不動産売却の基礎知識

【高額売却のコツ】新築・築浅物件って何?売却を成功させるためのポイントを紹介!

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この記事では、新築物件と築浅物件の売却を成功させるためのポイントを徹底解説しています!</span>新築と築浅の定義や、売却するメリットやデメリットも紹介しているので、きっと役に立つハズです。

ようやく手に入れた新築物件でも、所有者の事情によってすぐに売却しなければならないケースもあります。また、突然の人事異動などで入居からわずか数年での転居を余儀なくされるケースもあり、不動産市場には築浅物件が少なからず出回っています

どのような事情であっても住宅を売却する際には費用がかかり、場合によっては想像以上に安い価格で売却しなければならない可能性もあります。少しでも高値で売却して、失敗や後悔をしないように、この記事をチェックしていきましょう!

「新築」と「築浅」の定義について

不動産業界における「新築」の定義とは、竣工して1年未満、かつ未入居であることとされています。

そのため、未入居であっても竣工から1年経つと「新築物件」ではなく「築浅物件」と見なされます。また、竣工して1年未満であっても1日でも入居した形跡がある場合も「新築物件」ではなく「築浅物件」としてみなされます。

一方で、未入居でも竣工して1年経った物件は「築浅物件」となりますが、築浅物件の定義は明確にされておらず、入居の有無に関わらず築3年未満の物件が「築浅物件」と見なされるのが一般的です。

新築・築浅物件を売却するメリット

一般的な中古物件に比べると、新築や築浅物件の売り出し件数は少ないのが現状です。しかし、竣工後すぐに売り出された新築よりも築浅物件は価格がお手頃なため、ニーズが高い傾向にあります。それではメリットを見ていきましょう。

  1. 比較的早く売却できる
  2. 住宅設備が新しいので価値が上がる
  3. 保証面で安心してもらえる
  4. 場合によっては税金の控除が受けられる

①比較的早く売却できる

多くの人は、できるだけ新しく綺麗な住宅に住みたいと望むことでしょう。また、ほとんど新築の状態で価格がお手頃であれば、購入したいと考える人が多い傾向にあります。

新築の状態でも売れない期間が長ければ価格を下げざるを得ず、新築や築浅物件へのニーズは高いため、建築後数年しか経っていない家は売れやすいと言えるでしょう。

ただし、重大な欠陥を隠したまま売却した場合は、売却後に瑕疵(かし)担保責任に問われるリスクがあり、買主と売主の双方にとってデメリットでしかないため、欠陥がある場合は正直に全て伝えるようにしましょう。

②住宅設備が新しいので価値が上がる

ガスよりも給湯や暖房のコストが安く、直火を使用しないことから幼い子供やシニアにとって安全性が高いとして、オール電化住宅が普及しています。新築や築浅物件では、オール電化のような最新設備が整っているため、人気が高い傾向にあります。

また、住宅の売却時には、利用していたエアコンや照明などは撤去するのが一般的です。一方で築浅物件の場合、まだ使用できる設備が多いため、そのままにしておくと価値が上がります

築年数が古い物件を購入すると、購入後すぐにメンテナンスが必要になる場合も多いため、しばらくメンテナンスが不要な新しい設備が揃った築浅物件は維持管理費の面でも安心です。

③保証面で安心してもらえる

DIYを趣味にする人が増えたことで、お得に中古物件を購入し、自分好みの住空間にリフォームしたいと考える人が増えています。しかし、新築や築浅物件であればリフォームの必要性がなく、設備などに対する保証期間も十分だと言えるでしょう。

重大な欠陥が見つかった場合は、売主を瑕疵(かし)担保責任に問える権利がありますが、裁判まで発展すると時間も労力もかかります。しかし、2009年10月に住宅瑕疵(かし)担保履行法が施行されたため、万が一の欠陥を保険でカバーしてもらうことができます。

