不動産売却の基礎知識

【決定版】不動産売却の仕訳を理解しよう!パターン別に仕訳方法もわかりやすく解説!

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この記事では、個人事業主が不動産を売却した際の仕訳の方法を、いくつかのパターン別に解説したいと思います。

不動産の仕訳は「法人であるか?個人事業主であるか?」など、いくつか注意すべきポイントがあり、正しく仕訳をしないと正しい税額を出すことはできません

仕訳の方法は複雑で分かりにくいと感じている人も多く、特に初めての人だと不安もあると思います。この記事を読んでしっかり理解していきましょう!

不動産売却の会計の基礎知識

不動産を売却する時には、土地だけ売却するのか、土地と建物を一緒に売却するのか。また、個人事業主であるか、法人であるかで仕訳の方法が変わるので注意しましょう。

  1. 消費税の対象となるものとは?
  2. 消費税は建物部分のみに課税される
  3. 土地の売却分は固定資産売却損益勘定で仕訳
  4. 不動産売却の利益は簿価(ぼか)を基準
  5. 仕訳(会計処理)の日付について
  6. 個人と法人の仕訳を混同しない

①消費税の対象となるものとは?

そもそも消費税とは、事業者が継続して対価を得て事業を行う資産の譲渡や商品の販売、サービスの提供を行う時に課税されます。

この理論に基づき、不動産の取引においては「不動産会社への仲介手数料」と「司法書士に登記などを依頼した時の司法書士報酬」が課税対象となります。もし、住宅ローンを組んでいる場合には、売却の際の一括繰り上げ返済の手数料にも課税されます。

そのため、個人で自分の家を売却する場合には消費税は課税されません

②消費税は建物部分のみに課税される

売却の時には不動産の価格は税込み価格で表示されますが、実は課税対象となっているのは建物部分のみです。これは「土地は消費するものではない」という考えに基づきます。

そのため、不動産会社に支払う仲介手数料の計算では注意が必要です。建物と土地を合わせて売却する時には、土地には課税されませんが、建物は消費税込みの価格になります。仲介手数料を計算するときには、建物の売却価格から消費税を引いた価格を出しましょう。

③土地の売却分は固定資産売却損益勘定で仕訳

土地を売却する時、個人事業主・法人を問わず、その土地が投資目的でなく事業のために利用されていた土地である場合には、固定資産売却損益勘定を使って仕訳を行います。この際の勘定科目は、固定資産売却損固定資産売却益を使います。

ちなみに「土地や建物を売った時には、売上勘定が利用できるのでは?」と考えるかもしれません。しかし、土地や建物の売却代金には、そもそも税金が含まれていたり、控除が含まれている場合があります。また、個人での自宅の売却で得た利益は、事業利益になりません。

これらの理由から、土地の売却をする時には、個人や法人、収益物件かどうかは一切関係なく、固定資産売却損益勘定を使って仕訳を行います。

④不動産売却の利益は簿価(ぼか)を基準

不動産の売却の会計処理(損益計算)を行う時には「簿価(ぼか)」という指標を使って計算します。「簿価」とは不動産の購入価格のことです。不動産の価格は、その時の景気や周辺環境などの影響を大きく受けて変化する「時価」ですが、「簿価」は時価に影響されません。

しかし「建物は減価償却ができるモノ」という考えに則り、建物の簿価は建物の価値が減少した分だけ引き算します。そのため、古い建物ほど簿価は下がるので、売却の際に課税される譲渡益が増えることになります。

ちなみに、建物を売却した場合の損益計算は以下の式で算出します。利益が出ると課税対象となります。

損益計算 = 収入金額(売却で得た金額)―{簿価(減価償却累計額を引いたもの)+ 譲渡費用 }

ここで出た利益は譲渡所得の対象となり、その不動産を5年以上所有していたかどうかで税率が変わります。5年以上なら短期譲渡所得となり税率は20.315%です。5年以下の場合には、長期譲渡所得となり39.63%が課税されます。

