぞれに得意とする取扱い分野があるからです。

また、都市部の売買に強い不動産会社や、地域密着型の不動産会社など、売却する地域によっても依頼する不動産会社を選ぶ必要があります。地域密着型の不動産会社なら、地元の情報にも精通していて、顧客を確保しているかもしれません。

大手の不動産会社なら、広いネットワークを利用して、広範囲から顧客を探しだせるかもしれません。それぞれに特徴があり、自分の不動産に合わせて選ぶことで、早期で高値の売却へとつなげられます。

また、不動産会社の担当者に直接会って、査定額の説明を聞いたり、販売方法などを確認することも大切です。担当者も人なので、乗り気でない取引では、説明もおろそかになる可能性があります。また、あまり得意としない分野の不動産であれば、査定額も弱気の査定になります。

実際に担当者に会うことで、どれだけあなたの不動産の売却に力を入れてもらえるかを確認できますし、販売方法も取扱件数が多い分野の売却であれば、より詳細な販売戦略を持っていることでしょう。

投資用物件を不動産売却した仕訳の注意点

投資用物件を売却する時には、前払いで受け取っている家賃等は精算すべきものがあるかを確認しましょう。そして、投資用物件の場合には、売却日までの減価償却費を計算し計上します。

前払いの賃料や駐車代金を精算

アパートなどの投資物件を売却する時には、通常の居住用の不動産を売却する時と違い、売却時に精算するものがたくさんあります。

売却時に精算するものには、賃料や駐車場使用料、看板使用料、自販機設置料、PHSアンテナ設置料、付加使用料、町会費などがあります。

例えば、賃料なら月の半ばや月末に来月分の賃料を賃借人から賃貸人へと支払います。駐車場料金なども翌月分を前の月に支払うことが多いでしょう。

このような場合、売主は賃料を貰いすぎていることになります。そのため、売却日以降の賃料を売主から買主に対して支払わなければなりません。

投資用物件には減価償却を計上

建物は年数が経過するにつれて、価値が下がっていきます。そのため、価値が下がった分を建物の価値を費用として計上する作業を減価償却と言います。

投資物件の場合には、この減価償却の作業が必要です。通常、居住用の家ならば、簿価をそのまま使って損益計算を行います。しかし、投資用物件の場合には減価償却が必要なため、簿価から価値が減った分を引いてから損益計算します。

そして、投資用物件の売却では、譲渡損失・譲渡所得が発生すると、利用できる特例等を確認し、確定申告を行います。その際、譲渡所得は分離課税方式を採用しているので、第三表を使い申告を行います。

不動産売却の仕訳に失敗しないため専門家に相談

不動産の売却は、法人であるか個人事業主であるかで勘定科目が変わります。また、発生した所得も事業所得になるのか、譲渡所得になるのかが異なります。そして、確定申告の際も、分離課税なのか総合課税なのかで、他の所得と損益通算できるかどうかが変わります。

このように、不動産の売却での仕訳は、その後の税金の支払いに大きく影響します。そして、不動産の売買では多額のお金が動くため、会計処理を間違うと税金を支払いすぎたりして損をする可能性があります。

もし、不動産の売却時の仕訳に不安があるのなら、専門家に相談した方がよいでしょう。そして、売却を依頼した不動産会社にも相談することができるので、売却の際は、信頼のおける不動産会社を選びましょう。

不動産会社を選ぶ時には、複数の不動産会社に査定を依頼して、査定額や販売方法、担当者の知見を確認してから選ぶとよいでしょう。

不動産の一括査定なら、厳しい審査を通った不動産会社が登録されているため、あなたの不動産の売却に合った不動産会社を見つけることができるでしょう。

正しい仕訳をして不動産売却で損をしない

青色申告をするには、正しく仕訳ができるようになる必要があります。不動産売却時の仕訳は、とても複雑で初めは理解するのに時間がかかるかもしれません。

しかし、正しく仕訳を行わないと、せっかく利益を上げても、余計な税金を支払うことになりかねません。仕訳について不安や疑問がある場合には、まずは税理士など専門家に相談するとよいでしょう。

また、一括査定サイトについて詳しく知りたい・比較したいという場合は下記の記事を参考にしてください。

参考:【2019年最新】不動産一括査定50サイトをジャンル別に比較!