築5年以内の物件であれば、仮にデベロッパーが倒産していた場合でも保険が適用されるため、買主に安心感を与えられます。

④場合によっては税金の控除が受けられる

時代と共に人々が住宅に求めるものが変化し、現在は省エネでバリアフリー、耐震性などが求められるようになりました。このような状況の中、国土交通省では長く安心して暮らすことを目的とした「長期優良住宅認定制度」を設けています。

この制度では、独自に設けた一定の基準をクリアした住宅であれば、住宅ローン控除が10年間受けられるというものです。基準には、バリアフリー、省エネルギー性、劣化対策などが盛り込まれており、住宅ローンの控除額が10年間で最大500万円受けられます。

新築・築浅物件を売却するデメリット

新築や築浅物件を売却する場合、住宅ローンの残債が気になる人も多いのではないでしょうか。新築に近い状態であっても購入時と同程度の金額では売却できない可能性もあるため、資金面を考慮した上での売却をおすすめします。

  1. 築浅の場合は思うほど高く売却できない可能性がある
  2. 資金繰りが大変
  3. 譲渡所得にかかる税率が高い

①築浅の場合は思うほど高く売却できない可能性がある

戸建てやマンションなどの住宅は、築年数に応じて資産価値が下落するのが一般的です。新築マンションの場合、「新築」であることが最大の魅力であることから、入居した時点での資産価値は2割程度下落すると言われています。

築5年ではさらに下落するため、築浅物件であっても想像するほど高値で売却できない可能性があります。従って、売却した金額を元手に新たな住宅を購入しようと考えていても、売却金額を全て住宅ローンの残債に充てる形、あるいは自己資金を完済に充てなければならない可能性もあります。

ただし、東京オリンピックなどの大イベントが開催予定の地域や再開発が予定されている地域では、地価の上昇によって不動産価格も上昇するため、購入時よりも高い価格で売却できる場合もあります。

③資金繰りが大変

不動産を売却する際には売却金額だけを受け取れる訳ではなく、住宅ローンの残債に充てなければならなかったり、手数料や税金が発生します。築浅物件を売却する場合、新築時よりも価格が下がるため、どのように資金繰りするかがポイントになります。

不動産会社に仲介を依頼する場合は売却金額に応じた仲介手数料、売買契約書に貼り付ける印紙税などの税金、転居先への引越し費用などさまざまな費用が必要です。

また、売却には住宅ローンの完済が前提となるため、金銭面や日程において計画性を持って進めていくことが大切です。ただし、住み替えローンも利用できるため、転居先の購入費用に住宅ローンの残債を上乗せするという選択肢もあります。

③譲渡所得にかかる税率が高い

不動産を売却した際に利益が出た場合、その利益に対して譲渡所得税が課せられます。譲渡所得税の税率は所有期間に応じて区分されており、以下の表で示5年以下では土地転がしなどを防ぐために高い税率となっています。

区分(所有期間) 所得税 住民税 税率合計
短期譲渡所得(5年以下) 30.63% 9% 39.63%
長期譲渡所得(5年超) 15.315% 5% 20.315%

所有期間は不動産を売却した年の1月1日を起点としており、所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」、所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」と呼ばれています。

なお、所得税の税率には、2011年に起こった東日本大震災の復興支援を目的とした「復興特別所得税」2.1%が上乗せされています。復興特別所得税は、平成25年1月1日から平成49年12月31日まで期間での課税が予定されています。

新築・築浅物件を売却した時にかかる税金

新築や築浅物件を売却する際には、印紙税や登録免許税がかかります。また、売却時に利益が出た場合には譲渡所得税がかかり、売却の翌年に確定申告が必要です。

    1. 印紙税
    2. 登録免許税
    3. 譲渡所得税

①印紙税(必ずかかる)

不動産の売買においては、買主と売主それぞれ1通ずつの売買契約書を取り交わします。売買契約書には売却金額に応じた印紙税が課せられ、規定された税率の印紙を貼りつけて納税します。

度重なる消費税率の増税による消費者の税負担を軽減するために、一部の税金には軽減措置が設けられています。印紙税は、平成32年3月31日までの期間に限って軽減措置が適用されます。

登録免許税(必ずかかる)