⑤仕訳(会計処理)の日付について

仕訳(会計処理)を行う時には、日付が重要な役割を果たします。その年の利益に入れるか、翌年の利益にするかで、利益額が変わり、税金額も変わってくるからです。

確定申告するために、期末(12月末)の段階で、その年にどれくらいの損益が発生したかを計算し、使える控除や税金の繰り延べを考えている人も多いと思います。特に、期末近くの不動産売買の場合は、よく考えて仕訳を行いましょう。

仕訳をする日付は3パターンです。

●契約書を作成した日

●実際に不動産を引き渡した日

●不動産の売却を契約した日(特例)

その年の日付で処理するか、来年の利益にするかを考えましょう。

⑥個人と法人の仕訳を混同しない

法人の場合、その年に得た全ての収入金額を合算し、その金額から全ての経費を引き算して、損益計算をします。税額を計算するときも、全てまとめて計算します。

しかし、個人の場合は事業所得や譲渡所得、給与所得など、所得ごとに税金の計算をしなければなりません。

例えば、事業のために使った費用は事業所得から差し引いて、税額の計算をします。また、不動産を売却して得た譲渡所得に対しては、譲渡に係る費用のみを差し引いて税額を計算します。

不動産売却に関わる費用の扱いについて

仕訳を行うには、費用として計上できるものを正しく把握する必要があります。次に、不動産の売却の際に計上できる費用を見ていきましょう。

  1. 手付金は負債勘定で仕訳
  2. 仲介手数料は情報提供料扱いとなる
  3. 固定資産税は買主と売主で分担する

①手付金は負債勘定で仕訳

不動産の売却を行う時には、売買契約が成立した時に買主は売主に対して手付金を支払います。この手付金にはいくつか種類がありますが、手付金の仕訳は負債勘定で仕訳し、勘定項目は前受金となります。

手付金の種類は以下の通りです。手付金には法的な効力があります。

証約手付 契約の証明をするための手付金
違約手付 契約どおりに債務を支払わなかった時に支払う手付金
解約手付 契約を解約をするために支払う手付金。
買主からの解約の場合、解約手付を放棄することで契約解除ができる。
売主からの解約の場合、解約金の2倍額を支払うと契約解除ができる。

よく似たものに内金がありますが、この内金は代金の一部を支払う時に使われるもので、特に法的に何か意味を持ったものではありません。

②仲介手数料は情報提供料扱いとなる

仲介手数料とは、不動産会社に不動産の売却を依頼して成約した際の手数料です。法律上では、情報提供料として扱われます。そのため、仲介手数料が発生した時には、支払い手数料という勘定科目で借方に課税仕入れとして記載します。

その際、仲介手数料は課税仕入れになるため、消費税が課税されます。そのため、書類に記載されている仲介手数料の金額に消費税が含まれているかどうかを確認してから仕訳を行いましょう。

③固定資産税は買主と売主で分担する

不動産の固定資産税は、毎年1月1日時点にその不動産を所有している人に課税されます。そのため、不動産の引き渡しの前日分までを売主が負担し、引き渡し日以降を買主が負担するという、分担形式を取ります。不動産不動産引き渡し日の当日に、固定資産税の精算が行われ、買主から負担分が売主へと支払われる仕組みです。

この時、固定資産税の精算金は、法律上は売却代金として扱われます。もし、建物の売却の時には、譲渡価格に固定資産税清算金を加えて損益計算を行います。

土地だけを売却した時の仕訳について

続いて、個人事業主が土地のみを売却した時の仕訳の仕方を見てみましょう。大きく2パターンです。

  1. 土地を「簿価より安く」売却した時の仕訳
  2. 土地を「簿価より高く」売却した時の仕訳

①土地を「簿価より安く」売却した時の仕訳

簿価が400万円の土地を200万円で売却した時の仕訳をしてみましょう。なお、手付金として契約時に20万円先に受け取ったこととします。

売却金額が400万円以下なので、仲介手数料は「売却金額 × 4% + 20,000円」で計算します。ここでは売却金額が200万円なので、10万円となります。

以上を踏まえて、売却時の仕訳は以下のようになります。

借方勘定科目 借方金額 貸方勘定科目 貸方金額
現金 170万円 土地 400万円
前受金 20万円  ー
支払手数料 10万円  ー
固定資産売却損 200万円  ー