登録免許税とは特許の指定や免許の技能証明に課せられる税金のことで、不動産登記の際にも課せられます。不動産の手続きにおいては、所有者の名義変更や住宅ローンの抵当権抹消登記に必要な税金となります。

手続きによって税率が異なり、名義変更には不動産の価額の1,000分の20、抵当権抹消には1筆あたり1,000円となっています。なお、登記の手続きを司法書士に代行する場合は、これらの税金とは別に司法書士への報酬を支払わなければなりません。

③売却益が出た場合は譲渡所得税

不動産を売却して利益が出た場合、譲渡所得税が課せられます。譲渡所得税は住民税と所得税から構成されており、平成25年1月1日から25年間は復興特別所得税も支払います。これらの税率は、不動産の所有期間によって異なります。

区分(所有期間) 所得税 住民税 税率合計
短期譲渡所得(5年以下) 30.63%(復興特別所得税2.1%を含む) 9% 39.63%
長期譲渡所得(5年超) 15.315%(復興特別所得税2.1%を含む) 5% 20.315%

新築や築浅物件は所有期間5年以下の「短期譲渡所得」に該当するため、39.63%と税率が高くなります。売却前に譲渡所得の税率が知りたい場合は、一括査定サイトで提示された査定額を以下の計算式に当てはめるとおおよその税率がわかります。

課税譲渡所得の算出方法

まず、売却益にあたる譲渡所得を算出します。売却益は売却金額そのままではなく、以下の計算式の「譲渡価格」にあたる売却金額から取得費と売却費用を差し引いて求めます。

譲渡所得(売却益)=譲渡価格(売却金額)-「取得費+売却費用」

取得費は物件を購入した際にかかった費用を指しており、売却費用は売却する際にかかった費用を指しています。具体的には、印紙税などの税金や仲介手数料などが挙げられます。

次に、税額のベースとなる課税譲渡所得を算出します。課税譲渡所得は、以下のように上記の計算式で求めた譲渡所得から特別控除を差し引いて求めます。

課税譲渡所得=譲渡所得(売却益)-特別控除

特別控除とは、売却益が3,000万円までの場合に控除される「3,000万円の特別控除」をはじめとした特例を指しています。

税額の出し方

短期譲渡所得と長期譲渡所得では税率が異なり、課税譲渡所得で算出した金額に所得税や住民税を乗じて求めます。

長期譲渡:税額=課税所得金額×15%(住民税5%)

短期譲渡:税額=課税所得金額×30%(住民税9%)

売却益が出たら確定申告を行う

物件種別に関わらず、不動産を売却して利益が出た場合は、売却の翌年に確定申告をして税金を納めなければなりません。確定申告とは、1月1日から年末までの1年間に得た所得を申告することで、正確な税金を納税する手続きのことです。なお、売却して損失が出る場合は、基本的には確定申告は不要です。

しかし、損失が出ても控除や還付金が受けられる可能性があるため、確定申告することをおすすめします。確定申告の期間は毎年2月16日から3月15日までと決まっており、申告が必要であるにも関わらず手続きしなかった場合は、延滞税などの罰則が設けられています。

新築・築浅物件の売却を後悔しないためのポイント

新築や築浅物件を売却する場合、これから長期間に渡って返済していく予定だった住宅ローンの完成を目指すため、資金繰りが悩みの種になるかもしれません。また、相場よりも安い価格で売却してしまうなど、後悔しないために以下のようなポイントを押さえておきましょう。

  1. 不動産会社を仲介して売却する
  2. 査定する時には必ず複数の不動産会社に依頼する
  3. 売却する理由をはっきりさせておく
  4. セールスポイントは積極的にアピール

①不動産会社を仲介して売却する

土地や住宅などの不動産を売却する場合、主に2つの方法から選択できます。不動産会社に仲介を依頼して売却する方法が一般的な一方で、不動産会社に直接買い取ってもらう方法もあります。

不動産会社に買い取ってもらう場合、自分に都合の良いタイミングで売却でき、すぐに売却金額が支払われるため、スピーディーに売却できることがメリットです。

ただし、一般的な売却に比べると相場の70%から80%程度での取り引きになるため、高値での売却は目指せません。築浅物件は、一般的に売り出せばそれなりの価格で売却できることが予測できます。

そのため、どんなに早く売却しなくてはいけない状況でも、安値で売却するのは損だと言えます。特に築浅物件では不動産会社による買い取りは損になりやすいため、できるだけ一般的な方法で売却することをおすすめします。

②査定する時には必ず複数の不動産会社に依頼する

物件種別に関わらず、不動産の売却を成功させるためには不動産会社選びは重要です。また、査定額の相場を知るためにも最初から1社に絞るのではなく、不動産一括査定サイトを利用して、複数の不動産会社に査定を依頼すると良いでしょう。


不動産一括査定サイト』とは、あなたのように「マンションを売りたい」「家を売りたい」「土地を売りたい」と思っている方が、インターネット上で日本全国の不動産会社にまとめて査定依頼が無料でできるサイト(サービス)のことです。

一括査定サイトでは、不動産・土地情報などの情報を入力すると、サイト内に登録されている複数の不動産会社に無料で一括査定依頼ができます。サイト内に登録されてる不動産会社はどれも厳選されているので、その中から売却を依頼する仲介不動産会社を見つけましょう。

また、都心だけでなく、地方の不動産売却を検討している人でも、その場所の売却に適した不動産会社が自動的に選ばれ、その中から希望する不動産会社を選んで査定依頼ができるのも特徴なので、初めての方でも問題なく利用できますよ!

Q.どうして無料で利用できるの?

A.『不動産一括査定サービス』は、仲介となる不動産会社から紹介料をもらって運営しています。そのため、不動産を売りたいと考えている売主の方は無料で利用できるのです。本当に無料なので、安心して活用してみましょう。

③売却する理由をはっきりさせておく

住宅を売却する際の理由は所有者によってさまざまですが、築浅物件が売りに出されている場合、「なぜこんな築浅で手放すのだろう」と思われがちです。

人事異動による急な転勤や急遽両親との同居が必要になるなど、仕方ない事情が売却する理由とされる一方で、離婚や事故などのマイナスイメージに繋がる理由もあるのが現状です。

買主に安心してもらうためには、売却の理由を隠すことなく率直に伝えることが大切です。特に事故物件の場合は理由を知らせることが義務となっているため、隠すことはできません。

④セールスポイントは積極的にアピール

不動産会社に仲介を依頼して売却する場合、物件の売り出しをスタートすると購入希望者の内覧を受け入れます。内覧の際に物件のセールスポイントをアピールすると、好印象を与えて売買契約に繋がりやすくなります

例えば、新築や築浅物件の場合、3年または5年間は固定資産税が半額になる軽減措置があります。この制度は平成30年度の税制改正で2年間延長されることが決まっており、平成32年3月31日までに新築された戸建てであれば3年間半額、マンションであれば5年間半額になります。

太陽光発電システムや電動シャッターなど、他の物件にはない設備をアピールすることが大切です。

[裏ワザ]上手な一括査定サイトの使い方を紹介!


自分の持っている不動産・土地の場所』に合わせて、一括査定サイトを使ってみましょう。その際、2つ以上のサイトを使うのもポイントです。

不動産・土地の一括査定サイトにも、都心・地方が得意、提携会社数が多い、大手不動産会社に特化、マンションのみ対応など、さまざまな特徴があります。そのため、1つのサイトに絞らずに、複数サイトを利用して各サイトの長所を活かすことで高額売却に繋げることができるのです。

もちろん、入力の手間が増えてしまいますが、1サイトあたり1分程度で入力は完了するので、気にする必要はないでしょう。大切な不動産・土地を売却するので、複数サイトへ無料の査定依頼を行い、査定結果に幅をもたせることが重要です。備考欄に「メール連絡希望」の記載をすれば、基本的に電話が鳴ることもないので、安心して利用してみましょう。

場所で選ぶ!おすすめの一括査定サイトの組み合わせ!