②土地を「簿価より高く」売却した時の仕訳

簿価が400万円の土地を600万円で売却した時の仕訳をしてみましょう。なお、手付金として契約時に50万円先に受け取ったこととします。

売却金額が400万円以上なので、仲介手数料は「売却金額 × 3% + 60,000円」で計算します。ここでは売却金額が600万円なので、24万円となります。

以上を踏まえて、売却時の仕訳は以下のようになります。

借方勘定科目 借方金額 貸方勘定科目 貸方金額
現金 526万円 土地 400万円
前受金 50万円 固定資産売却益 200万円
支払手数料 24万円  ー

建物ありの土地を売却するときの仕訳は3パターン

不動産の売却では建物と一緒に土地も売るケースが多いです。ここでは、土地付きの建物の売却での仕訳の仕方を見てみましょう。大きく3パターンに分かれます。

  1. 土地&建物を「簿価より安く」売却した時の仕訳
  2. 土地&建物を「簿価より高く」売却した時の仕訳
  3. 土地は「簿価より高く」、建物は「簿価より安く」売却した時の仕訳

なお、先ほど説明したとおり、仲介手数料は税抜の建物価格に消費税がかかります。建物単独の税抜価格を出してから仲介手数料を計算しましょう。

①土地と建物を「簿価より安く」売却した時の仕訳

簿価が500万円の土地を400万円で売却、簿価が300万円の建物を100万円で売却した時の仕訳をします。ここでは、契約時に手付金を50万円受け取ったとします。

売却金額が500万円(土地400万円+建物100万円)で、400万円を超えているので、仲介手数料は「売却金額 × 3% + 60,000円」で計算でき、ここでは21万円となります。

なお、消費税は建物部分にのみ課税されるので、建物の売却金額100万円×10%の、10万円が仮受消費税となります。以上を踏まえて、売却時の仕訳は以下です。

借方勘定科目 借方金額 貸方勘定科目 貸方金額
現金 429万円 土地 400万円
支払手数料 21万 建物 100万円
前受金 50万円
固定資産売却損 100万円 土地 100万円
固定資産売却損 200万円 建物 200万円
仮受消費税 10万円

②土地と建物を「簿価より高く」売却した時の仕訳

簿価が500万円の土地を600万円で売却、簿価が300万円の建物を500万円で売却した時の仕訳をします。ここでは、契約時に手付金を100万円受け取ったとします。

売却金額が1,100万円(土地600万円+建物500万円)で、400万円を超えているので、仲介手数料は「売却金額 × 3% + 60,000円」で計算でき、ここでは39万円となります。

なお、消費税は建物部分にのみ課税されるので、建物の売却金額500万円×10%の、50万円が仮受消費税となります。以上を踏まえて、売却時の仕訳は以下です。

借方勘定科目 借方金額 貸方勘定科目 貸方金額
現金 961万円 土地 600万円
支払手数料 39万 固定資産売却益 100万円
前受金 100万円 建物 500万円
固定資産売却益 200万円
仮受消費税 50万円

③土地は「簿価より高く」、建物は「簿価より安く」売却した時の仕訳

簿価が500万円の土地を600万円で売却、簿価が300万円の建物を100万円で売却した時の仕訳をします。ここでは、契約時に手付金を80万円受け取ったとします。

売却金額が700万円(土地600万円+建物100万円)で、400万円を超えているので、仲介手数料は「売却金額 × 3% + 60,000円」で計算でき、ここでは27万円となります。

なお、消費税は建物部分にのみ課税されるので、建物の売却金額100万円×10%の、10万円が仮受消費税となります。以上を踏まえて、売却時の仕訳は以下です。

借方勘定科目 借方金額 貸方勘定科目 貸方金額
現金 593万円 土地 600万円
支払手数料 27万 固定資産売却益 100万円
前受金 80万円 建物 100万円
固定資産売却損 200万円 建物 200万円
仮受消費税 10万円

投資用物件を不動産売却した仕訳の注意点

投資用物件を売却する時には、前払いで受け取っている家賃など、精算すべきものがあるかを確認しましょう。また、投資用物件の場合には、売却日までの減価償却費を計算し計上します。