【①に該当する場合】

全国の不動産会社を幅広く提携している『LIFULL HOME’S』と、大手不動産会社に特化した『おうちダイレクト』の2つの査定サイトに依頼をしましょう。こうすることで、大手から中小まで幅広い不動産会社から査定結果を受け取ることが出来ます。

【②に該当する場合】

LIFULL HOME’S』に加えて、全国の中小から地域密着型の不動産会社まで網羅している『イエウール』の2つの査定サイトに依頼をしましょう。地方の場合「取り扱ってくれる不動産会社が見つからない…」という問題が発生することがありますが、この2社に依頼をすれば、問題なく複数の不動産会社から査定結果を受け取れるでしょう。

もし、それぞれ2社に依頼をしても「不動産会社が見つからない」「もっと多くの査定結果を知りたい」という場合は、提携社数が最大級の『SUUMO(スーモ)』とNTTグループが運営する『HOME4U(ホームフォーユー)』に査定依頼をすれば、万全と言えるでしょう。

厳選!おすすめの不動産価格一括査定サイト5選!

①まずはここから!『LIFULL HOME’S』

運営会社 株式会社LIFULL
運営開始 2008年
対象エリア 全国
提携会社数 1,830社以上
同時依頼数 10社
累計利用者数 612万人
公式サイト https://www.homes.co.jp/

CMでもお馴染みの『LIFULL HOME’S』ですが、大手不動産会社から地方の中小不動産会社まで全国1,830社の不動産会社と提携しており、マンションや戸建て物件はもちろん、土地の売却にも対応しています。

また、個人情報の入力をせずに査定依頼できる「匿名査定」にも対応しており、また依頼する不動産会社の担当者の顔写真や、会社毎の強みなどが細かく紹介されているので、初めての方でも安心して使うことができるでしょう。

入力項目も少なく、わかりやすいサイト構成で、査定依頼も最短1分でとっても簡単です!1人1人に合った不動産会社が見つけられる仕組みが詰まった一括査定サイトと言えます!まずはここから始めてみましょう!

★こんな人にLIFULL HOME’Sはおすすめ!!

●不動産・土地の売却が初めての人
●個人情報なしの匿名で査定依頼をしたい人
●都心・地方関係なく、幅広く査定が欲しい人

②対象エリア限定!大手厳選!『おうちダイレクト』

運営会社 Yahoo!株式会社
SREホールディングス株式会社
運営開始 2015年
対象エリア 東京・神奈川・埼玉・千葉・大阪・兵庫・京都・奈良・愛知・札幌市・福岡市
提携会社数 大手厳選10社
同時依頼数 10社
累計利用者数 データなし
公式サイト https://realestate.yahoo.co.jp/direct

Yahoo!とSREグループ(旧ソニー不動産)が共同運営する一括査定サイト『おうちダイレクト』は、厳選された大手10社の不動産会社と提携していることが特徴です。

利用できるエリアは限られていますが、厳選された大手不動産会社から無料で査定が受けられるのはメリットですね。入力項目も少なく、わかりやすいサイト構成で、査定依頼も最短1分!マンションや戸建て物件はもちろん、土地の売却にも対応しています!

おうちダイレクト』の対象エリアに含まれている人は、先程紹介した『LIFULL HOME’S』と合わせて利用することを強くおすすめします!対象エリアはこれから順次拡大していくとのことですが、利用できない方は先程紹介した『LIFULL HOME’S』と合わせて、次に紹介する『イエウール』を利用すれば問題ありません!

★こんな人におうちダイレクトはおすすめ!!

●厳選された大手10社に査定依頼したい人
●仲介手数料0円のセルフ売却をしたい人
●AIによる価格査定を受けたい人(マンション限定)

③都心&地方もカバー!『イエウール』

運営会社 株式会社Speee (Speee, Inc.)
運営開始 2014年1月
対象エリア 全国
提携会社数 1,600社以上
同時依頼数 6社
累計利用者数 1.000万人以上
公式サイト https://ieul.jp/

全国対応している一括査定サイトの中でも『イエウール』は対応している市区町村の数がNo.1です!

大手不動産会社はもちろん、地方・地域密着型の中小不動産会社にも対応しています。そのため、都心はもちろん地方にある不動産や土地の売却をしたい人におすすめです!

自分で探しきれなかった不動産業社との出会いが期待でき、売却を諦めていた不動産や土地であってもスームズに売却まで進めることができるかもしれません。入力項目も少なく、わかりやすいサイト構成で、しつこい営業があったなど、評判の悪い不動産会社は登録からハズされる仕組みなので、初めての人でも安心して利用できるでしょう!

★こんな人にイエウールはおすすめ!!

●大手から中小まで幅広い会社から査定を受けたい人
●地方にある不動産・土地の売却をしたい人
●条件が悪いと思う不動産・土地を持っている人

④提携社数No.1!『SUUMO(スーモ)』

運営会社 株式会社リクルート住まいカンパニー
運営開始 2009年
対象エリア 全国
提携会社数 2,000社以上
同時依頼数 10社
累計利用者数 データなし
公式サイト https://suumo.jp/

リクルートのグループ会社が運営している『SUUMO』ですが、CMでもお馴染みで、知名度も高く、賃貸物件探しで利用した人もいるのではないでしょうか?

そんな『SUUMO』は提携会社数が日本全国2,000社以上で、国内最大級の不動産一括査定サイトとなっています。豊富な物件・土地情報を元に、都心・地方問わず、幅広い不動産会社から査定を受けることが出来ます。

他の一括査定サイトに比べて入力項目が極端に少ないのも特徴で「郵便番号」or「都道府県&市区町村」を入力するだけで、取り扱ってくれる不動産会社の情報を調べることができ、また査定依頼をする不動産会社は自分で選べる仕組みです。さらに、売却したい不動産・土地の近くに購入希望者がいるかどうかも調べられるのも嬉しいですね!「急いで売却したい」「家族に知られずに売却したい」などの希望も伝えることもできますよ!

★こんな人にSUUMOはおすすめ!!

●幅広い不動産会社から査定を受けたい人
●少ない入力情報だけで査定依頼をしたい人
●自分で不動産会社を選びたい人

⑤NTTデータグループ運営!『HOME4U』

運営会社 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
運営開始 2001年
対象エリア 全国
提携会社数 1,300社以上
同時依頼数 6社
累計利用者数 700万人
公式サイト https://www.home4u.jp/

数ある不動産・土地一括査定サイトの中でも、2001年に運営開始した『HOME4U』は老舗サイトとしても有名です。

NTTグループの運営で、宮内庁や銀行などに使われているセキュリティが使われています。そのため、数ある一括査定サイトの中でも、安心・安全に特化しており、個人情報の観点からも安心して利用できるでしょう。

大手から中小まで、全国1,300社以上の不動産会社と提携しており、中でも「訪問査定」or「机上査定」を事前に選べるのが特徴です。基本的に机上査定から始まりますが、『HOME4U』で訪問査定を選択することで、最初から精度の高い見積もりがもらえるので、早期売却をすることができます。『HOME4U』独自提携の不動産会社も利用して、高額売却に繋げていきましょう!

★こんな人にHOME4Uはおすすめ!!

●安全性や信頼性を重視したい人
●不動産・土地売却を急いでいる人
●独自提携の不動産会社を使いたい人

まずは一括査定サイトを利用して売却成功につなげよう

不動産の売却を成功させるためには、まずは売却を検討している不動産の査定額を知ることが大切です。査定額は不動産会社によって異なるため、先ほど紹介したように、不動産一括査定サイトなどを利用して複数社に査定を依頼することをおすすめします。

不動産会社には新築や築浅物件を数多く取り扱っている業者もあるため、業者の公式サイトや折り込み広告などを参考にして、新築や築浅物件に強い業者を選ぶことも重要です。

不動産一括査定サイトを上手に使って、賢く不動産売却を進めていきましょう!