  1. 前払いの賃料や駐車代金を精算
  2. 投資用物件には減価償却を計上

①前払いの賃料や駐車代金を精算

アパートなどの投資物件を売却する時には、通常の居住用の不動産を売却する時と違い、売却時に精算するものがたくさんあります。

売却時に精算するものには、賃料や駐車場使用料、看板使用料、自販機設置料、PHSアンテナ設置料、付加使用料、町会費などがあります。

例えば、賃料なら月の半ばや月末に来月分の賃料を賃借人から賃貸人へと支払います。駐車場料金なども翌月分を前の月に支払うことが多いでしょう。

このような場合、売主は賃料を貰いすぎていることになります。そのため、売却日以降の賃料を売主から買主に対して支払わなければなりません

②投資用物件には減価償却を計上

建物は年数が経過するにつれて、価値が下がっていきます。そのため、価値が下がった分を建物の価値を費用として計上する作業が発生します。これを減価償却と言います。

投資物件の場合には、この減価償却の作業が必要です。通常、居住用の家ならば、簿価をそのまま使って損益計算を行います。しかし、投資用物件の場合には減価償却が必要なため、簿価から価値が減った分を引いてから損益計算します。

そして、投資用物件の売却では、譲渡損失・譲渡所得が発生すると、利用できる特例等を確認し、確定申告を行います。その際、譲渡所得は分離課税方式を採用しているので、第三表を使い申告を行います。

不動産売却の仕訳に失敗しないため専門家に相談!

不動産の売却は、法人であるか個人事業主であるかで勘定科目が変わります。また、発生した所得も事業所得になるのか、譲渡所得になるのかが異なります。そして、確定申告の際も、分離課税なのか総合課税なのかで、他の所得と損益通算できるかどうかが変わります。

このように、不動産の売却での仕訳は、その後の税金の支払いに大きく影響します。そして、不動産の売買では多額のお金が動くため、会計処理を間違うと税金を過剰に払ってしまい、損をする可能性があります。

そうならないためにも、もし少しでも不動産の売却時の仕訳に不安があるのなら、専門家に相談した方がよいです。例えば、売却を依頼した不動産会社にも相談することができるので、売却の際は信頼のおける不動産会社を選ぶことが重要です。

不動産会社を選ぶ時には、複数の不動産会社に査定を依頼して、査定額や販売方法、担当者の知見を確認してから選ぶことをおすすめします。

不動産一括査定サイトを利用してみよう!

不動産の売却、また信頼できる不動産会社を選ぶなら、まずは不動産一括査定サイトを利用してみましょう!


不動産一括査定サイト』とは、インターネット上で、不動産・土地情報などの情報を入力すると、日本全国の不動産会社にまとめて査定依頼が無料でできるサイト(サービス)のことです。

また、都心だけでなく、地方のマンションを持っている人でも、その場所に適した不動産会社が自動的に選ばれ、その中から希望する不動産会社を選んで査定依頼ができるのも特徴です。サイト内に登録されてる不動産会社はどれも厳選されているので、初めての方でも問題なく利用できますよ!

Q.どうして無料で利用できるの?

A.『不動産一括査定サービス』は、仲介となる不動産会社から紹介料をもらって運営しています。そのため、不動産を売りたいと考えている売主の方は無料で利用できるのです。本当に無料なので、安心して活用してみましょう。

●とにかく手軽!時間や手間がかからない!

ひと昔であれば、不動産会社を自力で探して、1件1件問い合わせて、査定金額をもらって…と、かなり時間も労力もかかる作業でした。

しかし、不動産一括査定サービスを利用すれば、売却したい不動産の物件情報を入力するだけで、複数の不動産会社に一括で、しかも無料で査定依頼ができるので、手間も時間も省くことができるのです。

ちなみに、査定依頼をしても、必ず売却する必要はありません。無料で利用できるので、まずは気軽に査定依頼をしてみましょう!

[裏ワザ]上手な一括査定サイトの使い方を紹介!


自分の持っている不動産・土地の場所』に合わせて、一括査定サイトを使ってみましょう。その際、2つ以上のサイトを使うのもポイントです。

不動産・土地の一括査定サイトにも、都心・地方が得意、提携会社数が多い、大手不動産会社に特化、マンションのみ対応など、さまざまな特徴があります。そのため、1つのサイトに絞らずに、複数サイトを利用して各サイトの長所を活かすことが重要です。

もちろん、入力の手間が増えてしまいますが、1サイトあたり1分程度で入力は完了するので、気にする必要はないでしょう。大切な不動産・土地なので、複数サイトへ無料の査定依頼を行い、査定結果に幅をもたせることが重要です。備考欄に「メール連絡希望」の記載をすれば、基本的に電話が鳴ることもないので、安心して利用してみましょう。

場所で選ぶ!おすすめの一括査定サイトの組み合わせ!

【①に該当する場合】

全国の不動産会社を幅広く提携している『LIFULL HOME’S』と、大手不動産会社に特化した『おうちダイレクト』の2つの査定サイトに依頼をしましょう。こうすることで、大手から中小まで幅広い不動産会社から査定結果を受け取ることが出来ます。

【②に該当する場合】

LIFULL HOME’S』に加えて、全国の中小から地域密着型の不動産会社まで網羅している『イエウール』の2つの査定サイトに依頼をしましょう。地方の場合「取り扱ってくれる不動産会社が見つからない…」という問題が発生することがありますが、この2社に依頼をすれば、問題なく複数の不動産会社から査定結果を受け取れるでしょう。

もし、それぞれ2社に依頼をしても「不動産会社が見つからない」「もっと多くの査定結果を知りたい」という場合は、提携社数が最大級の『SUUMO(スーモ)』とNTTグループが運営する『HOME4U(ホームフォーユー)』に査定依頼をすれば、万全と言えるでしょう。

厳選!おすすめの不動産価格一括査定サイト5選!

①まずはここから!『LIFULL HOME’S』

運営会社 株式会社LIFULL
運営開始 2008年
対象エリア 全国
提携会社数 1,830社以上
同時依頼数 10社
累計利用者数 612万人
公式サイト https://www.homes.co.jp/

CMでもお馴染みの『LIFULL HOME’S』ですが、大手不動産会社から地方の中小不動産会社まで全国1,830社の不動産会社と提携しており、マンションや戸建て物件はもちろん、土地の売却にも対応しています。

また、個人情報の入力をせずに査定依頼できる「匿名査定」にも対応しており、また依頼する不動産会社の担当者の顔写真や、会社毎の強みなどが細かく紹介されているので、初めての方でも安心して使うことができるでしょう。

入力項目も少なく、わかりやすいサイト構成で、査定依頼も最短1分でとっても簡単です!1人1人に合った不動産会社が見つけられる仕組みが詰まった一括査定サイトと言えます!まずはここから始めてみましょう!

★こんな人にLIFULL HOME’Sはおすすめ!!

●とりあえずマンションの価格を知りたい人
●個人情報なしの匿名で査定依頼をしたい人
●都心・地方関係なく、幅広く査定が欲しい人

②対象エリア限定!大手厳選!『おうちダイレクト』

運営会社 Yahoo!株式会社
SREホールディングス株式会社
運営開始 2015年
対象エリア 東京・神奈川・埼玉・千葉・大阪・兵庫・京都・奈良・愛知・札幌市・福岡市
提携会社数 大手厳選10社
同時依頼数 10社
累計利用者数 データなし
公式サイト https://realestate.yahoo.co.jp/direct

Yahoo!とSREグループ(旧ソニー不動産)が共同運営する一括査定サイト『おうちダイレクト』は、厳選された大手10社の不動産会社と提携していることが特徴です。

利用できるエリアは限られていますが、厳選された大手不動産会社から無料で査定が受けられるのはメリットですね。入力項目も少なく、わかりやすいサイト構成で、査定依頼も最短1分!マンションや戸建て物件はもちろん、土地の売却にも対応しています!

おうちダイレクト』の対象エリアに含まれている人は、先程紹介した『LIFULL HOME’S』と合わせて利用することを強くおすすめします!対象エリアはこれから順次拡大していくとのことですが、利用できない方は先程紹介した『LIFULL HOME’S』と合わせて、次に紹介する『イエウール』を利用すれば問題ありません!

★こんな人におうちダイレクトはおすすめ!!

●厳選された大手10社に査定依頼したい人
●仲介手数料0円のセルフ売却をしたい人
●AIによる価格査定を受けたい人(マンション限定)

③都心&地方もカバー!『イエウール』

運営会社 株式会社Speee (Speee, Inc.)
運営開始 2014年1月
対象エリア 全国
提携会社数 1,600社以上
同時依頼数 6社
累計利用者数 1.000万人以上
公式サイト https://ieul.jp/

全国対応している一括査定サイトの中でも『イエウール』は対応している市区町村の数がNo.1です!

大手不動産会社はもちろん、地方・地域密着型の中小不動産会社にも対応しています。そのため、都心はもちろん地方にあるマンションを持っている人におすすめです!

自分で探しきれなかった不動産業社との出会いが期待でき、入力項目も少なく、わかりやすいサイト構成で、しつこい営業があったなど、評判の悪い不動産会社は登録からハズされる仕組みなので、初めての人でも安心して利用できるでしょう!

★こんな人にイエウールはおすすめ!!

●大手から中小まで幅広い企業から査定を受けたい人
●地方にあるマンションの査定を受けたい人
●条件が悪いと思うマンションを持っている人

④提携社数No.1!『SUUMO(スーモ)』

運営会社 株式会社リクルート住まいカンパニー
運営開始 2009年
対象エリア 全国
提携会社数 2,000社以上
同時依頼数 10社
累計利用者数 データなし
公式サイト https://suumo.jp/

リクルートのグループ会社が運営している『SUUMO』ですが、CMでもお馴染みで、知名度も高く、賃貸物件探しで利用した人もいるのではないでしょうか?

そんな『SUUMO』は提携会社数が日本全国2,000社以上で、国内最大級の不動産一括査定サイトとなっています。豊富な物件・土地情報を元に、都心・地方問わず、幅広い不動産会社から査定を受けることが出来ます。

他の一括査定サイトに比べて入力項目が極端に少ないのも特徴で「郵便番号」or「都道府県&市区町村」を入力するだけで、取り扱ってくれる不動産会社の情報を調べることができ、また査定依頼をする不動産会社は自分で選べる仕組みです。

★こんな人にSUUMOはおすすめ!!

●幅広い不動産会社から査定を受けたい人
●少ない入力情報だけで査定依頼をしたい人
●自分で不動産会社を選びたい人

⑤NTTデータグループ運営!『HOME4U』

運営会社 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
運営開始 2001年
対象エリア 全国
提携会社数 1,300社以上
同時依頼数 6社
累計利用者数 700万人
公式サイト https://www.home4u.jp/

数ある不動産・土地一括査定サイトの中でも、2001年に運営開始した『HOME4U』は老舗サイトとしても有名です。

NTTグループの運営で、宮内庁や銀行などに使われているセキュリティが使われています。そのため、数ある一括査定サイトの中でも、安心・安全に特化しており、個人情報の観点からも安心して利用できるでしょう。

大手から中小まで、全国1,300社以上の不動産会社と提携しており、中でも「訪問査定」or「机上査定」を事前に選べるのが特徴です。基本的に机上査定から始まりますが、『HOME4U』で訪問査定を選択することで、最初から精度の高い見積もりがもらえるので、時間短縮をすることができます。『HOME4U』独自提携の不動産会社も利用できるのも嬉しいですね!

★こんな人にHOME4Uはおすすめ!!

●安全性や信頼性を重視したい人
●早く精度の高い査定を欲しい人
●独自提携の不動産会社を使いたい人

まとめ:正しい仕訳をして不動産売却で損をしない

正しく確定申告をするには、正しく仕訳ができるようになる必要があります。不動産売却時の仕訳は、とても複雑で初めは理解するのに時間がかかるかもしれません。

しかし、正しく仕訳を行わないと、せっかく利益を上げても、余計な税金を支払うことになりかねません。仕訳について不安や疑問がある場合には、売却依頼をした不動産会社や、税理士など専門家に相談するとよいでしょう。

また、不動産価格一括査定サイトについて詳しく知りたい・比較したいという場合は下の記事を参考にしてみてくださいね!

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